小婷曾懷揣著對(duì)未來(lái)的憧憬，用十萬(wàn)元的首付在廣州舊城區(qū)購(gòu)入了一套六十平米的老房子。那一年是2009年，房?jī)r(jià)一度飆升至兩百多萬(wàn)，相比購(gòu)入價(jià)翻了整整三倍。

然而隨著時(shí)間推移，這片區(qū)域的老房子價(jià)值回落至一百三十萬(wàn)到一百五十萬(wàn)之間。正在她失望之際，小區(qū)外立面上掛起了醒目的橫幅：“業(yè)委會(huì)正在積極籌備拆遷重建”。

小婷的經(jīng)歷是全國(guó)無(wú)數(shù)“老破小”業(yè)主的縮影。這些曾經(jīng)被遺忘的老舊住宅，正在國(guó)家新政策的光芒下迎來(lái)意想不到的轉(zhuǎn)機(jī)。

01 政策東風(fēng)，吹向老舊住宅

2025年8月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》正式公布，明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。

這份重磅文件為全國(guó)老破小業(yè)主帶來(lái)了希望曙光。住房政策重心從大規(guī)模新城建設(shè)轉(zhuǎn)向了中心城區(qū)的舊城改造，標(biāo)志著城市更新進(jìn)入新階段。

住建部隨后發(fā)布新規(guī)，針對(duì)房齡滿21年的老舊住宅推出“改造為主，拆遷為輔”的更新模式。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有超過(guò)780萬(wàn)套預(yù)制板房，其中67%存在結(jié)構(gòu)老化問(wèn)題，41%潛藏消防隱患。

這些老房子如今正式被納入國(guó)家層面的改造計(jì)劃。

02 三類業(yè)主，成為政策“幸運(yùn)兒”

在新政策紅利中，有三類業(yè)主成為了最大受益者。

預(yù)制板房業(yè)主率先實(shí)現(xiàn)“危房到新居”的跨越。上海楊浦區(qū)一批預(yù)制板房業(yè)主通過(guò)“原拆原建”政策，住進(jìn)了配套齊全的現(xiàn)代化住房，房產(chǎn)價(jià)值直接上漲超30%。

核心區(qū)老房業(yè)主憑借“黃金地段”優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)二次激活。北京海淀區(qū)一套房齡25年的老房子，改造前因墻體斑駁、設(shè)施陳舊，成交價(jià)一直低于周邊小區(qū)；改造后成交價(jià)平均上漲15%，租金突破20%。

2000年前建成的高齡小區(qū)業(yè)主也迎來(lái)了功能升級(jí)后的“新生”。曾經(jīng)因水管老化、沒(méi)有電梯、停車位不足等問(wèn)題貶值30%的老房，改造后估值普遍回升至周邊新房水平的85%以上。

03 地方探索，打造成功樣本

各地方政府積極響應(yīng)中央政策，探索出多種成功模式。

上海形成了“靜安彭浦模式”并復(fù)制推廣至全國(guó)。彭一小區(qū)作為上海市規(guī)模最大、居民戶數(shù)最多、情況最復(fù)雜的非成套改造項(xiàng)目，歷經(jīng)20年探索，成功讓2110戶居民住進(jìn)新房。

廣州創(chuàng)新推動(dòng)危舊房自主更新，在全省率先推出花都區(qū)集群街2號(hào)、新華坊的自主更新成功案例。作為廣東省首個(gè)居民出資的原拆原建項(xiàng)目，集群街2號(hào)從70年代筒子樓變?yōu)閼粜头秸N衛(wèi)獨(dú)立的商品樓。

杭州市某老舊小區(qū)通過(guò)全面改造，解決了水管老化頻繁爆管的問(wèn)題。新管網(wǎng)不僅耐用，還加裝了漏水報(bào)警裝置，能實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題立刻預(yù)警。

04 資金難題，三方共擔(dān)破解

老舊小區(qū)改造的最大障礙是資金問(wèn)題。為破解這一難題，新政建立了“政府-業(yè)主-社會(huì)資本三方共擔(dān)模型”。

政府率先“輸血”，2025年中央財(cái)政專門撥款680億元用于老舊小區(qū)改造。地方政府也推出針對(duì)性補(bǔ)貼，以上海為例，加裝電梯最高可補(bǔ)貼28萬(wàn)元/臺(tái)。

