北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我和愛人是非京籍，最近在北京看房，手里有現(xiàn)金300多萬，準備貸款300萬，孩子兩歲，請問有沒有必要現(xiàn)在連學區(qū)問題一起解決？現(xiàn)在主要看的是朝陽東四環(huán)的房子，請問哪幾個小區(qū)算學區(qū)房？如果現(xiàn)在不買學區(qū)房，三年后再換會是什么情況？

A：

1、孩子兩歲，那從理論上應該連學區(qū)問題一起解決了。要不然到5歲的時候還得考慮換房或買占坑兒房，挺折騰的。

但也考慮好，現(xiàn)在的學區(qū)房溢價沒降低多少，平均值仍然在25%左右，各學區(qū)根據(jù)學校熱門程度不同則溢價有高有低。當然具體房源也是溢價高低不同的，所以看房時最好每套房都算算賬，盡量買溢價低的。

2、東四環(huán)，600萬預算，那三環(huán)內(nèi)有白小+80中的，還有芳草地+陳經(jīng)綸的。再向北是東南三環(huán)沿線，有人朝和清朝的，都是朝陽的頭部校。600萬都能買到，就是基本都是老房。小區(qū)的話多了，還是先鎖定學校，然后查學校的對口小區(qū)吧，問當?shù)刂薪橐残小?/p>

3、三年后再換，那有可能是學區(qū)房的溢價比例相對更低些。畢竟明年之后就是明確的入學低谷期了，溢價至少沒道理上漲。但這得結(jié)合換房的稅費成本來考量，一般是房子總價的3%左右，看看值不值吧。

僅供參考。

二

Q:

麻煩問下，現(xiàn)在感覺掛牌價都虛高的厲害，動不動就是幾十萬的價差，談價時很難判斷市場價該怎么辦？

有個方莊芳古園一區(qū)中層兩居的房子，標價280多，中介說270左右，進一步談，就報到了250，應該還有空間。但心里沒底可以談到什么程度。跟中介要了今年的成交記錄，感覺也都挺高的，基本沒有低于250的，不知道這個成交記錄是不是真實完整。一點困惑，麻煩您了。

A：

1、這問題還挺不好回答，因為市場上肯定是有這種虛高的房源，趕上了正常，但是否普遍可說不好。

我認為是不普遍，這種時期除非是中介跟賣房的業(yè)主關(guān)系好，否則根本就不會推薦價格高的。因為費力不討好啊，付出更大的努力，扯皮砍價的時間也更長，有這功夫直接推價格低的好不好?。?/p>

這不光是房產(chǎn)中介，所有銷售行業(yè)的一線員工都不愿意推銷價格高的，提成比例和付出的辛苦不成正比。

2、所以您看的這套房應該是特例，也就是并未虛高，是連中介都認為價格合理的房子，所以才推薦給您。但之所以能砍下這么大的幅度，或者是這套房有暗傷，或者是業(yè)主真的著急用錢。

那這種情況就考察清楚吧，沒硬傷+隱情那就算占便宜撿漏兒了。但如果有硬傷就最好放棄，問不出原因則更要加小心，誰也說不好背后有什么事兒？別看上去占了便宜，但實際上買回了一堆麻煩。

3、總之在我看來現(xiàn)在不太可能存在普遍虛高的行情，這種情況都出現(xiàn)在牛市的時候，現(xiàn)在不具備條件。這套房是特例，建議考察清楚，先問中介，再問物業(yè)或社區(qū)，都問不出來還可以問問鄰居，排除隱情后再評估，真要都沒問題就有撿便宜的可能。

僅供參考。

三

Q:

咨詢個問題，我家現(xiàn)在住豐臺南四環(huán)的老小區(qū)一樓，夏天潮濕蚊蟲多，冬天陰冷，所以想換到大興好點的小區(qū)。朋友推薦了保利茉莉公館，但聽說得房率很低，請問是否值得一換？

主要是大興的房價也不低，這次換房要添至少百萬以上的貸款，我都快45了不知道是否合適？

A：

1、茉莉公館的得房率是低點兒，但也不算太多，比平均值低個5%左右吧。當年我參與過這里的偉大事業(yè)，炒房，對比過幾個競品盤的數(shù)值，有差距但不算太過分。

房子是用來住的，如果居住體驗覺得合適就換唄，不高的數(shù)值在居住的時候一般沒什么感覺，有幾天也就都習慣了。

2、另外這得房率對茉莉公館的價格走勢沒什么影響，到目前為止挺好的，連很多業(yè)主都不知道具體得房率。打個比方這就跟汽車的油耗似的，可以說很重要，但沒多少車主太過關(guān)心。

3、貸款預算和年齡這看自己了，外人不好建議。不過在我看來45歲不算怎樣吧？畢竟百萬貸款的月供是5000左右，可以說不低，但也談不上太大風險和壓力吧？我都50多了，還想給孩子再買一套呢，人家宗慶后70多了還生兒子呢，45歲算年輕力壯。

僅供參考。

四

Q:

請問，我是面臨退休買養(yǎng)老避暑的房子。目標城市是沈陽、大同和張家口，請問買在哪里更合適？主要是每年五月至九月居住，希望100萬之內(nèi)保值和宜居的。

A：

1、養(yǎng)老+避暑。如果是養(yǎng)老，那沈陽和大同的醫(yī)療資源更好，大同相對更涼快，因為海拔高。張家口的醫(yī)療不是不好，而是最適合避暑的是張北和沽源這倆縣城，醫(yī)療資源跟市區(qū)就不好比了。

我這幾年是都在張北避暑。理由是離北京最近，高鐵時間最短，來回北京也方便。另外是房價和房租都便宜，房價均價3000多，租房則是一般是1萬一年，夏天租倆仨月4/5000塊錢。

2、沈陽和張家口的市區(qū)其實都不算太涼快，比北京低個5度左右吧，到了三伏天還是挺熱的。相對最涼快的就是大同和張北沽源，夏天完全不用開空調(diào)，有個電扇就足夠了。

3、保值不好說，我不太懂外地的房子。而且我也認為大概率是弱于北京的，所以沒必要糾結(jié)保值，房子是用來住的，還是多考慮居住體驗吧。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。