9月12日，恒大物業(yè)復(fù)牌后股價(jià)大幅攀升，盤(pán)中漲幅一度突破40%。

市場(chǎng)的熱烈追捧，源于之前的一則公告：

恒大物業(yè)收到清盤(pán)人接洽函，表明正在尋求出售中國(guó)恒大及關(guān)聯(lián)公司所持有的恒大物業(yè)51.016%股權(quán)，且已收到部分有意方的非約束性收購(gòu)意向。

在恒大系土崩瓦解的過(guò)程中，這個(gè)一直不被注意的物業(yè)公司卻成了香餑餑，甚至可能是債權(quán)人最后能指望收回點(diǎn)投資的機(jī)會(huì)。

中國(guó)恒大的清盤(pán)人最近忙得不可開(kāi)交，他們正在抓緊變賣(mài)公司資產(chǎn)，而恒大物業(yè)無(wú)疑是其中最亮眼的一塊。

自從9月10日發(fā)布公告透露，已收到多家意向方對(duì)51%控股權(quán)的非約束性報(bào)價(jià)后，市場(chǎng)一下子沸騰了。

盡管華潤(rùn)、中海相繼否認(rèn)接盤(pán)傳聞，但這并沒(méi)澆滅資本的熱情。

復(fù)牌當(dāng)天，恒大物業(yè)股價(jià)一度暴漲近40%，收盤(pán)時(shí)仍保持了20%的漲幅。

看來(lái)不管最終誰(shuí)接手，市場(chǎng)對(duì)這筆交易都很樂(lè)觀。

恒大物業(yè)2024年全年收入接近128億元，在管面積高達(dá)5.79億平方米，行業(yè)排名第四。

這樣的規(guī)模實(shí)力，確實(shí)讓它成了恒大系里少數(shù)還能拿得出手的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

從表面數(shù)字看，恒大物業(yè)2025年上半年表現(xiàn)不錯(cuò)：營(yíng)業(yè)收入66.47億元，同比增長(zhǎng)6.9%，凈利潤(rùn)4.91億元。

在管面積還比去年同期增加了4100萬(wàn)平方米，達(dá)到5.96億平方米。

但是細(xì)看之下，就會(huì)發(fā)現(xiàn)不少問(wèn)題。

核數(shù)師對(duì)這份成績(jī)單并不買(mǎi)賬，甚至拒絕發(fā)表審核意見(jiàn)。

這在香港資本市場(chǎng)是非常罕見(jiàn)的嚴(yán)厲舉動(dòng)，基本上等于在說(shuō)：“這財(cái)報(bào)可能有問(wèn)題，但我們沒(méi)查出來(lái)”。

最讓人擔(dān)憂(yōu)的是那58.83億元的貿(mào)易應(yīng)收賬款原值，其中超過(guò)一半可能永遠(yuǎn)收不回來(lái)，已經(jīng)計(jì)提了30.41億元的壞賬準(zhǔn)備。

這意味著雖然賬面上有收入，但現(xiàn)金可能永遠(yuǎn)進(jìn)不了賬戶(hù)。

恒大物業(yè)也不是沒(méi)有真本事，它早在2021年就開(kāi)始布局科技賦能。

與騰訊聯(lián)手打造了“微物云”平臺(tái)，試圖結(jié)合騰訊的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和恒大的社區(qū)資源，創(chuàng)造一種新型物業(yè)形態(tài)。

他們還與商湯科技合作，在東莞恒大御景苑試點(diǎn)人工智能社區(qū)。

一旦出現(xiàn)濃煙明火、違規(guī)闖入等安全事件，平臺(tái)可在5秒內(nèi)發(fā)出安全告警，業(yè)主也能通過(guò)手機(jī)APP了解老人和小孩在小區(qū)內(nèi)的動(dòng)態(tài)。

智慧物業(yè)系統(tǒng)遠(yuǎn)非一次簡(jiǎn)單的“技術(shù)嫁接”，其本質(zhì)是以數(shù)字化重構(gòu)社區(qū)服務(wù)的價(jià)值鏈。

它通過(guò)流程再造，將物業(yè)服務(wù)從“人驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)化為“系統(tǒng)驅(qū)動(dòng)”，重新定義了服務(wù)提供者與接收者的關(guān)系。

