譚浩俊
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伴隨著對(duì)“金九銀十”的期望,近一段時(shí)間以來(lái),多個(gè)城市出臺(tái)了樓市新政,媒體也是聞風(fēng)而動(dòng),對(duì)出臺(tái)樓市新政的城市進(jìn)行了重點(diǎn)關(guān)注,發(fā)布新政出臺(tái)后樓市變化情況消息。
消息當(dāng)然是樂(lè)觀的,至少,在眼下還是有一些效果的。但是,能夠維持多長(zhǎng)時(shí)間,沒(méi)有一則報(bào)道給出預(yù)測(cè),也無(wú)法給出預(yù)測(cè)。因?yàn)?,?lèi)似的報(bào)道已經(jīng)太多,公眾已經(jīng)不太關(guān)注這樣的消息了。
與此同時(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)也在發(fā)布上半年商品房銷(xiāo)售情況,結(jié)果可想而知,幾乎沒(méi)有一家業(yè)績(jī)是增長(zhǎng)的。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),比的都是誰(shuí)的降幅最小,而不是誰(shuí)的增幅最大。開(kāi)發(fā)企業(yè)的苦日子,還看不到頭。
相反,作為房產(chǎn)中介的居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)貝殼控股有限公司,上半年收入為493億元,同比增長(zhǎng)24.1%;凈利潤(rùn)為21.62億元,同比略有下降;經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為32.14億元。
雖然凈利潤(rùn)出現(xiàn)小幅下降,但與開(kāi)發(fā)企業(yè)“一片綠”相比,貝殼作為租房企業(yè),是實(shí)現(xiàn)盈利的,且盈利水平較高。特別房屋租賃服務(wù)收入增長(zhǎng)了85.2%,收入總額達(dá)到了108億元。從這個(gè)角度來(lái)看,廣大居民對(duì)買(mǎi)房的熱情已經(jīng)明顯不強(qiáng),租房熱情則在明顯提升。
事實(shí)上,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),已經(jīng)進(jìn)入到租房時(shí)代,廣大居民對(duì)租房的接受度和認(rèn)可度都有了大幅提升。在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi),租房收入都會(huì)呈正增長(zhǎng)趨勢(shì),而購(gòu)房會(huì)持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。即便不是持續(xù)負(fù)增長(zhǎng),也是波動(dòng)式向前,負(fù)增長(zhǎng)比正增長(zhǎng)頻率更高,出現(xiàn)的概率更大。
這也告訴我們,如果仍然把工作的著力點(diǎn)放在推動(dòng)居民購(gòu)房,試圖用購(gòu)房來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)上,可能要失望了,至少,購(gòu)房不可能再成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要力量,不能對(duì)消費(fèi)起到多大的促進(jìn)作用,能夠不拖后腿,就已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了。
必須正視的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是,購(gòu)房對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)作用,在經(jīng)濟(jì)火熱、住房市場(chǎng)火爆時(shí),確實(shí)非常明顯,甚至是主拉動(dòng)力。前些年,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)速度能夠保持8%、9%,甚至兩位數(shù)增長(zhǎng),除了經(jīng)濟(jì)基數(shù)還不是很大之外,與房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆是分不開(kāi)的。因?yàn)椋康禺a(chǎn)市場(chǎng)的火爆,不僅出自房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率,帶動(dòng)的裝潢業(yè)、裝飾材料業(yè)、電器業(yè)等,也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不可忽視的重要力量,是消費(fèi)的主力軍。
但是,這樣的火爆,終究只能是短暫的,階段性的,不可能保持長(zhǎng)時(shí)間的火爆。畢竟,房子的壽命是很長(zhǎng)的,就算期間需要住房改善,需要調(diào)整住房,也不會(huì)低于十年。如此一來(lái),當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆達(dá)到頂點(diǎn)后,下滑速度也是非??斓摹H绻侔殡S著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳,那房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)作用就會(huì)迅速?gòu)幕鸨D(zhuǎn)向冷落,甚至從主拉動(dòng)力轉(zhuǎn)向拖后腿。
中國(guó)眼下的房地產(chǎn)業(yè),就是拖后腿的產(chǎn)業(yè)。不僅拖后腿,還伴隨著風(fēng)險(xiǎn),需要政府通過(guò)一系列手段幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)避免風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。指望再通過(guò)賣(mài)房買(mǎi)房來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),恐怕會(huì)失望了。再熬五年、十年,買(mǎi)房也不可能再成拉動(dòng)消費(fèi)的主拉動(dòng)力,而是力度會(huì)越來(lái)越小。相反,租房對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的作用,則會(huì)越來(lái)越大。
中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入租房拉動(dòng)消費(fèi)新階段,對(duì)這個(gè)命題,管理層必須有正確的認(rèn)知,并提出有效對(duì)策,供決策層決策。至少,在現(xiàn)階段,租房對(duì)消費(fèi)的作用,是可持續(xù)的,也是越來(lái)越大的,是更能提高社會(huì)資源流動(dòng)效率的。
想一想,每年有1000多萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生,有那么多在城市務(wù)工的農(nóng)民兄弟,有已經(jīng)在一座城市立腳,但還買(mǎi)不起房的新市民,他們都需要租房。而租房不像購(gòu)房,租房的長(zhǎng)期租戶并不是很多,大多是中、短期租戶。而只要租房,就必然需要簡(jiǎn)單的裝潢,需要購(gòu)買(mǎi)家中的必備商品,就需要每月支付租金,需要請(qǐng)搬家車(chē)、搬家工,這是多厚的消費(fèi)群體、消費(fèi)需求啊。如果是長(zhǎng)期租戶,租賃一次住房,需要購(gòu)買(mǎi)的各類(lèi)生活用品、簡(jiǎn)單的裝潢品等,可能更多。
雖然房產(chǎn)中介在掌握了房源后,已經(jīng)對(duì)手中的住房進(jìn)行了一般裝潢,不需要租戶繼續(xù)裝潢,拎包就能居住。但是,真正住進(jìn)去,需要購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)用品仍然很多。而一旦換租,丟掉的東西也很多,又需要重新購(gòu)買(mǎi)。也就是說(shuō),租房的資金周轉(zhuǎn)速度要遠(yuǎn)高于購(gòu)房。發(fā)揮好租戶對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)作用,遠(yuǎn)比購(gòu)房要好。更重要的,凡是通過(guò)租房解決住房問(wèn)題的居民,消費(fèi)的動(dòng)力也遠(yuǎn)高于購(gòu)房居民,對(duì)整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的影響更加正面。
如果地方政府真的重視房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)作用,就應(yīng)當(dāng)重視租房工作,應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)給予更多政策支持和資源傾斜,而不要再把政策資源浪費(fèi)在鼓勵(lì)居民購(gòu)房了。把開(kāi)發(fā)商手中的房子買(mǎi)過(guò)來(lái),改成租房,一定會(huì)對(duì)地方的消費(fèi)起到重要的拉動(dòng)作用。
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作者|譚浩俊
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