「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話！

小助手：fangsanmei2020，買房，裝修，投稿，微信同號(hào)。

問(wèn)答442期

問(wèn)：房哥成天尬吹草灘，夾帶私貨貶低灃東？

答：任何一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，都不是靠吹出來(lái)的，而是實(shí)打?qū)嵉馁Y金投入，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口遷移，灃東的發(fā)展和灃東的房?jī)r(jià)是兩回事，從當(dāng)年的王寺，斗門街道一片農(nóng)田，再到現(xiàn)在的高樓林立，灃東的發(fā)展是不慢的。

但房?jī)r(jià)是另一回事，供需關(guān)系，投資過(guò)剩，入住率等都影響房?jī)r(jià)，同理，港務(wù)區(qū)，高新CID，軟件新城房?jī)r(jià)也在降，是因?yàn)榘l(fā)展不好嗎？

所以，我看好灃東的發(fā)展，但目前買灃東，只能是自住，要么投資失誤離場(chǎng)止損，要么留下自住，見證灃東發(fā)展每個(gè)瞬間。

再說(shuō)草灘，很多人的印象還留在西瓜地和草莓園，就和對(duì)港務(wù)區(qū)的影響還是農(nóng)田和荒地一樣，確實(shí)需要走出來(lái)看看。

與其說(shuō)草灘，不如叫經(jīng)開2.0，目前經(jīng)開區(qū)鳳城十二路以內(nèi)基本開發(fā)飽和，外圍的涇渭，渭北新城，又都是工業(yè)園區(qū)，經(jīng)開外擴(kuò)也只有草灘和高鐵新城片區(qū)。

從定位來(lái)說(shuō)，自然無(wú)法和高新CID，西咸新區(qū)，港務(wù)區(qū)這樣省市級(jí)的規(guī)劃對(duì)比，無(wú)論從兌現(xiàn)，熱度，還是配套的力度都差了一大截，僅僅作為經(jīng)開城北的外溢，還是有不少需求在的。

比如，圍繞經(jīng)開一小，一中，經(jīng)發(fā)初中部來(lái)自住上學(xué)的， 比如附近重型機(jī)械研究院，雨潤(rùn)市場(chǎng)，隆基綠能，長(zhǎng)安大學(xué)就地自住的，比如原本住經(jīng)開， 不愿意去城南，就地?fù)Q房的，憑借價(jià)格，區(qū)域優(yōu)勢(shì)，依舊有市場(chǎng)。

草灘片區(qū)的短板也明顯，交通不斷，缺地鐵，缺商業(yè)，這些需要周邊住宅交付，入住率上來(lái)后，才有緩解。

愿灃東和草灘都擁有美好的未來(lái)！

問(wèn)：每周有球賽，灃東才能發(fā)展起來(lái)？

答：準(zhǔn)確的說(shuō)，球賽是雪中送炭，不是錦上添花，就如同奧體中心每周都有演唱會(huì)，港務(wù)區(qū)就發(fā)展起來(lái)了嗎？

灃東經(jīng)歷過(guò)2018年的高光，也經(jīng)過(guò)2021年后的落寞，作為西安主城區(qū)的外溢區(qū)域，灃東熱度始終是跟著主城區(qū)走的，西安熱了，灃東就熱了，西安冷了，灃東也冷了，同理還有涇河，秦漢，空港，灃西，高陵等。

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

但灃東不同的是，真的有不少西安人來(lái)這里買房，高新的去科統(tǒng)區(qū)，昆明池的，三橋的去能源金貿(mào)區(qū)，灃東自貿(mào)園的，一直有西安的需求外溢過(guò)來(lái)。

但當(dāng)買房需求萎縮，主城區(qū)開始大量供地的時(shí)候，團(tuán)結(jié)村，杜城，幸福林帶，西電片區(qū)，這些原本沒(méi)有地，沒(méi)有房的區(qū)域，開始供地，且價(jià)格不高的時(shí)候，能外溢去灃東買房的，自然受到影響。

