9月后多套房家庭警惕資產(chǎn)貶值？三大難題與應(yīng)對策略
傍晚七點(diǎn)，小區(qū)樓下的便利店門口，張姐正舉著手機(jī)跟李哥嘮嗑，屏幕上是她郊區(qū)那套兩居室的二手房掛牌頁——“掛了三個(gè)多月，從180萬降到165萬，連個(gè)正經(jīng)帶看的都沒有，中介還勸我再降5萬才有戲”。李哥嘆了口氣，摸出兜里的房產(chǎn)證晃了晃：“我那套老城區(qū)的小房子也沒好到哪去，去年中介說能賣到220萬，現(xiàn)在張口就說頂多200萬，還得包過戶費(fèi)才有人問?！迸赃呝I醬油的王阿姨湊過來插了嘴：“我兒子在杭州有兩套公寓，上個(gè)月想賣一套換錢周轉(zhuǎn)，結(jié)果中介說現(xiàn)在公寓掛牌量比去年多了40%，想成交就得再降10萬，不然根本排不上號?！?br/>最近這段時(shí)間，小區(qū)里手里有多套房的業(yè)主們，總愛湊在一塊聊房子的事，“9月后資產(chǎn)要縮水”的說法傳得越來越廣。到底多套房家庭該不該慌？咱們得從官方數(shù)據(jù)和實(shí)際情況里，把難題捋清楚，再找應(yīng)對的法子。

一、難題一：二手房掛牌“堆成山”，想賣難、降價(jià)也難
現(xiàn)在最直觀的問題，就是二手房賣不動。貝殼研究院2024年8月的數(shù)據(jù)顯示，全國重點(diǎn)10個(gè)城市的二手房掛牌量，同比去年漲了25%，其中北京掛牌量突破12萬套，上海更是超15萬套，創(chuàng)了近5年新高。掛牌的多了，買家就有了“挑揀權(quán)”，成交價(jià)自然往下走——深圳龍崗區(qū)某小區(qū)，去年同期二手房均價(jià)還能到4.8萬/㎡，今年8月已經(jīng)跌到4.4萬/㎡，一套80㎡的房子，半年就少賣32萬；杭州蕭山區(qū)更明顯，部分次新房成交價(jià)同比降了8%，業(yè)主想快速出手，往往得比同小區(qū)成交價(jià)再低5%才行。
應(yīng)對策略：別死磕“賣”，靈活盤活更靠譜
1. 優(yōu)化房源再出手：花1-2萬簡單翻新，比如刷墻、換地板、修家電，成交周期能縮短30%。北京朝陽區(qū)有個(gè)業(yè)主，給老房子換了新門窗、裝了智能鎖，原本掛190萬沒人問，翻新后200萬不到就成交了，比預(yù)期還多賣了5萬。
2. 轉(zhuǎn)售為租穩(wěn)收租金：要是暫時(shí)賣不上價(jià)，不如租出去賺現(xiàn)金流。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市核心區(qū)住宅的租金回報(bào)率約2.1%，比如北京海淀區(qū)60㎡的兩居室，月租能到6500元，一年租金7.8萬，比空著等貶值強(qiáng)；就算是郊區(qū)，像上海嘉定區(qū)的房子，60㎡月租也能有4000元，至少能覆蓋部分房貸。
3. 參考“近期成交價(jià)”定價(jià)：別信中介畫的“高價(jià)餅”，去小區(qū)物業(yè)查近3個(gè)月的真實(shí)成交價(jià)，再比這個(gè)價(jià)略低3%-5%，既能吸引買家，又不至于虧太多。
二、難題二：持有成本悄悄漲，多套房成“吞金獸”
很多多套房家庭沒算過一筆賬：房子持有期間，其實(shí)一直在“花錢”。首先是房產(chǎn)稅試點(diǎn)，重慶對獨(dú)棟別墅、高檔住宅，還有無戶籍、無企業(yè)、無工作的人新購的第二套及以上住房收房產(chǎn)稅，稅率0.5%-1.2%，一套價(jià)值300萬的高檔住宅，每年要交1.5-3.6萬；其次是房貸壓力，2024年LPR下調(diào)后，首套房利率最低能到3.45%，但多套房商貸利率大多還在4.8%以上，一套500萬的房子，貸款300萬，30年等額本息，多套房月供比首套房多近1000元，一年就多交1.2萬；還有物業(yè)費(fèi)、維修基金，一套100㎡的房子，每年物業(yè)費(fèi)至少3000元，要是小區(qū)老了需要修電梯，每戶還得再掏好幾萬。
