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剛剛過(guò)去的九三大閱兵，讓不少老軍迷直呼：變成了“軍盲”。

可以說(shuō)，這次大閱兵，是中國(guó)近代歷史上裝備最新、質(zhì)量最高、國(guó)際影響最大的一次閱兵。

其含金量，也遠(yuǎn)比想象中更高。

不僅僅是軍事上的震懾，各種首次公開(kāi)亮相的“無(wú)人化”“智能化”作戰(zhàn)裝備，更證明了中國(guó)在國(guó)際未來(lái)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，已經(jīng)牢牢掌握話語(yǔ)權(quán)。

可以說(shuō)，這次大閱兵，宣告著中國(guó)自身的發(fā)展，中國(guó)的國(guó)際地位，進(jìn)入了一個(gè)全新的歷史階段。

那么“新階段”對(duì)于國(guó)內(nèi)的各行各業(yè)，或者對(duì)于我們這樣的普通人來(lái)說(shuō)，又意味著什么呢？主要集中在兩個(gè)方面：

一是方向。

二是確定性。

“方向”指的是產(chǎn)業(yè)方向，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，國(guó)家將繼續(xù)加大在AI技術(shù)、無(wú)人化、智能化產(chǎn)業(yè)方面的投入，各種相關(guān)政策、資金將持續(xù)跟進(jìn)。

這給我們的投資、工作、創(chuàng)業(yè)指明了方向。

閱兵的前幾天，8月26日，國(guó)家發(fā)布了重磅文件《關(guān)于深入實(shí)施“人工智能+”行動(dòng)的意見(jiàn)》，推進(jìn)中國(guó)的AI智能化戰(zhàn)略發(fā)展。

未來(lái)10年，AI不會(huì)是一個(gè)獨(dú)立的技術(shù)領(lǐng)域，而是國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、打破國(guó)外技術(shù)壟斷、重塑全球競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵契機(jī)。

“確定性”則是，軍事力量作為國(guó)家的壓艙石，強(qiáng)大意味著穩(wěn)定。

對(duì)外，這種穩(wěn)定意味著，“中國(guó)資產(chǎn)”極具安全感，將會(huì)有更多的國(guó)家投資中國(guó)，投資中國(guó)企業(yè)。

對(duì)內(nèi)，利好金融、能源、地產(chǎn)等關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。一方面，國(guó)家將以更有效的手段托舉，讓關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步運(yùn)行。

另一方面，市場(chǎng)會(huì)收獲發(fā)展信心。

就拿樓市來(lái)說(shuō)，從近期最高層面的政策動(dòng)作，已經(jīng)能看出態(tài)度。比如8月18日的會(huì)議定調(diào)：“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”。

8月，北京、上海兩個(gè)重要市場(chǎng)，先后出臺(tái)樓市新政，優(yōu)化限購(gòu)支持購(gòu)房需求的釋放......

上海新政后二手房成交明顯回暖，8月30日的單日成交量達(dá)到1103套，是年內(nèi)罕見(jiàn)的“單日破千”。

北京新政出臺(tái)后首周，新房網(wǎng)簽環(huán)比上漲44.58%，二手房環(huán)比上升13.98%，房源帶看量也明顯活躍。

嶄新階段，包括樓市在內(nèi)，各行各業(yè)都會(huì)有新的發(fā)展“窗口期”。不過(guò)，這個(gè)“窗口期”并不是普適性利好，而是“結(jié)構(gòu)性”機(jī)會(huì)。

02

這種“結(jié)構(gòu)性”的特點(diǎn)，在北京樓市中表現(xiàn)得非常明顯。

8月初，北京宣布，符合條件的家庭在五環(huán)外購(gòu)買商品住房不限套數(shù)，市場(chǎng)被激活，但也有很多人因此糾結(jié)：

第一，部分人覺(jué)得不限購(gòu)區(qū)域失去了價(jià)值；

第二，一些臨近五環(huán)的四環(huán)板塊二手房開(kāi)始降價(jià)，對(duì)五環(huán)產(chǎn)品形成了一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；

第三，政策放開(kāi)，更多優(yōu)質(zhì)宅地出現(xiàn)，購(gòu)房者害怕會(huì)對(duì)現(xiàn)有的項(xiàng)目形成潛在威脅......

