身邊一個(gè)真人真事，2021年房?jī)r(jià)高峰期，深圳一哥們名下4套房，加起來(lái)身價(jià)兩千多萬(wàn)，那會(huì)哥們走哪都在炫耀身家。

前幾天發(fā)來(lái)消息問(wèn)我：“怎么辦？我第三套房掛了大半年，看房的人都沒(méi)幾個(gè)。再賣不掉，扛不了半年可能就要走法拍了…”

這不是個(gè)別現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，截止到2025年5月31日全國(guó)二手房總掛牌量753萬(wàn)套，百城二手房?jī)r(jià)格同比跌幅高達(dá)7.34%。

另?yè)?jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月法拍房供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，新增掛拍量3.04萬(wàn)套，環(huán)比上升53%；

這種趨勢(shì)下，今明兩年，像深圳這位哥們一樣，持有“多套房”的家庭，將不得不面對(duì)這3個(gè)問(wèn)題。

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資產(chǎn)流動(dòng)性凍結(jié)，紙上富貴難以變現(xiàn)

這兩年房?jī)r(jià)下跌，掛牌量激增，名下有多套房的家庭來(lái)說(shuō)，他們最先的感受就是：資產(chǎn)縮水的同時(shí)，流動(dòng)性也在迅速凍結(jié)。

以前房子只要一掛牌，一兩個(gè)月就能成交，現(xiàn)在有的房子掛牌一年甚至無(wú)人問(wèn)津。

這并不是說(shuō)房子一點(diǎn)價(jià)值都沒(méi)有了，只是市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)——二手房掛牌量激增與購(gòu)房需求快速萎縮同時(shí)發(fā)生。

比如，上海外環(huán)的二手房掛牌量比去年多了42%；杭州有些板塊，降價(jià)的房源占比達(dá)67%。

另一邊，購(gòu)房主力軍也出現(xiàn)了銳減，90后，00后群體規(guī)模相比70后，80后減少了大幾千萬(wàn)，再加上城鎮(zhèn)接近45%的家庭擁有2套甚至更多房產(chǎn)，意味著更多人可以繼承房子，解決居住難題。

這種情況下，變現(xiàn)的難度就更高了。

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持有成本持續(xù)攀升，現(xiàn)金流壓力陡增

手上房子多的家庭就意味著他們的持房壓力也在不斷上升，

一方面，物業(yè)費(fèi)，取暖費(fèi)，還有未來(lái)因房子老化，持續(xù)增長(zhǎng)的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，這筆支出，只會(huì)越來(lái)越多。

另一方面，雖說(shuō)最近上海、重慶兩大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的征稅條件放寬了、變實(shí)惠了。但考慮土地收入銳減，未來(lái)房產(chǎn)稅落地可能是遲早的事，這也預(yù)示著，未來(lái)房子多的家庭，持房壓力更大。

以上海為例，如果：家庭人均免稅面積60㎡，二套房超出部分按0.6% 稅率征收，三套房稅率跳升至1.2%。

一套評(píng)估價(jià)200萬(wàn)的二套房，年持有成本甚至可能達(dá)到4.2萬(wàn)。其中包括1.2萬(wàn)的稅費(fèi)，0.3萬(wàn)的物業(yè)費(fèi)，和按4.5%理財(cái)收益率計(jì)算下來(lái)的2.7萬(wàn)資金機(jī)會(huì)成本。

然而，更令人擔(dān)憂的是，這幾年很多家庭都面臨收入下降，甚至有的人已經(jīng)失業(yè)超半年，在這種困境下，他們依舊每月要承擔(dān)高額的房貸，再加上物業(yè)、電梯、取暖這些費(fèi)用也都在漲，持房壓力越來(lái)越大。

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心理預(yù)期逆轉(zhuǎn)，財(cái)富觀念遭遇沖擊

最讓多套房家庭難受的可能是心理上的轉(zhuǎn)變：過(guò)去覺(jué)得“房子一定賺”，現(xiàn)在房地產(chǎn)“穩(wěn)賺不賠”的神話破滅了。

經(jīng)過(guò)多年的樓市繁榮，房?jī)r(jià)上漲的賺錢(qián)效應(yīng)逐漸消退。炒房客們?cè)缫研岬搅孙L(fēng)向的轉(zhuǎn)變，紛紛選擇離場(chǎng)，或選擇“落袋為安”，在場(chǎng)外觀望。

市場(chǎng)預(yù)期一變，房子的投資價(jià)值就跟著縮水了。曾經(jīng)代表身家的房產(chǎn)，正在變成管理上的負(fù)擔(dān)。

隔壁崔總的經(jīng)歷就是個(gè)典型案例，兩年前，他投資的房子，其價(jià)值從190萬(wàn)一路跌到現(xiàn)在的120萬(wàn)，雖然月供金額不變，但這種“虧錢(qián)”的感覺(jué)讓他非常焦慮，財(cái)務(wù)壓力也變得更真實(shí)。

另外，現(xiàn)在年輕人的住房觀念也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多年輕人寧愿租房，也不愿意背負(fù)幾十年的房貸，他們更看重的是當(dāng)下的生活品質(zhì)，而不是一時(shí)追求房產(chǎn)增值。

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如何應(yīng)對(duì)

挑戰(zhàn)不可避免，對(duì)于多套房家庭來(lái)說(shuō)，與其恐慌焦慮，不如想想如何應(yīng)對(duì)。

這里給大家?guī)讉€(gè)建議：

①上策，去劣留優(yōu)：處理掉那些偏遠(yuǎn)郊區(qū)、品質(zhì)差的房產(chǎn)，保留核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，比如滿足“地鐵800米內(nèi)+對(duì)口省重點(diǎn)學(xué)校+三甲醫(yī)院3公里圈”的優(yōu)質(zhì)房，未來(lái)保值增值潛力更大。

②中策，“以租養(yǎng)稅”：如果手上的房子年租金回報(bào)率5.2萬(wàn)，能夠覆蓋掉成本4.2萬(wàn)，每年就可以增加1萬(wàn)的凈收入，就可以繼續(xù)保留以租養(yǎng)稅。

倘若手上房子的年租金只有3.6萬(wàn)，難以覆蓋掉成本4.2萬(wàn)，就會(huì)形成每年0.6萬(wàn)的現(xiàn)金流缺口，這種情況，與其拿著手上貶值，不如早點(diǎn)止損。

房子從“財(cái)富象征”變成“管理負(fù)擔(dān)”的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)明明白白擺在面前。只有主動(dòng)調(diào)整、理性評(píng)估，優(yōu)化手里的房產(chǎn)配置，才能在市場(chǎng)深度調(diào)整中有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

總之還是那句話：當(dāng)潮水退去，認(rèn)清“持有成本-流動(dòng)性-增值潛力”三維真相的人，才能穿越周期。