“蓋樓的速度永遠跑得比企業(yè)入駐快”，成為中國生物醫(yī)藥產業(yè)園最真實的寫照。

上海臨港產業(yè)園相關人員透露：“從去年開始接觸過一批收縮的企業(yè)，有的搬遷到上海外圍租金更便宜的地方，有的干脆撤出上海，回到江蘇或浙江。

臨港產業(yè)園，一個據說“距離上海市中心比蘇州到上海還遠”的地方，在規(guī)劃中是上海生物藥產業(yè)的重要承載區(qū)。不過這片熱土想承載的上海張江藥谷也快扛不住了。一位上海醫(yī)藥產業(yè)園的相關人員告訴健識局：“疫情之前張江這邊的園區(qū)不少都是滿租的，現在大部分園區(qū)的空置率在20%左右，甚至有的高到30%?！?/strong>

據全球知名房地產公司戴德梁行統(tǒng)計，2024年全國產業(yè)園平均空置率已達62.8%，五年內激增27%，細分到醫(yī)藥板塊產業(yè)園的空置率已超過50%。

上海、蘇州、北京等生物醫(yī)藥產業(yè)相對集中的地方表現尚好。更多的三四線城市“拍腦袋”上馬的生物醫(yī)藥產業(yè)園狀況更糟糕。不少醫(yī)藥產業(yè)園開業(yè)一兩年，入駐的企業(yè)卻寥寥無幾，儼然成了鬼城。

醫(yī)藥園區(qū)過剩，張江也空了

有媒體報道，曾經一房難求的蘇州BioBAY，四期、五期的入住率如今也降到了五成左右。

不少園區(qū)都開始降租。北京某生物醫(yī)藥產業(yè)園相關人員告訴健識局：“產業(yè)園的租金大概降了30%左右，即便如此，去年下半年到今年上半年新入駐的企業(yè)特別少，基本上趨于停止?！?/p>

更有甚者祭出了“0租金”來搶奪優(yōu)秀企業(yè)。2025年7月，廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)調配了15萬平方米的國企產業(yè)空間試點“0租金”，其中涉及國際生物醫(yī)藥創(chuàng)新中心 、生物醫(yī)藥摩天工廠等多個生物醫(yī)藥產業(yè)中心。

對此上述人士表示，“房租雖然也在往下調，但不管怎么調，該收縮企業(yè)還是要收縮，該退的企業(yè)還是要走。即便不要房租，企業(yè)也還有人工的成本在，所以說降價也不見得能把客戶留住?！?/strong>

生物醫(yī)藥產業(yè)園過剩的根源在于，此前隨著生物醫(yī)藥的爆火，各地都把生物醫(yī)藥視為產業(yè)轉型升級的重要方向，二三線城市都想成為下一個上海張江、蘇州BioBay，而一線城市則想成為下一個波士頓。但各地在規(guī)劃新建園區(qū)的同時，生物醫(yī)藥產業(yè)在發(fā)生急劇變化。2024年的資本寒冬下，醫(yī)藥企業(yè)破產、倒閉的不在少數，就連不少全球跨國藥企也在賣掉業(yè)務撤出中國市場。如今壓根就沒有那么多企業(yè)來填滿這些產業(yè)園。

尤其是一些沒有太多醫(yī)藥相關產業(yè)的二三線城市，即便降價園區(qū)也很難租出去。比如，在今年三月，此前播出的《問政山東》節(jié)目中就提到，濟南高新區(qū)的扁鵲康養(yǎng)生態(tài)谷項目，在2024年7月開園運營后，本來預計兩年引進50家企業(yè)的園區(qū)，實際只有兩家企業(yè)入駐。

濟南另一家海憑醫(yī)療器械產業(yè)園，四棟樓仍然處于空置狀態(tài)，10號樓也只有一家公司入駐。節(jié)目播出后，園區(qū)表示將加快招商引增。不過，9月17日當健識局詢問目前園區(qū)入住率是否有所增長時，相關人員并沒有給出明確答復。