糾結(jié)的背后，是購(gòu)房者方向性上的迷惑，對(duì)價(jià)值確定性的擔(dān)憂。

我們認(rèn)為：新格局下，北京樓市將出現(xiàn)更強(qiáng)的價(jià)值分化。

北京80%的新房集中在五環(huán)外，隨著政策放開(kāi)，更多宅地入市，一些弱勢(shì)板塊的價(jià)值，會(huì)進(jìn)一步被稀釋。那些本就缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的板塊，新房會(huì)越來(lái)越難。

強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱。

政策的松綁，會(huì)進(jìn)一步加速樓市資源的集中，未來(lái)北京樓市可能會(huì)出現(xiàn)日本東京同樣的局面——兩個(gè)強(qiáng)弱板塊間一路之隔，但房?jī)r(jià)天差地別。

這也意味著，北京的環(huán)線邏輯，將在部分區(qū)域被徹底打破——

未來(lái)五環(huán)內(nèi)一些弱板塊、弱產(chǎn)品，將被五環(huán)外核心板塊、強(qiáng)產(chǎn)品徹底超越。

這種趨勢(shì)下，限購(gòu)與否、是否會(huì)被五環(huán)內(nèi)二手房超越，又或是宅地井噴，其實(shí)都不是重要影響因素——

因?yàn)?，板塊的價(jià)值確定性，將更加集中于板塊本身。

問(wèn)題來(lái)了，普通人如何判斷板塊的強(qiáng)弱？其實(shí)我們之前提到過(guò)一個(gè)概念叫：

結(jié)構(gòu)牛

在股票市場(chǎng)，這是一個(gè)相對(duì)于“指數(shù)牛”存在的概念。

指數(shù)牛，即大盤(pán)牛，在這種市場(chǎng)下，大部分股票都能漲。而在“結(jié)構(gòu)?！钡那闆r下，只有部分擁有“結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢(shì)”的股票，才能跑贏大盤(pán)。

在樓市也是如此，在結(jié)構(gòu)牛市場(chǎng)中，只有擁有“結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢(shì)”的板塊，才能跑贏大市。這種板塊，我們稱其為：

結(jié)構(gòu)牛板塊

那什么樣的板塊才算擁有“結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢(shì)”？過(guò)去，我們說(shuō)一個(gè)板塊強(qiáng)，離不開(kāi)選房三件套：地段、配套、產(chǎn)業(yè)。

如今，已經(jīng)產(chǎn)生了一些變化。

好比產(chǎn)業(yè)，未來(lái)的強(qiáng)板塊，不僅要有產(chǎn)業(yè)，還要產(chǎn)業(yè)和國(guó)家發(fā)展方向匹配，才能承接國(guó)家級(jí)發(fā)展紅利。

在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，判斷一個(gè)板塊是否擁有結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢(shì)，可以從三個(gè)層面入手——

1、產(chǎn)業(yè)能力，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)方向等。

2、配套的熟度，交通、商業(yè)、教育、城市界面，以及更強(qiáng)的產(chǎn)品。

3、宅地的稀缺性，板塊內(nèi)后續(xù)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量小，存量房?jī)r(jià)值更有確定性。

目前，北京符合這些條件的五環(huán)外板塊，有昌平的朱辛莊、亦莊的河西、北神樹(shù)等等。其中，大家可以重點(diǎn)關(guān)注這兩年的朱辛莊。

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從產(chǎn)業(yè)上看，朱辛莊是北京罕見(jiàn)的，一方面能承接外區(qū)產(chǎn)業(yè)紅利外溢，另一方面自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，同時(shí)擁有AI智能化產(chǎn)業(yè)體系的板塊。

朱辛莊這幾年在北京置業(yè)圈一直比較火。

主要原因，是朱辛莊緊鄰房?jī)r(jià)高昂、新房匱乏的海淀北，承接了其很大一部分外溢需求。

對(duì)不少人來(lái)說(shuō)，朱辛莊的價(jià)值，來(lái)源于海淀北產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)挺。這個(gè)不能否認(rèn)，而且未來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)海淀北產(chǎn)業(yè)重視程度的提高，這個(gè)紅利，朱辛莊大概率還會(huì)吃下去。

實(shí)際上，因?yàn)楹５肀碑a(chǎn)業(yè)外溢紅利，這幾年包括朱辛莊在內(nèi)，整個(gè)昌平南部，漲幅表現(xiàn)都是不錯(cuò)的。

不過(guò)，隨著北京新政落地，更多宅地入市，分蛋糕的人更多了，昌平南也將從一個(gè)普漲的指數(shù)牛市場(chǎng)，變成一個(gè)結(jié)構(gòu)牛市場(chǎng)，這意味著：

未來(lái)昌平南還能繼續(xù)漲的板塊，將會(huì)越來(lái)越少。

我認(rèn)為，這對(duì)朱辛莊而言，反而是一件好事。

昌平南普漲時(shí)，朱辛莊是其中漲幅最好的板塊之一，其中一個(gè)重要原因，正是朱辛莊，有著區(qū)別于其他板塊的增長(zhǎng)邏輯：

一來(lái)朱辛莊是海淀北產(chǎn)業(yè)外溢的第一站，二來(lái)朱辛莊本身就是昌平，乃至北京的產(chǎn)業(yè)高地。

產(chǎn)業(yè)上不僅能吃外來(lái)紅利，自身也在創(chuàng)造紅利。

昌平在北京的定位是“有全球影響力的全國(guó)科技創(chuàng)新中心”和“國(guó)際一流科教新區(qū)”，挑起定位大梁的是未來(lái)科學(xué)城。

其中，朱辛莊緊鄰的“生命科學(xué)園”區(qū)域，又是未來(lái)科學(xué)城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心。

