十月的珠海，海風里終于摻進了一絲討人喜歡的干爽。

黃金周，珠海的情侶路沿岸，是喧囂沸騰的游客經濟，車流緩慢，人聲鼎沸；而當你或驅車、或徒步，穿行于城市的大樓底下，又有另一番感受。

成群簇新的樓房在烈日下靜默，施工塔吊靜止的姿態(tài)透露出市場的寒意，偶爾駛過的看房車，也顯得步履遲疑，全無七八年前那種“搶灘登陸”般的亢奮。

這個假期，我沒有去景點湊熱鬧，而是選擇用一種更貼近城市脈搏的方式去閱讀珠?！捶績r去。

樓市的冷暖，從來不只是數(shù)字的漲跌，它還是一座城市集體心態(tài)的彰顯，是無數(shù)家庭財富夢想的積淀，更是檢驗那些宏大規(guī)劃藍圖是正逐步落地，還是依然懸在空中的試金石。

任何一個區(qū)域的房價，在它成為統(tǒng)計學上的一個小數(shù)點之前，首先是一個個鮮活、具體甚至矛盾的故事。

它可能是在主城區(qū)香洲某中介門店里，一位改善型買家對著千萬總價搖頭興嘆的無奈；它也可能是在湖心路某個小區(qū)，一位年輕業(yè)主在香海大橋通車欣喜過后，每日面對漫長通勤與高額路費的精打細算；它甚至或是航空新城某個陽臺上，業(yè)主望著已然兌現(xiàn)的華發(fā)商都和市民藝術中心，卻不得不在二手房平臺上一次次下調掛牌價的困惑。

我想知道的，是在褪去了“經濟特區(qū)”、“大灣區(qū)”這些光環(huán)與喧囂之后，在房價經歷了從狂飆到回調的周期陣痛之后，今天的珠海，其房產的真正底色究竟是什么？

“概念”的潮水退去，誰在裸泳？又是哪些堅實的價值，能夠穿越周期，守護著普通人的安居之夢？

1. 典型的預期驅動

要理解珠海樓市過去十年的跌宕起伏，我們首先需要建立一個核心認知：這并非一個簡單的供需市場，而是一個被“預期”這一強大力量所主宰的場域。它的核心病理，根植于“預期透支”與“現(xiàn)實滯后”之間日益擴大的裂痕。

這套運行機制，印證了城市經濟學中著名的“城市增長機器理論”——城市本身如同一部精密的機器，其運行的重要燃料，便是持續(xù)不斷地制造關于增長與繁榮的宏大敘事，以此驅動土地資本的快速增值。

這套敘事邏輯，在珠海西區(qū)的開發(fā)浪潮中達到了頂峰。

驅動房價在數(shù)年間翻倍上漲的，并非當下已然存在的優(yōu)質學區(qū)、完善醫(yī)療或便捷商業(yè)，而是那些印在宣傳冊首頁、回蕩在售樓部的概念：“粵港澳大灣區(qū)”、“經濟特區(qū)”、“航空新城”、“百島之市”。

這些詞匯所承載的對未來的承諾，在資本狂熱與群體情緒的催化下，被迅速而充分地“資本化”，提前折算進了每一平米的單價里，于是就形成了房地產市場的“概念溢價”現(xiàn)象——購房者支付的，不再是基于當下租金回報的資產現(xiàn)值，而是為一個“未來的故事”提前預付的門票。

但這本質上是一種金融市場的定價邏輯啊，它讓不動產脫離了其物理使用屬性的錨，轉而像一只成長股一樣，其價值完全由市場對未來的集體想象所決定。當所有人的目光都聚焦于那片描繪中的“未來之城”時，價格便如同乘上火箭，迅速脫離了由當前實際配套水平所支撐的內在價值軌道，駛向充滿不確定性的高空。

可經濟規(guī)律是不會因為故事而發(fā)生任何改變的，從生產決策到市場反饋之間存在著天然的時間差，必然會導致供給與需求的周期性錯配，并引發(fā)價格的劇烈波動，就像一個蜘蛛的網(wǎng)。

在行情高漲的2016至2018年，我們目睹了正向旋轉的啟動，房價的迅猛飆升，點燃了開發(fā)商爭奪土地資源的戰(zhàn)火，“地王”的紀錄被不斷刷新，成為刺激市場神經的強心劑。面對火熱的市場，地方政府也順勢加大了土地供應，尤其是在擁有廣闊想象空間的西部區(qū)域，為未來數(shù)年的房源供應埋下了伏筆。

整個鏈條，都建立在市場將持續(xù)繁榮、需求將無限增長的線性預期之上。

但周期的拐點還是不可避免的，宏觀環(huán)境轉變、政策收緊、市場信心受挫，需求端就開始冷卻（正如2023年以來的境況），前期決策的“滯后效應”便如同回旋鏢般擊中了當下的市場。