原本灃東是吃西安的外溢，結(jié)果西安現(xiàn)在自己都沒(méi)得吃，也顧不上小弟了，這就是毛之不存皮將焉附的簡(jiǎn)單道理。

至于球賽，大家首選是沖著比賽本身去的，并非場(chǎng)地在哪里，換作涇河，秦漢，港務(wù)，浐灞，該去的還會(huì)去，這屬于休閑需求，對(duì)距離要求沒(méi)有那么高，但如果是自住，對(duì)周邊房?jī)r(jià)，配套，教育就有新要求了。

U23的舉辦更多是給了灃東文旅融合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，以及更多人再看一眼灃東的機(jī)會(huì)，是錦上添花的好事兒，而雪中送炭仍需經(jīng)濟(jì)回暖。

問(wèn)：搖號(hào)在綠城丹桂苑買房，建面143㎡有業(yè)主230萬(wàn)愿意賣，要不要跟風(fēng)？

答：這就是屬于典型的跟風(fēng)買，跟風(fēng)買，你關(guān)注的不是奧體，也不是綠城，而是房?jī)r(jià)上漲，所以房?jī)r(jià)不漲，又沒(méi)有自住需求的時(shí)候，就拿不住了，想著趕緊賣掉止損。

今年的二手房，大家會(huì)看到很多不可思議的低價(jià)，從高新CID，軟件新城開始，再到曲江二手房，以及奧體的華潤(rùn)，綠城網(wǎng)紅盤，普遍破發(fā)的同時(shí)，且一個(gè)價(jià)格比一個(gè)價(jià)格低，開發(fā)商在新房?jī)?nèi)卷，房東在二手內(nèi)卷。

根源的問(wèn)題在于當(dāng)初不是抱著自住的需求來(lái)的，而是純投資，以房?jī)r(jià)上漲為動(dòng)力，本以為抱著奧體+鐵一學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)就穩(wěn)了，結(jié)果出現(xiàn)了變數(shù)。

但對(duì)丹桂苑而言，現(xiàn)在低價(jià)房源掛240萬(wàn)，即便總價(jià)230萬(wàn)，建面143㎡，依舊是有業(yè)主賣的，周邊臨近三號(hào)線高架的影響，以及個(gè)人高杠桿的因素，不是所有人的都能拿的住。

但相比其他區(qū)域，奧體憑借學(xué)校，良好的城市面貌，在止跌的逆市里，已經(jīng)相當(dāng)抗跌了，別人跌三成，你跌一成，也是幸運(yùn)的。

問(wèn)：家在土門附近工作生活，華發(fā)利君都薈城央，自住可以買嗎？

答：準(zhǔn)確的說(shuō)，不買 華發(fā)利君都薈城央，土門的土著還有什么新房可選，答案幾乎沒(méi)有，作為城西腹地的區(qū)域，周邊家屬院，廠區(qū)密集，交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，遠(yuǎn)東，慶安的學(xué)校也不錯(cuò)，唯獨(dú)沒(méi)有土地供應(yīng)。

直到2023年8月，華發(fā)攜手 利君摘地，華發(fā)利君都薈城央（預(yù)售證：預(yù)售字第2024706號(hào) 備案名：華君健康城 推廣名：華發(fā)利君都薈城央 開發(fā)商：西安鏵曲利君置業(yè)有限公司）面世。

百畝大盤，2.8的容積率，高層+小高層的產(chǎn)品，主力戶型建面約99-143㎡，對(duì)于周邊的人來(lái)說(shuō)，這是就地改善的首選。

從2024年首開后，賣的也很好，一年時(shí)間推售樓棟17棟，總套數(shù)超過(guò)1800套，且多次登記人數(shù)超過(guò)房源，現(xiàn)場(chǎng)選房的業(yè)主里，周邊的地緣占了不少，還有從高新外溢過(guò)來(lái)的自住剛需。

