“閉眼買房就能躺著賺錢”的時代，真的結(jié)束了。

這不是危言聳聽，而是正在發(fā)生的現(xiàn)實。

你是否想過，五年之后，我們手中的房產(chǎn)，究竟會是像一線城市核心地段那樣寸土寸金的“黃金”，還是會像一些沒落地區(qū)那樣無人問津的“白菜”？

這個問題，萬達(dá)的王健林早在八年前，就用一場價值超過600億的“世紀(jì)大甩賣”給出了他的答案。

當(dāng)時很多人不理解，現(xiàn)在回頭看，才驚覺其眼光之毒辣。

王健林的“勝利大逃亡”：一場早已預(yù)見的風(fēng)暴

2017年，房地產(chǎn)市場依舊歌舞升平，但王健林卻做出了一個讓所有人大跌眼鏡的決定——“斷腕求生”。

他以近200億的價格，將77座萬達(dá)酒店打包賣給了富力集團(tuán)；又以超過400億的價格，將13個文旅項目甩給了融創(chuàng)。

當(dāng)時，這被外界解讀為萬達(dá)遭遇了重大危機(jī)。

然而幾年過去，尤其是在行業(yè)從2022年開始進(jìn)入深度調(diào)整期后，人們才恍然大悟。當(dāng)初接盤的富力和融創(chuàng)，先后陷入了債務(wù)的泥潭，步履維艱。

而果斷抽身的萬達(dá)，憑借著“輕資產(chǎn)”的戰(zhàn)略，不僅安然度過了行業(yè)最猛烈的沖擊，甚至在2025年還能繼續(xù)出售萬達(dá)廣場股權(quán)，引入新的戰(zhàn)略投資者，從容地優(yōu)化自己的資本結(jié)構(gòu)。

王健林的這番操作，背后是他對房地產(chǎn)市場邏輯的深刻洞察。他曾公開表示，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展了二十多年，無論從供應(yīng)量還是居民購買力來看，都已經(jīng)接近天花板。未來的市場，必然走向嚴(yán)重分化。

2025年的市場真相：一半是海水，一半是火焰

進(jìn)入2025年，王健林的預(yù)言正在以前所未有的清晰度展現(xiàn)在我們面前。市場的分化，比想象中來得更快、更猛烈。

在北京、上海、深圳這樣的一線城市，以及杭州、成都等少數(shù)強(qiáng)二線城市，核心地段的房產(chǎn)依然是硬通貨。

這里的邏輯很簡單：人口和優(yōu)質(zhì)資源在持續(xù)不斷地流入。

根據(jù)2024年的人口數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳的常住人口依舊保持著增長勢頭。

一個鮮活的例子是，北京朝陽公園附近一套被稱為“老破小”的房子，掛牌三天就迅速成交，單價甚至比去年還漲了3%。

在深圳寶安中心區(qū)，一套60平米的小戶型，其租金回報率可以達(dá)到3.5%至4.2%，這個收益率已經(jīng)跑贏了國債。

這些都說明，在頂級城市的核心區(qū)域，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的居住價值和投資屬性依然堅挺。

而在另一端，三四線城市以及大城市的遠(yuǎn)郊地區(qū)，則呈現(xiàn)出另一番蕭條景象。

人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化，導(dǎo)致房屋空置率居高不下，部分地區(qū)甚至超過了四成。

比如，在廣東省東莞市的中堂鎮(zhèn)，房價相比高點下跌了47.2%，一套2017年單價1.8萬的房子，如今價格砍到9千，依然賣不掉。

鄭州的某些片區(qū)，房價更是遭遇“腰斬”，跌幅超過50%。

在東北的某個地級市，3800元一平米的工抵房掛了半年，一個買家都沒有，而去年這里的市價還有5000元。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，截至2025年5月，百城二手住宅價格已經(jīng)連續(xù)下跌，市場延續(xù)著“以價換量”的行情。

這種下跌并非無的放矢，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2024年三四線城市的房價增速僅為0.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸了同期3.5%的居民收入增速。