那些在狂熱時期拍出的土地，此刻已無可逆轉地轉化為海量的新房和二手房源，如同潮水般涌入本就開始收縮的市場。其直接結果，便是我們如今看到的，斗門等區(qū)域庫存去化周期長達27個月的嚴峻現(xiàn)實。

供需關系的天平在瞬間徹底逆轉，從曾經的賣方市場急速滑向買方市場，價格所承受的下行壓力如山崩海嘯般襲來。

這是一個痛苦但必要的過程，是市場從金融投機屬性向基本居住屬性回歸的必經陣痛，也是珠海樓市在狂歡之后，必須面對的冷靜期。

2. 結構性分化

作為城市絕對核心的香洲區(qū)，其價值基石建立在一種近乎永恒的稀缺性之上。

這里的土地開發(fā)幾近飽和，每一寸新土地的釋放都彌足珍貴。

你在這里支付的房價，本質上是對這座城市最成熟、最密集的優(yōu)質公共資源——從頂尖的學區(qū)、完善的醫(yī)療設施到繁華的商業(yè)中心和便捷的交通網(wǎng)絡——的永久占有權。這種基于現(xiàn)實積淀的價值，賦予了香洲房價強大的抗跌性。

它的價格起伏，更多是與宏觀信貸政策的松緊、以及全社會對經濟的整體信心水平同頻共振，而非受區(qū)域性的、具體的利空消息所左右。

這里是資產的“壓艙石”，是 uncertainty 中尋求確定性的首選。

然而，一旦穿過珠海大橋向西行進，便進入了價值邏輯完全不同的西區(qū)。

這里的故事主線不再是當下的占有，而是未來的成長。支撐其房價的，不是既成的繁華，而是規(guī)劃藍圖的兌現(xiàn)能力。這使西區(qū)市場成為一種高度敏感的“信用敏感型”市場。這里的房價，實際上是市場對政府規(guī)劃承諾和開發(fā)商愿景的“信用”貼現(xiàn)。

如果這份“信用”堅挺——規(guī)劃效果圖氣勢恢宏，道路不斷通車，學校、商場等配套紛紛落地——價格便能一路高歌，甚至提前透支未來的價值。而一旦這份“信用”出現(xiàn)動搖，無論是規(guī)劃配套落地遲緩、大型公共設施遲遲未見蹤影，還是像香海大橋雖縮短了時空距離卻帶來持續(xù)的高昂通勤成本，市場便會立刻啟動一場冷酷無情的“信用重估”。

這種變化是從整體周期轉向內部結構分化的，不是我們一貫以為的“核心區(qū)漲、郊區(qū)跌”的二元敘事，而是一種我們已經明顯感受到變化的三種截然不同的價值邏輯與命運軌跡。

航空新城、湖心路等板塊近期的價格調整，正是這場“信用重估”風暴的核心現(xiàn)場。其本質并非對建筑物理價值的否定，而是市場在用真金白銀，對那些未能如期兌現(xiàn)的“未來支票”進行的估值修正。

曾經因美好概念而注入房價的預期“水分”，正在被現(xiàn)實無情地擠壓出去。

生活配套的缺失、通勤的漫長與成本，每一天都在考驗著購房者的耐心，并清晰地反映在資產的估值上。

而在珠海這幅地產拼圖中，橫琴新區(qū)則是一個完全超然的存在，它近乎一個運行在獨特體系中的“離岸市場”?！盎洶纳疃群献鲄^(qū)”的國家級戰(zhàn)略定位，賦予了它特殊的政策環(huán)境和使命，其房價的驅動邏輯與珠海本土市場的常規(guī)供需關系關聯(lián)度極低。

它的起伏，更多地與澳資本流向、跨境金融政策的變動、乃至國家層面的戰(zhàn)略利好消息緊密相連。

它是鑲嵌在珠海的一個“政策特區(qū)”，遵循著一套獨立的、更宏大的敘事規(guī)則。

因此，今天的珠海樓市，已經裂變?yōu)槿齻€價值邏輯迥異的世界：

香洲區(qū)的“存量價值堡壘”，依賴的是不可復制的當下；

西區(qū)的“增量信用賭局”，賭的是不確定的未來；

橫琴新區(qū)的“政策離岸市場”，玩的是與國家戰(zhàn)略同頻的宏大敘事。

這種結構性分化，是城市發(fā)展從野蠻生長走向精細成熟的必然階段。

3. 土地市場的信號

放諸珠海的土地市場，便能最為直觀看到房產市場的變化和趨勢。

2025年上半年,珠海的土地供應量銳減、工業(yè)用地占比攀升、國企成為拿地主力……

似乎都指向從狂熱回歸理性、從擴張轉向深耕的戰(zhàn)略路線。

根據(jù)資料和總結，面對西部片區(qū)動輒超過兩年的龐大庫存，政府的選擇不再是繼續(xù)大開供應閘門，而是采取了極具戰(zhàn)略定力的“供給側改革”。

