在房地產市場的風云變幻中，廣州樓市出現(xiàn)了一個引人注目的顛覆性數(shù)據(jù)。

截至2025年上半年，廣州商品住宅可售庫存為1447萬平方米，其中現(xiàn)房庫存為742萬平方米，占比達到51.3%，期房庫存占比僅為48.7%。

是廣州樓市現(xiàn)房庫存量首次超過期房，標志著樓市正步入一個全新的“現(xiàn)房主導”時代。

也預示著中國房地產市場正經歷著從“賣方霸權”到“買方主權”的深刻轉變。

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廣州樓市的這一變化，絕非偶然。

曾經，開發(fā)商憑借高周轉、快擴張的模式，享受著“造房即售”的躺賺時代。然而，如今市場風云突變，庫存數(shù)據(jù)成為了開發(fā)商的“緊箍咒”。

廣州全市商品住宅去化周期約21.1個月，遠遠超出了合理水平。

這意味著，大量的房子面臨著銷售困境，曾經的期房因去化率低，不得不“熬成”現(xiàn)房。

從全國范圍來看，現(xiàn)房銷售面積同比增長12.5%，期房則同比下降10.6%，“所見即所得”的現(xiàn)房正逐漸獲得市場青睞。

在廣州，現(xiàn)房項目已覆蓋中心城區(qū)與外圍區(qū)域，如天河、海珠、黃埔等多個高端項目已實現(xiàn)“即買即住”，這大幅降低了購房者面臨的爛尾、貨不對板等風險。

對于購房者來說，現(xiàn)房時代的到來，既是機遇，也是挑戰(zhàn)。

一方面，他們有了更多的時間和空間去精挑細選，能夠更準確地評估房屋的質量和周邊配套；

另一方面，現(xiàn)房也并非“安全牌”，能熬成現(xiàn)房的項目，要么價格虛高，要么存在硬傷，購房者不能僅僅被“所見即所得”所忽悠。

02

廣州樓市現(xiàn)房庫存超過期房，背后是中國房地產政策邏輯的徹底轉變。

2025年7月14日召開的中央城市工作會議，距離2015年那場掀起“棚改貨幣化”浪潮的會議正好十年。

十年間，房地產市場發(fā)生了翻天覆地的變化。

會議明確指出，我國城鎮(zhèn)化已從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，資源正在加速向都市圈聚集。

今年上半年的數(shù)據(jù)顯示，長三角、粵港澳新增人口超過200萬，而三四線城市庫存同比增長4.1%，城市之間的分化日益嚴重。

廣州、深圳兩大超級都市圈的擴容方案已經上報，都市圈成為了房地產市場的主戰(zhàn)場。

在這樣的背景下，廣州樓市的現(xiàn)房庫存變化，只是整個房地產市場變革的一個縮影。

同時，城市更新升維，危舊房改造提速。

當“高質量開展城市更新”寫入總體要求，其內涵已遠遠超過了物理空間的改造。全國有超過20萬棟預制板房進入了“危房期”，政策給出了明確路徑。

C/D級危房優(yōu)先拆除，北京、上海等地也在探索不同的改造模式。

這意味著，未來房地產市場的增量將逐漸減少，存量房市場將占據(jù)更重要的地位，現(xiàn)房銷售也將成為一種趨勢。

此外，安全底線提升，超高層建筑退場。“嚴格限制超高層建筑”被寫入會議文件，安全被提到了前所未有的高度。

這也將對房地產市場的產品結構產生影響，開發(fā)商需要更加注重房屋的質量和安全性，以滿足購房者的需求。

03

現(xiàn)房庫存超過期房，對于廣州樓市的不同參與者來說，帶來的影響各不相同。

對于炒房黨而言，現(xiàn)房時代的到來意味著投機空間被大幅壓縮。

現(xiàn)房銷售減弱了預售制度下的金融杠桿效應，交易周期縮短，資金流動性要求提高。

再加上現(xiàn)房價格透明度高，市場預期趨于穩(wěn)定，短期買進賣出的獲利難度顯著增大。未來，投機性購房將更多地讓位于自住和長期投資需求。

而對于中心區(qū)置換黨來說，現(xiàn)房銷售則提供了新的機遇。

中心城區(qū)已有多個高品質現(xiàn)房項目入市，置換客戶能夠更準確地評估物業(yè)品質和社區(qū)配套，避免期房交付的不確定性，實現(xiàn)“賣一買一”過程中的無縫銜接。

尤其對于有子女教育、居住升級等明確需求的家庭來說，現(xiàn)房提供了更高的安全邊際和決策效率。

然而，現(xiàn)房時代的到來，也給開發(fā)商帶來了巨大的挑戰(zhàn)。

那些曾經依靠高周轉、快擴張的開發(fā)商，如今不得不面對現(xiàn)房難去化的困境。

他們需要重新審視市場需求，調整開發(fā)策略，提高產品質量和服務水平，以適應市場的變化。

同時，政府也需要出臺相應的政策，支持現(xiàn)房銷售，包括降低開發(fā)商資金成本、調整土地出讓價格等，以平衡各方風險與收益。

廣州樓市現(xiàn)房庫存首超期房，是中國房地產市場從“高速擴張”轉向“高質量發(fā)展”的一個重要標志。

在這個過程中，市場的游戲規(guī)則已經被改寫，購房者將擁有更多的話語權，開發(fā)商需要更加注重市場需求和產品質量，政府也需要加強監(jiān)管和引導。

只有這樣，才能推動房地產市場走向更加健康、透明的高質量發(fā)展階段。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。