南京樓市冷熱交織：26個小區(qū)房價逆勢上漲，三大區(qū)環(huán)比攀升

南京26個小區(qū)房價逆勢上漲！最高單月猛漲4600元/㎡，背后真相來了

玄武區(qū)漲幅第一！南京二手房均價跌破2萬，但這些板塊居然在漲

南京房東笑了：仙林湖學(xué)區(qū)房漲22.66%，河西中豪宅反而跌了

仙林湖房價突圍！南京學(xué)區(qū)房抗跌性調(diào)查

南京二手房市場的最新數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)出一幅復(fù)雜圖景。根據(jù)8月統(tǒng)計，全市二手房成交均價為20234元/㎡，環(huán)比下降3.1%，成交量也連續(xù)第四個月下滑，僅6388套的交易量創(chuàng)下近年常規(guī)月份新低。與此同時，掛牌量持續(xù)攀升，目前已突破14.5萬套，買方市場特征顯著。

然而市場并非全線降溫。玄武、溧水和浦口（含江北新區(qū)）三個區(qū)的房價實(shí)現(xiàn)了環(huán)比上漲，漲幅分別為4.66%、3.33%和1.59%。玄武區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)教育資源和成熟配套成為漲幅榜首，江寧區(qū)房價則穩(wěn)定在1.51萬/㎡水平。相反，鼓樓、建鄴、秦淮等七個區(qū)域出現(xiàn)不同程度下跌，其中秦淮區(qū)跌幅較為明顯。

在微觀層面，通過對全市100個代表性小區(qū)的跟蹤統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)26個小區(qū)8月成交均價環(huán)比上漲，52個小區(qū)下跌，其余保持平穩(wěn)。兩個漲幅超過10%的小區(qū)引起市場關(guān)注：仙林湖板塊的新城香悅瀾山漲幅達(dá)22.66%，雨山路板塊的招商雍寧府上漲19.08%。

新城香悅瀾山的價格上漲主要受特定房源成交影響。該小區(qū)一套139.89平方米的洋房單位以28022元/㎡成交，顯著拉升了整體均價。該項目憑借金中金小學(xué)區(qū)資源和低密度產(chǎn)品特點(diǎn)，洋房掛牌價普遍在2.9-4.2萬/㎡之間，此前同類型房源最高成交價曾達(dá)到4.1萬/㎡。

招商雍寧府的情況則有所不同。其價格上漲主要源于7月低價房源成交造成的基數(shù)效應(yīng)。當(dāng)時一套底層躍層戶型以1.1萬/㎡成交，拉低了當(dāng)月平均價格，8月成交回歸到1.6-1.8萬/㎡的正常區(qū)間，形成數(shù)據(jù)層面的顯著漲幅。

相比之下，部分板塊表現(xiàn)疲軟。河西南、大校場、鼓樓濱江等13個小區(qū)跌幅超過10%，其中南部新城的保利堂悅環(huán)比下降17.85%。該項目作為區(qū)域早期開發(fā)樓盤，成交單價從高峰期近5.8萬/㎡回落至當(dāng)前2.67萬/㎡水平。河西中部的部分標(biāo)桿項目如金隅紫京府、仁恒江灣城等也出現(xiàn)價格調(diào)整。

市場分化格局中，仙林湖、小行和青龍地鐵小鎮(zhèn)三個板塊展現(xiàn)出較強(qiáng)抗跌性。仙林湖板塊整體均價環(huán)比上漲5.7%，六個監(jiān)測項目中五個實(shí)現(xiàn)價格上漲。該區(qū)域擁有優(yōu)質(zhì)教育資源和完善的生活配套，吸引改善型家庭入駐。小行板塊依托交通優(yōu)勢和區(qū)位特點(diǎn)，成為剛需購房者首選；青龍地鐵小鎮(zhèn)則因新房供應(yīng)有限，品質(zhì)二手房需求穩(wěn)定。

專業(yè)分析指出，當(dāng)前市場呈現(xiàn)以下特征：一是學(xué)區(qū)房和品質(zhì)改善房源保持價格韌性；二是總價較低的剛需房源成交占比提升；三是偏遠(yuǎn)地區(qū)和無特色配套的房源面臨較大調(diào)整壓力。市場正在經(jīng)歷價值重估過程，購房者更加注重房產(chǎn)的實(shí)際使用價值和長期保值能力。

對于未來市場走向，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著掛牌量持續(xù)增加，買方議價空間將進(jìn)一步擴(kuò)大。但具備稀缺資源屬性的房產(chǎn)仍將保持穩(wěn)定，特別是擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、便捷交通和完善商業(yè)配套的住宅產(chǎn)品。購房者應(yīng)根據(jù)實(shí)際需求謹(jǐn)慎選擇，避免盲目追漲或恐慌性拋售。

當(dāng)前市場環(huán)境下，理性的購房決策尤為重要。建議剛需群體關(guān)注浦口、溧水等總價相對較低的區(qū)域，但需綜合考慮通勤成本和生活配套；改善型需求可重點(diǎn)關(guān)注仙林湖、玄武等教育資源優(yōu)質(zhì)、居住環(huán)境良好的板塊；投資性購房則需更加謹(jǐn)慎，充分考慮持有成本和長期收益預(yù)期。

市場調(diào)整期也帶來新的機(jī)遇。部分房東愿意提供更優(yōu)惠的價格和交易條件，對于確有購房需求的消費(fèi)者而言，不失為擇優(yōu)選房的好時機(jī)。關(guān)鍵是要做好充分調(diào)研，了解目標(biāo)區(qū)域真實(shí)成交情況，避免被個別異常數(shù)據(jù)誤導(dǎo)。

從長遠(yuǎn)來看，南京作為長三角重要城市，人口流入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面仍然穩(wěn)健。住房需求將持續(xù)存在，只是表現(xiàn)方式和熱點(diǎn)區(qū)域會發(fā)生轉(zhuǎn)變。理性看待市場波動，根據(jù)自身需求做出合理決策，是應(yīng)對當(dāng)前市場的明智之舉。