這是一個極其關鍵的轉折點，通過主動、顯著地減少商住用地供應，政府正在為市場爭取寶貴的“休養(yǎng)生息”期。

策略的核心邏輯非常清晰——在需求相對疲軟的當下，嚴格控制未來的潛在供應量，為消化現(xiàn)有海量庫存創(chuàng)造至關重要的時間窗口，避免供需關系的進一步惡化。這一轉變具有里程碑式的意義，它標志著珠海的城市發(fā)展模式，正在從過去依賴賣地收入的“土地財政驅動型”增量擴張，轉向注重長期運營與服務的“存量盤活”的新模式。這意味著，城市的未來價值將不再僅僅通過出讓新土地來創(chuàng)造，而更要通過經營好、提升好現(xiàn)有的建成區(qū)來實現(xiàn)。

同時，我們可以看到珠海在今年以來，土地需求端發(fā)生了較大的變化。

民營開發(fā)商集體在土地市場缺席，轉而由本地國企擔當拿地主力，市場參與者更替，直接暴露了當前房地產行業(yè)最根本的癥結——資產負債表衰退。在經歷了行業(yè)深度調整后，絕大多數(shù)民營房企的核心任務已不再是追求規(guī)模擴張，而是不惜一切代價“活下去”。

它們被迫將全部精力用于修復嚴重受損的資產負債表，保障最基本的現(xiàn)金流安全，自然無力也無心再進行新的土地投資。這種私營部門信貸創(chuàng)造的急劇萎縮，是典型經濟下行周期的核心特征，它如同給整個行業(yè)的發(fā)動機降了檔，發(fā)展速度不可避免地放緩。

一供一需的兩端變化，共同構成了珠海土地市場的新常態(tài)，政府以長遠眼光主動管理供給，企業(yè)因生存壓力被迫收縮需求。這是一個痛苦但必要的調整過程，是行業(yè)從高杠桿、高周轉的野蠻生長階段，轉向穩(wěn)健、可持續(xù)高質量發(fā)展階段所必須經歷的。

土地市場的這場靜默變革，正在為未來數(shù)年的珠海樓市定下基調——它不再是一個遍地黃金的投機樂園，而將成為一個需要專業(yè)、耐心與長期主義精神的真正賽場。

4. 最后的看法

基于前述種種，我們大致上可以梳理了幾個趨勢觀測。

首先，我們必須徹底摒棄過去那種“普漲普跌”的線性思維。未來的珠海樓市，將堅定地步入一個 “K型分化” 的時代。

即一條線向上，代表核心區(qū)如香洲的優(yōu)質資產，它們將憑借其不可復制的稀缺資源和成熟配套，率先企穩(wěn)，并隨著宏觀經濟的復蘇而開啟緩慢但堅實的價值回升通道；另一條線卻向下，指向西部邊緣區(qū)大量同質化的住宅產品，它們仍將面臨漫長的“價值回歸”之旅，去庫存是其未來數(shù)年的首要任務。

也就是說，市場的核心矛盾，已經從解決“有沒有房子住”，全面轉向考驗“房子好不好”的價值評判；資產與資產之間的差距，將從價格差異演變?yōu)楸举|性的價值鴻溝。

與此相伴的，是房地產居住屬性的徹底回歸。

那個依靠一個宏大概念就能推動房價飆升的時代，已經一去不復返。

決定一套房子價值的，將不再是PPT上炫目的規(guī)劃圖，而是每一天、每一刻的真實居住體驗：通勤時間是半小時還是一小時？學區(qū)質量是否過硬？下樓能否方便地買到菜？社區(qū)的綠化與環(huán)境如何？對于金灣濱海商務區(qū)、平沙新城等配套尚在藍圖階段的板塊，這種價值的重估過程將尤為痛苦和徹底，因為市場正在用腳投票，為“現(xiàn)實”而非“想象”付費。

對于已經“被套”在西區(qū)的剛需購房者，恐慌性拋售是最不理性的選擇。

除非是為了“向上置換”到核心區(qū)更優(yōu)質的資產，否則在價格低點賣出，無異于將賬面浮虧坐實為實際損失。

正確的策略是 “以時間換空間” ，保持耐心，等待區(qū)域配套在歲月中逐步完善，等待宏觀經濟的大環(huán)境回暖。而對于未來的購房者，請務必掌握 “剔除法” 這一利器：在評估一個樓盤時，果斷剔除所有銷售口中“規(guī)劃中”、“即將建設”的配套，只著眼于那些已經建成、已經投入使用的部分——已開通的道路、已開學的學校、已營業(yè)的商場。

用這副“現(xiàn)實濾鏡”去評估出的價值，才是這套房子當前最真實的價值底線。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 網(wǎng)絡

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