房產(chǎn)中介小張擦著柜臺上的灰塵，苦笑著說：“現(xiàn)在這行真是沒法干了，以前是客戶追著我們問房源，現(xiàn)在是我們求著客戶看房，就連租房的人都少了?！彼拈T店這個月還沒有成交一單。

走在許多城市的新區(qū)，你會發(fā)現(xiàn)一個奇怪現(xiàn)象：白天小區(qū)里靜悄悄，晚上亮燈的房間寥寥無幾。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年我國城鎮(zhèn)住房空置率已達15%，高于國際合理區(qū)間，三四線城市更是高達20%以上。

同時，租賃市場也在降溫。貝殼研究院報告指出，2023年上半年全國重點40城租金水平同比下跌1.2%，平均出租周期延長至45天，創(chuàng)歷史新高。房子既賣不動，也租不出，人都去哪了？一位從業(yè)十五年的房產(chǎn)經(jīng)紀人道破天機：“不是房子太多，而是適合普通人生活的好房子太貴且太少?！?/p>

人口結構變遷：少子化與老齡化的雙重擠壓

我國人口總量在2022年首次出現(xiàn)負增長，比上年減少85萬人。與此同時，人口老齡化程度進一步加深，60歲及以上人口占比達到19.8%。這種人口結構變化直接影響了住房需求。

家庭規(guī)?？s小：根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2010年減少0.48人。家庭規(guī)模小型化意味著即使人口總量減少，家庭戶數(shù)仍然可能在增加，但這種增加正在放緩。

年輕人口減少：作為購房和租房主力的20-39歲人口在過去十年間減少了約4000萬。這部分人群的減少直接導致剛性住房需求下降。

在北京工作的李女士感慨道：“我們這代人大多是獨生子女，結婚后要繼承雙方父母甚至祖輩的房產(chǎn)，根本不需要再買房?！?/p>

經(jīng)濟壓力下的選擇：遷徙與合居

高房價與收入增長放緩的矛盾迫使許多人做出無奈選擇。

返鄉(xiāng)潮與遷移：高生活成本使許多年輕人選擇離開一線城市。智聯(lián)招聘數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度，北上廣深四城市人才凈流出率為0.6%，較去年同期有所上升。

多代同堂回歸：房價壓力讓許多年輕人選擇與父母同住。某地產(chǎn)研究院調查發(fā)現(xiàn)，25-34歲人群中與父母同住的比例從五年前的21%上升至目前的34%。

共享居?。簽闇p輕租金壓力，合租成為更多人的選擇。自如租賃平臺報告顯示，2023年合租需求同比增長13%，整租需求則下降5%。

在深圳科技園工作的王先生算了一筆賬：“我和女友兩人月收入加起來2萬左右，如果租一室一廳要5000多元，還不如與人合租，每月能省下2000多元。”

房產(chǎn)供需錯配：不是缺房子，而是缺“好房子”

我國城鎮(zhèn)住房總量已超過家庭戶數(shù)，但存在嚴重的結構性矛盾。

區(qū)位錯配：大量空置房位于城市郊區(qū)或三四線城市，而核心區(qū)域的房價仍然居高不下。58同城房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，一線城市中心區(qū)域二手房掛牌均價是遠郊區(qū)的2.3倍。

品質錯配：現(xiàn)有空置房中很大一部分是品質較差的老舊住房或設計不合理的產(chǎn)品，難以滿足現(xiàn)代居住需求。

價格錯配：房價收入比仍然偏高。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心顯示，2023年重點50城房價收入比平均為12.4，遠高于國際合理水平（3-6）。

某知名房企銷售總監(jiān)坦言：“現(xiàn)在不是沒有需求，而是缺乏價格合理、位置合適、品質優(yōu)良的產(chǎn)品。許多開發(fā)商仍然抱著過去的思維建房子，自然賣不動?！?/p>

預期轉變：從“買房保值”到“現(xiàn)金為王”

房地產(chǎn)市場預期的轉變也是導致交易低迷的重要因素。

房價只漲不跌神話破滅：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，70個大中城市中，有63個城市二手房價格環(huán)比下跌。許多潛在購房者開始重新考慮購房的必要性和時機。

投資屬性減弱：隨著房地產(chǎn)稅試點工作推進，住房的投資吸引力下降。央行2023年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查顯示，只有16.5%的居民選擇“更多投資”房產(chǎn)，創(chuàng)十年新低。

流動性偏好上升：不確定性增加使更多人傾向于持有現(xiàn)金而非固定資產(chǎn)。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年住戶存款增加10.8萬億元，同比多增2.3萬億元。

“現(xiàn)在不是剛需都不著急買房了，”一位銀行信貸部經(jīng)理表示，“很多人寧愿把錢存在銀行，哪怕利率低，也比買房被套牢強?！?/p>

尋找出路：房地產(chǎn)市場何去何從？

面對當前困境，各方都在尋找突破口。

保障性租賃住房建設加速：2023年全國計劃建設保障性租賃住房200萬套（間），比2022年增加30%。這既解決了部分人群住房問題，又避免了過度商品化。

城市更新與老舊小區(qū)改造：2023年計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，比上年增加30%。通過提升現(xiàn)有住房品質激活市場。

租賃權益保障增強：多地出臺政策保障租房者權益，推動“租購同權”，使租房成為更可行的長期選擇。

某智庫房地產(chǎn)研究員指出：“未來房地產(chǎn)市場將從增量開發(fā)轉向存量運營，從投資主導轉向消費主導。開發(fā)商需要轉變思維，從賣房子轉向提供居住服務。”

回歸本質：住房的核心是生活

內(nèi)行人的一句話點醒了我們：“不是房子太多，而是適合普通人生活的好房子太貴且太少?！边@句話揭示了房地產(chǎn)市場的本質問題——脫離了居住本質的住房市場難以持續(xù)。

住房最終是為了生活。當高房價讓年輕人不敢生育、不敢消費、不敢追求夢想時，我們就需要反思發(fā)展的目的何在。

或許房地產(chǎn)市場降溫不是壞事，而是給我們一個重新思考的機會：如何讓每個人都能住有所居，居有所安，而不是把住房變成投機炒作的工具。

現(xiàn)在的冷清，可能正是為了未來更加健康、更加可持續(xù)的房地產(chǎn)市場做準備。在這個過程中，我們每個人都需要調整心態(tài)，重新定義“家”的意義——它不是投資產(chǎn)品，而是生活的容器，溫暖的港灣。