應(yīng)對策略：砍成本、提收益，減輕“吞金”壓力
1. 申請存量房貸利率調(diào)整：不少銀行對信用良好的多套房業(yè)主，能把利率往下調(diào)，比如從4.8%降到LPR+50BP（目前LPR是3.45%，調(diào)整后就是3.95%），一套300萬的房貸，月供能少800多，一年省近1萬。
2. 用政策抵扣稅費(fèi)：如果房子租出去了，租金收入可以抵扣部分個(gè)稅；要是有房貸，還能申請“住房貸款利息專項(xiàng)附加扣除”，每年能省1.2萬（每月1000元定額扣除）。
3. 精簡持有“減負(fù)”：把偏遠(yuǎn)、小戶型、沒學(xué)區(qū)的閑置房賣掉，集中資金持有核心區(qū)的房子。比如有人把郊區(qū)的兩套房賣掉，換了一套市區(qū)地鐵口的三居室，不僅好租好賣，未來抗跌性也更強(qiáng)。
三、難題三：區(qū)域分化越來越明顯，不是所有房子都抗跌
現(xiàn)在的樓市，早就不是“所有房子都漲”或“所有房子都跌”了，區(qū)域分化特別明顯。中指研究院2024年上半年的數(shù)據(jù)顯示，一線城市核心區(qū)二手房均價(jià)同比漲了2.3%，但郊區(qū)同比降了5.6%——北京西城區(qū)（核心區(qū)）均價(jià)12.8萬/㎡，同比漲1.8%，而密云區(qū)（郊區(qū)）均價(jià)2.3萬/㎡，同比降6.2%；二線城市分化更厲害，杭州濱江區(qū)（核心）均價(jià)5.2萬/㎡，漲3.1%，而臨安區(qū)（郊區(qū)）均價(jià)1.8萬/㎡，降7.5%。很多多套房家庭慌，就是因?yàn)槭掷锏姆孔忧『迷凇暗膮^(qū)域”。
應(yīng)對策略：抓準(zhǔn)“抗跌區(qū)”，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)
1. 置換核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)：把郊區(qū)、非學(xué)區(qū)、無地鐵的房子，換成核心區(qū)（比如城市CBD、重點(diǎn)學(xué)區(qū)、地鐵口）的房子。上海浦東張江（核心科創(chuàng)區(qū)）的房子，就算市場波動，跌幅也比郊區(qū)小30%，而且租金還高，一套80㎡的房子，月租能到9000元。
2. 盤活閑置房做“保租房”：現(xiàn)在很多城市鼓勵(lì)業(yè)主把閑置房納入“保障性租賃住房”，還能拿補(bǔ)貼。比如廣州對參與保租房的業(yè)主，每月每平米補(bǔ)貼20元，一套60㎡的房子，每月能多賺1200元，而且租期穩(wěn)定，不用總找租客。
3. 關(guān)注政策紅利區(qū)：像國家級新區(qū)、自貿(mào)區(qū)周邊的房子，抗跌性更強(qiáng)。比如雄安新區(qū)周邊的廊坊固安，隨著交通、教育配套完善，今年上半年二手房均價(jià)只降了1.2%，比周邊其他區(qū)域抗跌多了。
結(jié)語：別慌，“去弱留強(qiáng)”才是關(guān)鍵
其實(shí)多套房家庭不用怕“資產(chǎn)貶值”，關(guān)鍵是別抱著“所有房子都能保值”的老想法。張姐聽了建議，把郊區(qū)的房子簡單刷了墻、換了家具，租出去每月能收3500元，還打算把老城區(qū)的小房子賣掉，添錢換套市區(qū)的學(xué)區(qū)房；李哥去銀行申請了利率調(diào)整，月供少了800元，壓力小了不少。
就像中介常說的：“現(xiàn)在樓市不是‘甩賣季’，是‘優(yōu)化季’。”多套房家庭只要把手里“弱的”（偏遠(yuǎn)、小戶型、無配套）房子處理掉，集中持有“強(qiáng)的”（核心區(qū)、有學(xué)區(qū)、近地鐵）房子，再靈活盤活現(xiàn)金流，就算市場有波動，資產(chǎn)也能穩(wěn)得住。畢竟房子最終是用來住的，要么住得舒服，要么能帶來穩(wěn)定收益，這才是最實(shí)在的。