這意味著，在這些地方，房產(chǎn)的增值能力已經(jīng)喪失。

壓垮駱駝的三座大山：房地產(chǎn)的底層邏輯已變

為什么會出現(xiàn)如此劇烈的市場分化？因為支撐過去二十年房價普漲的幾大底層邏輯，已經(jīng)發(fā)生了根本性的改變。

房子是給人住的，人口是房地產(chǎn)的終極需求。而中國的人口結(jié)構(gòu)，正在經(jīng)歷一場前所未有的劇變。

2024年，中國人口再次出現(xiàn)負(fù)增長，全年出生人口僅862萬，而死亡人口達(dá)到1103萬。

更關(guān)鍵的是購房主力軍的減少。

80后一代還有約2.28億人，到了90后，這個數(shù)字降至1.75億左右，而00后，則進(jìn)一步萎縮到不足1.5億。

每一代人都在以數(shù)千萬的規(guī)模減少，這意味著未來的剛需購房者數(shù)量將持續(xù)萎縮。

同時，60歲以上的老年人口已突破3.1億，他們大多已經(jīng)擁有住房，購房需求極低。

需求在減少，供應(yīng)卻早已過剩。

住建部曾公布全國有6億棟房子，理論上足夠30億人居住，而我們只有14億人。

更具體的數(shù)據(jù)是，到2024年底，全國空置房數(shù)量已突破1.1億套。

與此同時，二手房掛牌量也在激增，重慶超過34萬套，武漢、合肥等城市逼近20萬套，連北京的待售房源也壓著13萬套。

在這樣的背景下，國家的政策導(dǎo)向也發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。

過去是刺激商品房市場，現(xiàn)在則是大力發(fā)展保障性住房。國家計劃在未來五年內(nèi)，在全國供應(yīng)600萬套保障性住房。

這些價格遠(yuǎn)低于商品房的房子，將有效分流中低收入群體的購房需求。

比如上海五大新城推出的共有產(chǎn)權(quán)房，價格比周邊商品房低了60%，引發(fā)了工薪階層的排隊搶購。

這等于從需求側(cè)，給過熱的商品房市場又釜底抽薪。

實體經(jīng)濟(jì)面臨壓力，企業(yè)降薪、裁員的消息不絕于耳，這直接影響了居民的收入預(yù)期和消費能力。

以上海、深圳為例，高達(dá)40倍以上的房價收入比，讓許多年輕人望而卻步。

更重要的是，人們的心態(tài)變了。

央行數(shù)據(jù)顯示，民眾更傾向于將錢存入銀行，而不是投入樓市。

2025年前八個月，居民存款增加了9.65萬億。

社會科學(xué)院的調(diào)研也顯示，認(rèn)為“現(xiàn)在是購房好時機(jī)”的人，比例已經(jīng)從幾年前的近一半斷崖式下跌到不足四分之一。

特別是對于90后、00后這些新一代的年輕人來說，“買房就能致富”的信仰正在瓦解。

他們發(fā)現(xiàn)，租房同樣可以解決生活、工作甚至子女上學(xué)的問題，他們更愿意把資金用于理財、旅游和自我提升，而不是背上沉重的房貸。

普通人的出路：王健林的“三無房產(chǎn)”警示錄

面對如此復(fù)雜的局面，未來五年，我們的房產(chǎn)之路該怎么走？

王健林的觀點，依然具有極強(qiáng)的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

王健林曾一針見血地指出，未來有三類房產(chǎn)會失去價值，甚至“送人都沒人要”。這就是所謂的“三無房產(chǎn)”：沒有好地段的房產(chǎn)、沒有好學(xué)區(qū)的房產(chǎn)、沒有好品質(zhì)的房產(chǎn)。

這“三無房產(chǎn)”，正是未來“白菜價”房子的精準(zhǔn)畫像。

如果你手中持有的恰好是這類資產(chǎn)，尤其是在人口流失的三四線城市，那么當(dāng)務(wù)之急，或許是盡快處理，而不是繼續(xù)等待虛無縹緲的回暖。

拖得越久，接盤的人越少，價值可能越低。

房地產(chǎn)的造富神話已經(jīng)落幕。

未來五年，將是市場的“大分化”和“大浪淘沙”時期。

房子，正在回歸它最原始的居住屬性。

王健林用他超前的商業(yè)決策，為我們揭示了這場變革的殘酷本質(zhì)。

大潮退去，才知道誰在裸泳。

對于我們每個普通人而言，未來五年，你手中緊握的，究竟是一塊能夠保值增值的“黃金”，還是一顆無人問津的“白菜”，答案，就藏在你今天的認(rèn)知和選擇里。