劉某系長沙市某小區(qū)的業(yè)主，2018年8月購買了涉案房屋。2020年6月，因劉某配偶涉嫌違法犯罪，涉案房屋被公安機(jī)關(guān)依法先行查封，且經(jīng)法院生效判決確認(rèn)，該房屋應(yīng)予以追繳按比例退還給各受害人。

劉某認(rèn)為，自房屋被公安機(jī)關(guān)網(wǎng)絡(luò)查封后，就已搬離涉案房屋，未再居住，故不再繳納物業(yè)費(fèi)。后物業(yè)公司因催討無果，2024年9月，訴至長沙市芙蓉區(qū)人民法院，請求劉某繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)。

法院認(rèn)為，該案的爭議焦點(diǎn)為：業(yè)主能否以房屋被查封為由，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)？

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛。涉案房屋被查封期間，或被人民法院依法拍賣后及對房屋的所有權(quán)作變更的民事裁定書生效之前，劉某仍是該房屋的所有權(quán)人，人民法院采取的強(qiáng)制措施，并沒有限制其正常使用涉案房屋(見文末“普法小貼士”)。且涉案房屋被查封，系因劉某的配偶涉嫌刑事犯罪，是自身原因所致。所以，物業(yè)公司主張的欠費(fèi)期間，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人仍是劉某。同時，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主自交房之日起，就應(yīng)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)繳納義務(wù)，即便劉某未實(shí)際居住，但物業(yè)公司已提供物業(yè)服務(wù)，故劉某不能以未居住為由，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，劉某作為涉案房屋業(yè)主，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

法院判決，劉某應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司支付欠繳的剩余物業(yè)費(fèi)。該案判決后，雙方均未上訴。

法官說法

現(xiàn)如今，被執(zhí)行人的房產(chǎn)被法院查封、拍賣屬于強(qiáng)制執(zhí)行舉措之一，即便在查封期間，業(yè)主仍需履行物業(yè)費(fèi)繳納的義務(wù)。物業(yè)費(fèi)的繳納并不以房產(chǎn)被查封、拍賣作為拖欠、拒絕繳納的理由。

本案中，物業(yè)公司與劉某所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿合法簽訂的有效合同，雙方均應(yīng)按照該合同約定履行自己的義務(wù)。

一方面，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取的時間點(diǎn)，是從業(yè)主收房之日起，物業(yè)公司按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時繳納物業(yè)費(fèi)，而不是以業(yè)主是否實(shí)際使用房屋為標(biāo)準(zhǔn)，所以劉某以未使用房屋為由拒交物業(yè)費(fèi)是不合理的。

另一方面，由于查封只是公安、法院依法對財(cái)產(chǎn)采取的一種控制性措施，并不會導(dǎo)致房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生變更。同時，在業(yè)主不采取破壞案涉房屋的情況下，人民法院并不限制業(yè)主使用該房屋。故業(yè)主以房產(chǎn)被查封作為不支付物業(yè)費(fèi)的抗辯理由，并不應(yīng)得到支持。

簡而言之，被查封房屋的物業(yè)費(fèi)計(jì)算節(jié)點(diǎn)為拍賣成交確認(rèn)裁定書生效之日。拍賣成交之前，所拖欠的物業(yè)費(fèi)仍由原業(yè)主承擔(dān)；拍賣成交之后，產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)則開始由買受人承擔(dān)。

當(dāng)然，延伸開來，若執(zhí)行法院在拍賣時已在“競買須知”“競買公告”中明確告知競買人房產(chǎn)存在拖欠物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的瑕疵，并提醒競買人自行調(diào)查，則競買人出價(jià)競買的行為應(yīng)視為愿意承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。此時，由新業(yè)主承擔(dān)積欠的物業(yè)費(fèi)具有法律依據(jù)。

附法條：

《中華人民共和國民法典》第二百二十九條 因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。

第九百四十四條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。