住在這里，學(xué)校，商業(yè)，地鐵，公園都是所見所得，老城區(qū)生活稀奇，煙火氣也很濃，不用擔(dān)心買在新區(qū)開盲盒的問(wèn)題。

都薈城央的熱銷，也符合西安回歸主城的開發(fā)思路，包括幸福林帶，團(tuán)結(jié)片區(qū)等，也是村子，廠房搬遷后，服務(wù)周邊居民改善的區(qū)域，新房賣的也都挺好。

問(wèn)：家住楓林九溪，南邊華南城是優(yōu)勢(shì)，視野高無(wú)遮擋？

答：大的市場(chǎng)在區(qū)域不同發(fā)展階段，扮演的角色是不一樣的，在港務(wù)區(qū)沒(méi)有大規(guī)模開發(fā)前，華南城就是區(qū)域地標(biāo)，支撐港務(wù)最早的產(chǎn)業(yè)。

尤其是三環(huán)內(nèi)機(jī)電市場(chǎng)拆遷后，很多又搬遷至華南城，帶來(lái)了商家，商機(jī)，人口和配套的租房，出行，辦公需求。

但當(dāng)整個(gè)港務(wù)區(qū)，尤其是奧體高速兌現(xiàn)，學(xué)校，辦公樓，公園，住宅林立以后，華南城在一些人眼里就格格不入，畢竟臨著市場(chǎng)，車流，人流，對(duì)新房業(yè)主是不利因素。

同樣處境的不止華南城，城西的方欣市場(chǎng)，欣橋市場(chǎng)，城北的雨潤(rùn)市場(chǎng)，城南的朱雀市場(chǎng)，都面臨相同處境，有人主張留著便利，有人號(hào)召搬走清靜。

從趨勢(shì)上講，市區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)都是留不住的，尤其是腳下土地有較高價(jià)值時(shí)，通常都會(huì)搬走市場(chǎng)，蓋成住宅。

但換個(gè)角度，如果沒(méi)有這些產(chǎn)業(yè)人口，周邊的房子價(jià)格是否有支撐，沒(méi)有這些產(chǎn)業(yè)便利，周邊人的就業(yè)如何解決，總不能西安人但凡有空地，都蓋成住宅吧。

同樣緊鄰華南城市場(chǎng)，楓林九溪的業(yè)主覺得是好事，無(wú)遮擋，但旁邊綠城潤(rùn)百合買新房的業(yè)主，心里會(huì)怎么想呢？

問(wèn)：每年九月，樓市都有各種政策出臺(tái)，今年有什么動(dòng)靜？

答：樓市雖然是政策市，但不是所有問(wèn)題都能指望出新政解決，大家的思路還是在過(guò)去那個(gè)房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，一紙新政就是滿城風(fēng)云的狀態(tài)。

但現(xiàn)在市場(chǎng)變了，房?jī)r(jià)在止跌回穩(wěn)，市場(chǎng)在供大于求，二手房在降價(jià)立場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候大家期待的政策，更多是穩(wěn)住房?jī)r(jià)，穩(wěn)住預(yù)期，而非單純的降低購(gòu)房門檻。

去年全國(guó)的924新政里，包括存量房降利率，首付比例最低15%等，后續(xù)西安的1017新政又補(bǔ)充了商品房拿證就能上市交易、新建商品住房不再實(shí)施價(jià)格指導(dǎo)，公積金貸款額度上浮等。

至此，限購(gòu)、限售、限價(jià)全面放開，想買幾套買幾套，但截至目前又過(guò)去了10個(gè)月，市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱了嗎，并沒(méi)有。

新房，除了曲江，奧體極個(gè)別的改善豪宅項(xiàng)目不愁賣以外，西安主城區(qū)，包括外圍，是不是還在變相降價(jià)，贈(zèng)送，搶占有限的客戶，二手房還是在降價(jià)換量，看誰(shuí)立場(chǎng)最早。

