管某與陳某為上下樓鄰居，樓下陳某的房屋已裝修并入住，樓上管某的房屋現(xiàn)未裝修入住。2023年11月11日下午，樓下陳某回家后發(fā)現(xiàn)其客廳、餐廳、臥室等多處天花板存在滲水、漏水現(xiàn)象，遂聯(lián)系物業(yè)管理公司并和樓上管某的親屬一起上樓查看。

案涉樓層水暖井位于住戶門外的公共區(qū)域，井內(nèi)各戶水閥均有物業(yè)懸掛的標(biāo)簽以供區(qū)分，水暖井有門，鑰匙平時(shí)由物業(yè)值班人員保管。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看，發(fā)現(xiàn)樓上管某所居住樓層水暖井的門并未上鎖，水暖井內(nèi)管某房屋的水表正急速轉(zhuǎn)動(dòng)。打開樓上管某的房門后，發(fā)現(xiàn)其廚房?jī)?nèi)一根水管接頭處因未安閥門，水流持續(xù)噴出，致使整個(gè)房屋大量積水，進(jìn)而導(dǎo)致樓下陳某家中天花板等多處滲水、漏水。陳某將樓上的管某和物業(yè)公司訴至法院，要求賠償損失。

法院審理

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，漏水事故之所以發(fā)生，是由于案涉樓層水暖井內(nèi)管某的房屋水閥被人擅自開啟，且管某作為樓上房屋的業(yè)主，其在進(jìn)行水電改造時(shí)，廚房水管接口處未能全部安裝閥門，因房屋長(zhǎng)期未入住，未安閥門的水管接口處長(zhǎng)期噴水，釀成本次事故。

管某作為案涉的樓上房屋業(yè)主，其在案涉房屋水電改造過程中，未能嚴(yán)格監(jiān)督施工，致使廚房水管改造草率收工，水管接口處未能全部安裝閥門，未盡到業(yè)主的安全管理義務(wù)，對(duì)樓下陳某房屋漏水事故的發(fā)生存有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。

物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理方，對(duì)位于公共區(qū)域的水暖井本應(yīng)嚴(yán)格管理。事故發(fā)生時(shí)，水暖井的門處于開啟狀態(tài)，而其作為水暖井鑰匙的持有者，竟不知該門由何人何時(shí)打開，亦未盡到謹(jǐn)慎妥善管理的義務(wù)，其對(duì)本次事故的發(fā)生，亦存在過錯(cuò)。

結(jié)合本案實(shí)際，管某作為案涉的樓上房屋業(yè)主，其與物業(yè)管理公司的過錯(cuò)比例應(yīng)按6：4劃分為宜。遂作出一審判決：管某賠償陳某財(cái)產(chǎn)損失11473.8元；物業(yè)管理公司賠償陳某財(cái)產(chǎn)損失7649.2元。宣判后，物業(yè)管理公司不服，提起上訴。二審法院作出判決，駁回上訴，維持原判。

法官說法

在類似本案中明確有第三方侵權(quán)主體的情況下，物業(yè)管理公司是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，首要的判斷標(biāo)準(zhǔn)即是物業(yè)服務(wù)人有沒有盡到法律與合同規(guī)定的妥善、合理管理義務(wù)。為了達(dá)到合同目的，物業(yè)服務(wù)人除了要履行對(duì)建筑物進(jìn)行管理的義務(wù)之外，也擁有制止不利于合同目的實(shí)現(xiàn)的行為的權(quán)利。在競(jìng)合財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛的案情中，物業(yè)服務(wù)合同中提供服務(wù)的一方是否已經(jīng)盡到合理義務(wù)對(duì)案件的判決結(jié)果起著至關(guān)重要的作用。

在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)服務(wù)人需要按照合同的相關(guān)約定，開展小區(qū)公共設(shè)施的安裝和維修、公共秩序的檢查和維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的綠化和保持等業(yè)務(wù)工作。同時(shí)，還需定期向業(yè)主大會(huì)等組織匯報(bào)物業(yè)費(fèi)用的開支情況及資金去向。如果侵權(quán)結(jié)果的發(fā)生所涉及的行為被囊括在物業(yè)服務(wù)人的工作范圍內(nèi)，那么物業(yè)服務(wù)人很可能會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百三十八條侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求損害賠償，也可以依法請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第一千一百六十五條 行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

依照法律規(guī)定推定行為人有過錯(cuò)，其不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。