小婷曾懷揣著對未來的憧憬，用十萬元的首付在廣州舊城區(qū)購入了一套六十平米的老房子。那一年是2009年，房價一度飆升至兩百多萬，相比購入價翻了整整三倍。

然而隨著時間推移，這片區(qū)域的老房子價值回落至一百三十萬到一百五十萬之間。正在她失望之際，小區(qū)外立面上掛起了醒目的橫幅：“業(yè)委會正在積極籌備拆遷重建”。

小婷的經歷是全國無數(shù)“老破小”業(yè)主的縮影。這些曾經被遺忘的老舊住宅，正在國家新政策的光芒下迎來意想不到的轉機。

01 政策東風，吹向老舊住宅

2025年8月，《中共中央國務院關于推動城市高質量發(fā)展的意見》正式公布，明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。

這份重磅文件為全國老破小業(yè)主帶來了希望曙光。住房政策重心從大規(guī)模新城建設轉向了中心城區(qū)的舊城改造，標志著城市更新進入新階段。

住建部隨后發(fā)布新規(guī)，針對房齡滿21年的老舊住宅推出“改造為主，拆遷為輔”的更新模式。數(shù)據(jù)顯示，全國有超過780萬套預制板房，其中67%存在結構老化問題，41%潛藏消防隱患。

這些老房子如今正式被納入國家層面的改造計劃。

02 三類業(yè)主，成為政策“幸運兒”

在新政策紅利中，有三類業(yè)主成為了最大受益者。

預制板房業(yè)主率先實現(xiàn)“危房到新居”的跨越。上海楊浦區(qū)一批預制板房業(yè)主通過“原拆原建”政策，住進了配套齊全的現(xiàn)代化住房，房產價值直接上漲超30%。

核心區(qū)老房業(yè)主憑借“黃金地段”優(yōu)勢，實現(xiàn)資產二次激活。北京海淀區(qū)一套房齡25年的老房子，改造前因墻體斑駁、設施陳舊，成交價一直低于周邊小區(qū)；改造后成交價平均上漲15%，租金突破20%。

2000年前建成的高齡小區(qū)業(yè)主也迎來了功能升級后的“新生”。曾經因水管老化、沒有電梯、停車位不足等問題貶值30%的老房，改造后估值普遍回升至周邊新房水平的85%以上。

03 地方探索，打造成功樣本

各地方政府積極響應中央政策，探索出多種成功模式。

上海形成了“靜安彭浦模式”并復制推廣至全國。彭一小區(qū)作為上海市規(guī)模最大、居民戶數(shù)最多、情況最復雜的非成套改造項目，歷經20年探索，成功讓2110戶居民住進新房。

廣州創(chuàng)新推動危舊房自主更新，在全省率先推出花都區(qū)集群街2號、新華坊的自主更新成功案例。作為廣東省首個居民出資的原拆原建項目，集群街2號從70年代筒子樓變?yōu)閼粜头秸?、廚衛(wèi)獨立的商品樓。

杭州市某老舊小區(qū)通過全面改造，解決了水管老化頻繁爆管的問題。新管網(wǎng)不僅耐用，還加裝了漏水報警裝置，能實時監(jiān)測，一旦出現(xiàn)問題立刻預警。

04 資金難題，三方共擔破解

老舊小區(qū)改造的最大障礙是資金問題。為破解這一難題，新政建立了“政府-業(yè)主-社會資本三方共擔模型”。

政府率先“輸血”，2025年中央財政專門撥款680億元用于老舊小區(qū)改造。地方政府也推出針對性補貼，以上海為例，加裝電梯最高可補貼28萬元/臺。

業(yè)主承擔部分費用，約占20%-30%，但能從資產增值中快速回本。以上海某加裝電梯的小區(qū)為例，電梯裝好后，房產每平米直接增值3000-5000元。

社會資本通過參與充電樁運營、獲取便民商業(yè)特許經營權等方式，獲得長期穩(wěn)定收益。廣州還試點引入綠色改造低息貸款，降低社會資本的參與門檻。

05 四大出路，老房子命運各異

隨著新政推進，老破小將迎來四種不同命運。

改造升級是最常見的出路。政府出大頭，每戶僅出幾萬元，就能實現(xiàn)加裝電梯、外墻翻新、管道換新。“裝電梯前掛2年無人問，裝后1個月多賣15萬”成為現(xiàn)實。

拆除騰退針對危房。80年代預制板房、D級危房和黃金地段礙規(guī)劃的房屋將被拆除。居民可選擇拿賠款換新房或地段置換升級。

智能社區(qū)轉型成為養(yǎng)老天堂。通過加裝智能水表監(jiān)測老人安全、紅外報警防跌倒設備，開辦10元社區(qū)食堂，提供送餐上門服務。

自然衰落是老房子最無奈的結局。人口流失、物業(yè)撤管、設施癱瘓的小區(qū)將陷入衰敗循環(huán)，最終房產價值歸零。

06 挑戰(zhàn)仍存，前路并非坦途

盡管政策利好，但老破小更新仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

資金缺口巨大是首要難題。按照每平方米兩千元的造價計算，一套六十平米的房子就需要花費十二萬元，僅靠政府補貼顯然是杯水車薪。

業(yè)主意見難以統(tǒng)一是最常見的障礙。在廣州越秀區(qū)共和村的一個原拆原建項目中，盡管從今年四月份就開始征求業(yè)主意見，但至今同意率僅為60%多，距離規(guī)定的90%同意率還相差甚遠。

規(guī)劃限制嚴格也讓改造步履維艱。以上海為例，許多老舊預制板小區(qū)的容積率僅為1.2-1.5，而現(xiàn)在新建住宅的容積率要求至少達到2.5。

07 把握機遇，老房主實用建議

對于老房產業(yè)主來說，如何把握這次政策機遇至關重要。

密切關注政策動向是第一步。各地政策實施細則各不相同，上海采取“政府引導，國企主導”的模式，北京則采取“居民出資，企業(yè)兜底”的模式，浙江嘗試資產證券化等新運作方式。

放棄一夜暴富的幻想是必要心態(tài)。原拆原建的核心在于“業(yè)主自主”，需要大家共同協(xié)商。成功的案例表明，居民的主動參與能夠減少改造阻力，加快推進速度。

理性進行成本核算也很關鍵。像廣州花都的項目，雖然未能讓居民一夜暴富，但房屋升值了，居住環(huán)境也得到了改善，這已經是一個不錯的結果。

上海彭一小區(qū)，2110戶居民最近陸續(xù)拿到了新家鑰匙。72歲的趙啟明在這里住了60年，見證彭一從“老破小”變成整齊氣派的新房子。

他的新房夢實現(xiàn)了。

老破小的價值重估不僅關乎房產價格，更關乎億萬居民的生活品質。從“拆遷暴富”到“更新共富”，城市發(fā)展正在告別大拆大建的粗放模式，走向精細化治理。

那些曾經被時代遺忘的老舊小區(qū)，正在新政的春風中煥發(fā)新生——老破小迎來了春天。