園區(qū)空置潮可能剛剛開始

生物醫(yī)藥產業(yè)園火起來也就是這幾年的事。前些年，地方政府對于生物醫(yī)藥沒那么大熱情。畢竟一款創(chuàng)新藥研發(fā)需要時間，生物醫(yī)藥產業(yè)園區(qū)可能十年五年都產生不了稅收，這不是稀罕事。

但隨著2018年港股18A上市規(guī)則的放開，初創(chuàng)的未盈利生物醫(yī)藥企業(yè)也有機會上市。各地的政績考核里，上市公司數量、總市值、研發(fā)總投入幾乎都是“必考題”，所以這些biotech雖然帶不來稅收，但能帶來其他加分項，地方政府當然就十分歡迎。

拿蘇州BioBay來說，僅2021年BioBAY里共敲鐘9次、53家企業(yè)達成60筆融資，全年“吸金”超500億元。蘇州的戰(zhàn)績顯然讓人眼紅，刺激各地掀起一股“藥谷”建設狂潮。一個個生物醫(yī)藥產業(yè)園區(qū)拔地而起，都想成為下一個上海張江、蘇州BioBay。

2018年我國單獨建設的國家級生物醫(yī)藥產業(yè)園僅有98個。到了今年，火石數鏈通數據顯示，全國重點生物醫(yī)藥產業(yè)園區(qū)數量超230家，這還沒有算上各個省市的小產業(yè)園數量。有的地方為了搞生物醫(yī)藥產業(yè)園，強行上馬。業(yè)內人士告訴健識局：“不少園區(qū)以前不具備做生物醫(yī)藥的，沒有環(huán)評條件，后來整個園區(qū)改造之后，拿到環(huán)評條件，想打造成一個專門的生物醫(yī)藥園區(qū)?！?/p>

但是，醫(yī)藥企業(yè)IPO又豈是那么容易的。港股和A股科創(chuàng)板都經歷了較長時期的冰封，導致一級市場融資迅速衰減。據醫(yī)藥魔方數據，2022年至2024年，中國創(chuàng)新藥一級市場融資事件和金額持續(xù)減少，尤其是2024年，國內創(chuàng)新藥融資事件數量再度大幅少于海外，融資金額也回落至2018年水平。

Biotech企業(yè)找到了新的生存方式，靠著BD創(chuàng)造了新一輪產業(yè)輝煌。但園區(qū)就倒霉了。上述上海醫(yī)藥產業(yè)園人士告訴健識局：“從去年開始，就有不少醫(yī)藥企業(yè)規(guī)模在收縮，其中一部分選擇縮減面積，或者搬遷到上海外圍一些便宜園區(qū)中。還有一部分本身處于江浙的企業(yè)，干脆直接把上海的點撤掉了?！?/p>

從上海搬到江浙，其實沒差多少，因為這些生物醫(yī)藥園區(qū)都差不多。有媒體報道，長三角26個城市都將生物醫(yī)藥作為重點招商目標，不管是從產業(yè)定位上，還是軟硬件的配套上都差不多。只是企業(yè)所需要的園區(qū)生態(tài)就差很多了。畢竟上海張江、蘇州生物醫(yī)藥產業(yè)園不是一天建成的。

但這些城市的園區(qū)勝在便宜。上述人士表示：“一些生物醫(yī)藥產業(yè)園已經降低了價格、放寬了標準，一些此前本來不符合要求的企業(yè)也能進來。甚至一些有孵化平臺的園區(qū)，可以按次收費或者三五個月付費，這都是以前不會干的事。畢竟行情不好的情況下，實驗室空著也是空著，大家有錢就掙一點?！?/strong>

當下全國生物醫(yī)藥產業(yè)園區(qū)建設的速度，遠超生物醫(yī)藥企業(yè)成長的速度，園區(qū)過剩的危機剛剛開始。

撰稿丨方濤之

編輯丨江蕓 賈亭

運營丨晨曦

插圖丨視覺中國

聲明：健識局原創(chuàng)內容，未經許可請勿轉載