對(duì)小區(qū)居民來(lái)說(shuō)，最直觀的變化是“動(dòng)動(dòng)手指就能解決問(wèn)題”。

比如，家里水管漏水，不用再打電話找物業(yè)登記，打開(kāi)系統(tǒng)APP拍張照片上傳，系統(tǒng)自動(dòng)派單給維修師傅，還能實(shí)時(shí)查看處理進(jìn)度。

這個(gè)系統(tǒng)甚至還能幫業(yè)主“記事兒”，孩子放學(xué)沒(méi)人接？提前預(yù)約社區(qū)托管服務(wù)。

家里老人需要定期量血壓？系統(tǒng)自動(dòng)提醒社區(qū)醫(yī)生上門(mén)，甚至快遞臨時(shí)存放、寵物丟失尋人，這些生活小事都能通過(guò)系統(tǒng)快速解決。

這些科技手段不僅提升了服務(wù)質(zhì)量，還提高了管理效率。

試點(diǎn)項(xiàng)目人均在管面積增加了18%，人均產(chǎn)值增加23%。也就是說(shuō)，在確保服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)還降低了成本。

所以恒大雖然不靠譜，但是恒大物業(yè)確實(shí)還是很先進(jìn)的。

恒大物業(yè)目前無(wú)銀行借款，資產(chǎn)負(fù)債率為零，這被認(rèn)為是其最大的安全墊。

公司還有27.78億元的現(xiàn)金及等價(jià)物，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂。

但問(wèn)題在于，那58億元的應(yīng)收款中有一半可能收不回來(lái)。

而且母公司品牌崩塌的負(fù)面影響短期內(nèi)難以消除，這可能會(huì)影響其未來(lái)拓展第三方業(yè)務(wù)的能力。

現(xiàn)在恒大物業(yè)市值約120億港元，對(duì)比華潤(rùn)萬(wàn)象生活24倍的PE估值，這個(gè)價(jià)格是否合理還真不好說(shuō)。

畢竟華潤(rùn)沒(méi)有恒大這么大的品牌負(fù)面影響和應(yīng)收賬款問(wèn)題。

恒大物業(yè)的未來(lái)很大程度上取決于誰(shuí)來(lái)接手。

如果是實(shí)力雄厚的央企或大型機(jī)構(gòu)，可能能夠化解目前的財(cái)務(wù)困境，恢復(fù)市場(chǎng)信心。

清盤(pán)人計(jì)劃在11月前后向篩選后的意向方發(fā)出正式邀約，要求提交最終交易方案。

到時(shí)候?qū)⒛芨宄刂?，誰(shuí)有可能接手這個(gè)燙手又誘人的山芋。

不管最終誰(shuí)接手，都需要面對(duì)恒大物業(yè)的一系列挑戰(zhàn)：清理資產(chǎn)質(zhì)量、重塑品牌信任、恢復(fù)市場(chǎng)信心。

這些都不是容易的事，但考慮到恒大物業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流能力，這筆交易還是很值得的。

究竟誰(shuí)能成為恒大物業(yè)的新主人，恒大系這艘沉船中最值錢(qián)的資產(chǎn)最終將花落誰(shuí)家，市場(chǎng)正拭目以待。

參考資料

1.中庸管理：《為何資本仍競(jìng)相追逐恒大物業(yè) 央企接盤(pán)傳聞引爆市場(chǎng)》，2025-09-13

2.中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：《恒大物業(yè)隱憂(yōu)：核數(shù)師未審計(jì)、壞賬懸頂丨中報(bào)觀察》，2025-09-09

3.ITBEAR：《恒大物業(yè)復(fù)牌股價(jià)飆升，清盤(pán)人收非約束性收購(gòu)意向，易主進(jìn)程迎關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)》，2025-09-12

4.觀察者網(wǎng)：《恒大最值錢(qián)資產(chǎn)有望變現(xiàn)？恒大物業(yè)復(fù)牌收漲超20%》，2025-09-12

5.雪球：《恒大物業(yè)再添科技引擎：聯(lián)手商湯科技打造智慧物業(yè)》，2021-06-01

(小可 老A）