核心是大家對(duì)于房子的心態(tài)變了，商品房喪失金融屬性，只剩自住需求以后，很多人就沒(méi)有買房的需求了，有需求的看房?jī)r(jià)還在跌，也陷入持續(xù)的觀望，都怕買貴，都怕背刺。

更深層次的原因，還是在就業(yè)，收入，房?jī)r(jià)預(yù)期上，這也不是短期政策刺激能解決的，比如進(jìn)一步降低利率，進(jìn)一步增加公積金上限，本質(zhì)上還是鼓勵(lì)加杠桿，對(duì)有需求人，是利好，是無(wú)需求的，也很難創(chuàng)造需求。

以前都說(shuō)不買房是房?jī)r(jià)太貴，現(xiàn)在房?jī)r(jià)降成這樣，該不買的還是不買，房?jī)r(jià)降，收入更降，相當(dāng)于沒(méi)降。

問(wèn)：當(dāng)年不聽勸買了頂樓，現(xiàn)在二手房掛三個(gè)月沒(méi)人看怎么看？

答：對(duì)于大多數(shù)普通高層的頂樓，二手房都是不好賣的，這點(diǎn)從開發(fā)商賣新房時(shí)給頂樓的低價(jià)就能看出來(lái)了，漏水對(duì)頂樓是概率問(wèn)題，但對(duì)買家，尤其是二手的買家，則是心理的問(wèn)題。

這就如同上大學(xué)不是唯一出路，但多數(shù)人仍然選擇卷學(xué)歷一樣，頂樓也是如此，沒(méi)有那么不堪，但多數(shù)人心有忌諱。

反而另一類房子，頂樓則是香餑餑，比如小高層，洋房，疊拼的頂樓，尤其是送大面積的花園，露臺(tái)的，頂樓售價(jià)要高上不少，漏水隱患，擔(dān)憂還在，但贈(zèng)送面積，花園生活的吸引力沖抵了風(fēng)險(xiǎn)。

這種房子，二手賣的時(shí)候，因?yàn)橄∪?，低密，高?zèng)送，仍然在同類房子里，有更高的溢價(jià)。

反而高層的頂樓，即便不漏水，在賣房時(shí)候，客戶也是選擇寥寥，除非價(jià)格降到位，降出性價(jià)比。

問(wèn)： 西安四代住宅都卷成這樣了，下一步卷什么？

答：從戶型的角度，在現(xiàn)有規(guī)范里，很多戶型基本到了極限了，比如灃東融合區(qū)，實(shí)得率141%的。

可以說(shuō)是把能贈(zèng)送的面積都送了，疊加已經(jīng)非常的卷的大門，會(huì)所，外立面，西安的四代住宅已經(jīng)卷成了麻花。

但這一切，還是在高層的范疇里，如果土地容積率降低，比如清一色小高層，或洋房+小高層，或純洋房，甚至大平層+疊拼，則依舊有吸引力。

在一片大高層，密密麻麻的西安，如果主城區(qū)有低密度的土地供應(yīng)，還是洋房，依舊會(huì)吸引不少人置換。

另一個(gè)方向，就是位置更好的土地，原本都說(shuō)三環(huán)內(nèi)沒(méi)地，沒(méi)房，鼓勵(lì)大家去外圍拓荒，結(jié)果市場(chǎng)不景氣，主城開始拆遷改造。

幸福林帶，杜城，團(tuán)結(jié)村，西電片區(qū)等，動(dòng)輒都是上千畝土地儲(chǔ)備，這些主城腹地，對(duì)周邊買小，買舊，買早的人群，還是有置換的吸引力的。

既然戶型趨向雷同，降價(jià)也沒(méi)有結(jié)果，唯有拼地段了，當(dāng)然還有名校，比如五大的分校，在一些教育薄弱的區(qū)域，還是有吸引力的。

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作者：Kikyo

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