編者按：

近年來(lái)，國(guó)家城市更新戰(zhàn)略明確要求"從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)"。合肥市積極響應(yīng)，出臺(tái)《合肥市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標(biāo)，推動(dòng)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。

在此背景下，合肥樓市平臺(tái)推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關(guān)注合肥大鋪頭片區(qū)，作為“科大硅谷”蜀山園的重要片區(qū)，它承載著城市更新的重任，從傳統(tǒng)城中村邁向國(guó)際科創(chuàng)示范區(qū)與城市更新樣板區(qū)。

在合肥城市發(fā)展的宏大版圖中，大鋪頭片區(qū)宛如一顆亟待雕琢的明珠，正經(jīng)歷著一場(chǎng)意義深遠(yuǎn)的蛻變。作為“科大硅谷”蜀山園的重要片區(qū)，它承載著城市更新的重任，從傳統(tǒng)城中村邁向國(guó)際科創(chuàng)示范區(qū)與城市更新樣板區(qū)的征程已然開(kāi)啟，一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著城市發(fā)展的脈絡(luò)與居民生活的變遷。

NO.1|壹

大鋪頭片區(qū)的華麗轉(zhuǎn)身

作為財(cái)政部公布的首批擬支持城市更新行動(dòng)的15大城市之一，合肥正在進(jìn)行大規(guī)模的城市更新改造。這場(chǎng)變革不僅關(guān)乎城市的面貌改造，更關(guān)乎城市功能優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)以及居民生活品質(zhì)的提升。

大鋪頭片區(qū)位于大蜀山腳下，擁山面水、城湖共生，有著得天獨(dú)厚的山水廊道空間和生態(tài)價(jià)值。同時(shí)位于十字科技創(chuàng)新走廊的中心位置，未來(lái)將打造“蜀山未來(lái)公社”、科學(xué)島“第一門(mén)戶”。

早在2023年4月，大鋪頭片區(qū)城市更新項(xiàng)目敲下房屋拆除“第一錘”。本次搬遷范圍主要涉及井崗鎮(zhèn)蜀山社區(qū)下公崗（路西）、范小店、中心隊(duì)3個(gè)村民組，涉及搬遷戶458戶（合并大戶），房屋面積約15.6萬(wàn)平方米。

根據(jù)2024年蜀山區(qū)公布的大鋪頭片區(qū)城市更新項(xiàng)目（二期）的征收與補(bǔ)償方案公示。根據(jù)對(duì)外公布的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施方案，住宅房屋征收補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償方式。

住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額=產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積x征收決定公告之日被征收房屋同區(qū)域類似普通商品房評(píng)估價(jià)+政策性增購(gòu)建筑面積x(征收決定公告之日被征收房屋同區(qū)域類似普通商品房評(píng)估價(jià)-建筑安裝成本價(jià))。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換過(guò)程中，每戶增購(gòu)不超過(guò)15㎡建筑面積1。如果增購(gòu)后仍不足50㎡，可增補(bǔ)至50㎡

大鋪頭片區(qū)的城市更新不僅僅是簡(jiǎn)單的拆遷重建，更是一場(chǎng)宏偉的城市再造工程。將進(jìn)行整體層面上的城市深化設(shè)計(jì)和研究，重點(diǎn)針對(duì)尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域、拆除區(qū)域和待整治區(qū)域開(kāi)展。

目標(biāo)是形成面向全球的國(guó)際科創(chuàng)示范區(qū)、面向全省的城市更新樣板區(qū)、面向科學(xué)島的科創(chuàng)走廊門(mén)戶。

從項(xiàng)目功能定位來(lái)看，大鋪頭改造項(xiàng)目擬建“合肥市城市副中心（西區(qū)）”和“蜀山區(qū)商務(wù)文化核心區(qū)”，旨在打造合肥西城最大的商業(yè)中心！

據(jù)之前網(wǎng)上爆料，蜀山區(qū)大鋪頭TOD規(guī)劃，“科大硅谷”科學(xué)島片區(qū)閃亮登場(chǎng)，大鋪頭片區(qū)永達(dá)商城變成未來(lái)公社了，公交二公司巨大停車場(chǎng)變國(guó)際創(chuàng)新港了。

升級(jí)改造后大鋪頭改造項(xiàng)目規(guī)劃布局為商業(yè)、辦公、文化旅游和居住用地，將打造成蜀山區(qū)西部金融、文化、商業(yè)中心。然而，大鋪頭城市更新速度還是比較緩慢，這些商業(yè)項(xiàng)目地塊至今還沒(méi)有入市。

NO.2|貳

5年新房?jī)r(jià)格上漲1萬(wàn)/㎡

再來(lái)看下蜀山區(qū)大鋪頭片區(qū)市場(chǎng)情況，2023年大鋪頭片區(qū)出讓了3宗地塊， 其中晶宮、招商、蜀山城投各拿一宗地塊，而去年，大鋪頭片區(qū)成功出讓5宗地塊，其中綠城競(jìng)得靠近董鋪水庫(kù)超低容積地塊，蜀山城投也競(jìng)得蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)低容積地塊，合肥城建競(jìng)得煙廠兩宗地塊。