今年6月，中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)最新街區(qū)規(guī)劃正式獲批，主要包括了兩個(gè)部分：一是海淀北團(tuán)組，另一個(gè)，就是昌平南的生命科學(xué)園。

最新規(guī)劃中，海淀北+昌平南的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園面積將接近2000萬(wàn)㎡，體量幾乎占全北京“高科技產(chǎn)值”的“半壁江山”。

未來(lái)3-5年，北京大量的高科技產(chǎn)業(yè)還要持續(xù)“北遷”——

海淀北+昌平南，很有可能就是中國(guó)新一代的“硅谷”所在地。

此外，也是最關(guān)鍵的，朱辛莊的產(chǎn)業(yè)方向夠新。

前面我們提到，未來(lái)10年，AI智能化將是中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心，這也是朱辛莊這幾年發(fā)展的重點(diǎn)。

《昌平區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃》中指出，明確以朱辛莊-七里渠區(qū)域?yàn)楹诵模铀俨季帧叭斯ぶ悄?”及“合成生物制造”等未來(lái)產(chǎn)業(yè)。

如今，像小米、好未來(lái)、石頭科技、紫光科技園、賽迪產(chǎn)業(yè)園、華電研究院等全球頭部AI智能化企業(yè)和院所機(jī)構(gòu)，都已經(jīng)在朱辛莊扎根。

外溢產(chǎn)業(yè)+自身產(chǎn)業(yè)+國(guó)家級(jí)AI智能產(chǎn)業(yè)“三位一體”，讓朱辛莊在未來(lái)的板塊競(jìng)爭(zhēng)中，占據(jù)了主動(dòng)地位。

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另外，不同于其他產(chǎn)業(yè)板塊的“規(guī)劃ing”，朱辛莊的配套大多已經(jīng)兌現(xiàn)。

目前，朱辛莊有“昌平線”以及“地鐵8號(hào)線”兩條含金量很高的地鐵線。

教育上，幼—小—初—高全覆蓋，還有像“北京一零一中昌平實(shí)驗(yàn)學(xué)?！边@樣名校；商業(yè)上，有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一站地鐵是合生匯；醫(yī)療上，片區(qū)內(nèi)兩個(gè)三甲......

城市面貌，去過(guò)的都懂，朱辛莊是昌平為數(shù)不多，可以和海淀比“都市感”的板塊。

可以說(shuō)，從學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療、休閑到城市面貌，朱辛莊基本上做到全能。

雖然朱辛莊是近5年北京為數(shù)不多，漲幅接近20%的板塊，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有被過(guò)度透支。

朱辛莊新房定價(jià)，普遍在6萬(wàn)元/㎡左右，一二手房?jī)r(jià)格基本持平，和隔壁海淀北的二手房，保持差不多2萬(wàn)元左右的差價(jià)。

同時(shí)，因?yàn)檎毓?yīng)稀少，住宅產(chǎn)品的價(jià)值相對(duì)更堅(jiān)挺。

目前，朱辛莊板塊新房項(xiàng)目存量不過(guò)600多套。

今年，朱辛莊公開(kāi)宅地供應(yīng)，也只有年初的“0029”地塊，因?yàn)樵诎鍓K配套核心，步行到萬(wàn)達(dá)，臨近101昌平實(shí)驗(yàn)學(xué)校，加上又是唯一個(gè)“真”地鐵盤(pán)，到朱辛莊站只有約350米，市場(chǎng)關(guān)注度非常高。

當(dāng)時(shí)，這塊地由中海地產(chǎn)和未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體拿下，項(xiàng)目最終案名為“中海未來(lái)之境”，主打96-129㎡高端改善戶型，是今年朱辛莊第一個(gè)，也是在售項(xiàng)目中唯一一個(gè)“好房子”項(xiàng)目。

項(xiàng)目7月底開(kāi)盤(pán)，官方數(shù)據(jù)，線上選房30分鐘成交133套，銷售額達(dá)10.87億元。

成績(jī)亮眼，也符合預(yù)期。

在北京新政后，項(xiàng)目成交繼續(xù)走高，8月份加推了3號(hào)樓1單元，網(wǎng)簽價(jià)還出現(xiàn)了上浮趨勢(shì)。

這說(shuō)明，朱辛莊的板塊優(yōu)勢(shì)正在凸顯，已經(jīng)有一部分購(gòu)房者，率先看到了朱辛莊真正的潛力。

如今，樓市的“二八效應(yīng)”，已經(jīng)朝著“一九”邁進(jìn)，樓市資源加速集中，身處新的購(gòu)房窗口期，如何選擇，比想象中更加重要。

對(duì)于購(gòu)房者的買房理念而言，這也是一個(gè)新的考驗(yàn)。

在這樣的時(shí)刻，抓住強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、強(qiáng)配套、強(qiáng)稀缺性的結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢(shì)板塊，同時(shí)選擇領(lǐng)先于市場(chǎng)的產(chǎn)品，其實(shí)就是對(duì)價(jià)值確定性的一種把握。