業(yè)主承擔(dān)部分費(fèi)用，約占20%-30%，但能從資產(chǎn)增值中快速回本。以上海某加裝電梯的小區(qū)為例，電梯裝好后，房產(chǎn)每平米直接增值3000-5000元。

社會(huì)資本通過(guò)參與充電樁運(yùn)營(yíng)、獲取便民商業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等方式，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。廣州還試點(diǎn)引入綠色改造低息貸款，降低社會(huì)資本的參與門檻。

05 四大出路，老房子命運(yùn)各異

隨著新政推進(jìn)，老破小將迎來(lái)四種不同命運(yùn)。

改造升級(jí)是最常見(jiàn)的出路。政府出大頭，每戶僅出幾萬(wàn)元，就能實(shí)現(xiàn)加裝電梯、外墻翻新、管道換新?！把b電梯前掛2年無(wú)人問(wèn)，裝后1個(gè)月多賣15萬(wàn)”成為現(xiàn)實(shí)。

拆除騰退針對(duì)危房。80年代預(yù)制板房、D級(jí)危房和黃金地段礙規(guī)劃的房屋將被拆除。居民可選擇拿賠款換新房或地段置換升級(jí)。

智能社區(qū)轉(zhuǎn)型成為養(yǎng)老天堂。通過(guò)加裝智能水表監(jiān)測(cè)老人安全、紅外報(bào)警防跌倒設(shè)備，開辦10元社區(qū)食堂，提供送餐上門服務(wù)。

自然衰落是老房子最無(wú)奈的結(jié)局。人口流失、物業(yè)撤管、設(shè)施癱瘓的小區(qū)將陷入衰敗循環(huán)，最終房產(chǎn)價(jià)值歸零。

06 挑戰(zhàn)仍存，前路并非坦途

盡管政策利好，但老破小更新仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

資金缺口巨大是首要難題。按照每平方米兩千元的造價(jià)計(jì)算，一套六十平米的房子就需要花費(fèi)十二萬(wàn)元，僅靠政府補(bǔ)貼顯然是杯水車薪。

業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一是最常見(jiàn)的障礙。在廣州越秀區(qū)共和村的一個(gè)原拆原建項(xiàng)目中，盡管從今年四月份就開始征求業(yè)主意見(jiàn)，但至今同意率僅為60%多，距離規(guī)定的90%同意率還相差甚遠(yuǎn)。

規(guī)劃限制嚴(yán)格也讓改造步履維艱。以上海為例，許多老舊預(yù)制板小區(qū)的容積率僅為1.2-1.5，而現(xiàn)在新建住宅的容積率要求至少達(dá)到2.5。

07 把握機(jī)遇，老房主實(shí)用建議

對(duì)于老房產(chǎn)業(yè)主來(lái)說(shuō)，如何把握這次政策機(jī)遇至關(guān)重要。

密切關(guān)注政策動(dòng)向是第一步。各地政策實(shí)施細(xì)則各不相同，上海采取“政府引導(dǎo)，國(guó)企主導(dǎo)”的模式，北京則采取“居民出資，企業(yè)兜底”的模式，浙江嘗試資產(chǎn)證券化等新運(yùn)作方式。

放棄一夜暴富的幻想是必要心態(tài)。原拆原建的核心在于“業(yè)主自主”，需要大家共同協(xié)商。成功的案例表明，居民的主動(dòng)參與能夠減少改造阻力，加快推進(jìn)速度。

理性進(jìn)行成本核算也很關(guān)鍵。像廣州花都的項(xiàng)目，雖然未能讓居民一夜暴富，但房屋升值了，居住環(huán)境也得到了改善，這已經(jīng)是一個(gè)不錯(cuò)的結(jié)果。

上海彭一小區(qū)，2110戶居民最近陸續(xù)拿到了新家鑰匙。72歲的趙啟明在這里住了60年，見(jiàn)證彭一從“老破小”變成整齊氣派的新房子。

他的新房夢(mèng)實(shí)現(xiàn)了。

老破小的價(jià)值重估不僅關(guān)乎房產(chǎn)價(jià)格，更關(guān)乎億萬(wàn)居民的生活品質(zhì)。從“拆遷暴富”到“更新共富”，城市發(fā)展正在告別大拆大建的粗放模式，走向精細(xì)化治理。

那些曾經(jīng)被時(shí)代遺忘的老舊小區(qū)，正在新政的春風(fēng)中煥發(fā)新生——老破小迎來(lái)了春天。