三季度以來，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的變化，成交熱度逐月回落。

CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30城二手房成交面積已連續(xù)三個(gè)月同環(huán)比齊降，增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。前8月累計(jì)成交同比增幅收窄至9%。

值得注意的是，重點(diǎn)城市二手房成交份額仍有上升趨勢(shì)，主要是二手房“以價(jià)換量”正吸引市場(chǎng)主力剛需客群入場(chǎng)，低總價(jià)二手房市場(chǎng)份額有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)。

在北京、上海出臺(tái)放松限購等利好政策帶動(dòng)下，市場(chǎng)信心將逐步修復(fù)，二手房成交或?qū)⒂瓉矸帕啃星椤?/p>

在樓市探底過程中，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了熱度回落的情況。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積為1701萬平方米，環(huán)比下降9%，同比下降2%。盡管單月數(shù)據(jù)有所回落，但前8月累計(jì)成交仍保持同比正增9%，而同期新房累計(jì)成交下降3%。二手房市場(chǎng)表現(xiàn)好于新房。

更重要的是，不同能級(jí)城市的行情呈現(xiàn)出顯著差異，甚至同一能級(jí)的城市之間，也走出了完全不同的軌跡。

一線城市成交止跌，前8月累計(jì)同比增長(zhǎng)15%，其中北京、上海放松限購后，單月環(huán)比均增長(zhǎng)3%，累計(jì)同比均在10%以上。主要原因是剛需剛改發(fā)力，成交占比持增。

二線城市中武漢、合肥、昆明、南寧等城市表現(xiàn)亮眼，單月成交同環(huán)比齊增，累計(jì)成交均同比正增。

三四線城市二手房市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇，6個(gè)三四線城市8月成交同比正增9%。

值得注意的是，多數(shù)城市二手房市場(chǎng)份額較2024年有所上升。

比如上海和北京，2024年全年兩城二手房成交面積占一二手房成交總量的比重分別為73%和75%，但是到了2025年前8月，兩城的二手房市場(chǎng)份額均增至77%。

此外，南京、合肥、重慶、蘇州前8月二手房成交占比均在七成以上。

重點(diǎn)30城中，僅煙臺(tái)二手房成交份額大幅下降，前8月二手房市場(chǎng)份額為50%，而去年全年的市場(chǎng)份額為84%。一二手房市場(chǎng)份額逆轉(zhuǎn)背后，意味著一手房正以產(chǎn)品力搶奪市場(chǎng)份額。這也是一手房市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要信號(hào)。

結(jié)合成交結(jié)構(gòu)來看，二手房市場(chǎng)正呈現(xiàn)出“總量回落、結(jié)構(gòu)分化”的特征。

重點(diǎn)城市小面積、低總價(jià)的二手房成交占比仍在持續(xù)上升，這一特征在北京、上海尤為明顯。

以上海為例，8月總價(jià)200萬以內(nèi)房源成交套數(shù)占比同比上升6.45個(gè)百分點(diǎn)至43.78%，而北京、深圳、杭州同比也分別增長(zhǎng)了3.24、1.02和1.8個(gè)百分點(diǎn)。低總價(jià)二手房市場(chǎng)份額有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)。且北京、上海、杭州低總價(jià)段成交套數(shù)占比均在40%以上。

這意味著，剛需客群仍是二手房市場(chǎng)購買主力。

相反，二手房市場(chǎng)中剛改客戶觀望情緒加劇，北京、上海和深圳總價(jià)300-600萬成交占比同比仍在下降。

從二手房成交面積段也可以看出剛需客群發(fā)力二手房市場(chǎng)。從數(shù)據(jù)來看，北京、上海和深圳90平米以內(nèi)的小面積成交套數(shù)占比均在六成以上，且成交集中度仍在上升，比如上海，90平米以內(nèi)小面積段成交占比增幅均超0.7個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，低總價(jià)、小面積段的二手房整體議價(jià)空間相對(duì)較大，隨著7-8月成交淡季來臨，為實(shí)現(xiàn)快速出貨，業(yè)主采取“以價(jià)換量”策略，這也是二手房?jī)r(jià)持續(xù)處在下行周期的重要原因。

目前二手房市場(chǎng)逐步過渡為買方市場(chǎng)，在二手房全面承接剛需的背景下，市場(chǎng)仍將以價(jià)格為導(dǎo)向，而購房者也更加注重性價(jià)比，短期內(nèi)“以價(jià)換量”趨勢(shì)仍將延續(xù)。而大部分高端改善客戶將回歸一手房市場(chǎng)。

三季度迎來二手房成交淡季，成交規(guī)模環(huán)比持降。不過，隨著以北京、上海為代表的核心城市出臺(tái)放松限購等利好政策，市場(chǎng)信心將逐步修復(fù)，二手房市場(chǎng)熱度將有所回升，繼而向新房市場(chǎng)傳導(dǎo)。

不過，二手房市場(chǎng)后續(xù)成交增長(zhǎng)動(dòng)能或有所放緩，尤其是新房產(chǎn)品力全面提升背景下，二手房市場(chǎng)僅能吸引價(jià)格敏感度較高的剛需客群，短期內(nèi)以價(jià)換量趨勢(shì)還將延續(xù)。（來源：丁祖昱評(píng)樓市）

文章來源:丁祖昱評(píng)樓市