而今年截止目前，蜀山大鋪頭片區(qū)還有兩宗地塊將于本月出讓，也就是煙廠拆遷地塊，這兩宗地塊根據(jù)合肥城建的規(guī)劃，大概率還是合肥城建去拿地。

再來(lái)看下新房市場(chǎng)，大鋪頭片區(qū)在2021年市場(chǎng)成交量最高，雖然市場(chǎng)回調(diào)，整體來(lái)看2022年以來(lái)片區(qū)成交量一直保持著相對(duì)穩(wěn)定。

而從成交價(jià)格來(lái)看，2021年片區(qū)新房成交價(jià)格大約1.7萬(wàn)/㎡，目前片區(qū)新房整體成交價(jià)格在2.7萬(wàn)/㎡，也就是說(shuō)近5年時(shí)間，整個(gè)片區(qū)新房?jī)r(jià)格上漲了近1萬(wàn)/㎡。

目前在售新計(jì)容新房情況，綠城詠溪廬云是綠城回歸合肥后首個(gè)高端項(xiàng)目，打造4-6層疊墅，戶型面積85-242㎡，整體均價(jià)在4萬(wàn)/㎡，最高單價(jià)超7萬(wàn)/㎡。合肥城建煙廠項(xiàng)目，城建星啟錦宸規(guī)劃小高層產(chǎn)品，主力戶型為139-186㎡，均價(jià)在2.5萬(wàn)/㎡。

城改玉湖云境是區(qū)域內(nèi)首座新計(jì)容洋房住區(qū)，規(guī)劃為6-11層純洋房住區(qū)，戶型面積127-150㎡，單價(jià)約1.66萬(wàn)/㎡起。招商代建的春和景明項(xiàng)目，也是區(qū)域內(nèi)低密社區(qū)，戶型面積約113-209㎡，單價(jià)在2.5萬(wàn)/㎡。

另外，還有計(jì)容新規(guī)之前的項(xiàng)目在售，晶宮山水拾光以及人才公寓轉(zhuǎn)商品房的蜀山城投鴻博園。

最后來(lái)看下二手房情況，整個(gè)板塊二手房掛牌價(jià)格在1.4萬(wàn)/㎡，品質(zhì)次新房二手房?jī)r(jià)格掛牌可以超2萬(wàn)/㎡以上，比如御景江山掛牌價(jià)格在2.5萬(wàn)/㎡，華潤(rùn)桃源里掛牌價(jià)在2.6萬(wàn)/㎡、文一云湖軒掛牌價(jià)格2.2萬(wàn)/㎡，奧園城市天地掛牌價(jià)在2.1萬(wàn)/㎡。

蜀山產(chǎn)業(yè)園北側(cè)項(xiàng)目基本掛牌價(jià)在2萬(wàn)/㎡以上，比如偉星印湖山、麗豐璞羽山、龍湖天境、徽創(chuàng)君泊、中海世家、禹洲平湖秋月等，其掛牌價(jià)格都在2萬(wàn)以上。

大部分二手房?jī)r(jià)格在掛牌價(jià)格在1-2萬(wàn)/㎡之間，整體的差異化其實(shí)也比較明顯。

NO.3|叁

結(jié)語(yǔ)

大鋪頭片區(qū)的城市更新，是合肥城市發(fā)展進(jìn)程中的一個(gè)生動(dòng)縮影。它不僅僅是一場(chǎng)簡(jiǎn)單的空間重構(gòu)，更是城市功能升級(jí)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及居民生活品質(zhì)提升的綜合體現(xiàn)。從拆遷補(bǔ)償方案的細(xì)致規(guī)劃，到總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的宏偉藍(lán)圖，每一步都彰顯著城市管理者對(duì)未來(lái)發(fā)展的深遠(yuǎn)考量。

土地市場(chǎng)的活躍與新房、二手房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，反映出市場(chǎng)對(duì)大鋪頭片區(qū)發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可與期待。然而，城市更新并非一蹴而就，大鋪頭片區(qū)目前仍面臨著更新速度緩慢等挑戰(zhàn)。這提醒我們，城市更新是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì)各方協(xié)同合作，平衡好發(fā)展與民生、短期利益與長(zhǎng)期規(guī)劃的關(guān)系。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：大鋪頭片區(qū)城市更新項(xiàng)目是合肥城市西部發(fā)展的戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，其成功實(shí)施將帶動(dòng)整個(gè)蜀山區(qū)乃至合肥西部的城市功能升級(jí)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值重估。

隨著科大硅谷概念的落地和科學(xué)島門(mén)戶位置的強(qiáng)化，該區(qū)域有望成為合肥西部新的高端人才集聚區(qū)和品質(zhì)居住區(qū)，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。