中國(guó)樓市給了全中國(guó)老百姓一個(gè)困惑：它漲了幾倍、十幾倍，為什么不能跌出高盛預(yù)測(cè)的４０％，或者姚洋表述的５０％，非主流學(xué)者謝國(guó)忠預(yù)言的７０％，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度說(shuō)，應(yīng)該一切皆有可能。

但問(wèn)題也就在這了，中國(guó)的樓市不完全是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

它是在土地財(cái)政非市場(chǎng)化行為干預(yù)下的市場(chǎng)。

市場(chǎng)化行為價(jià)格是隨行就市，有效需求高，資本進(jìn)入市場(chǎng)多，價(jià)格就上漲；有效需求少，資本進(jìn)入市場(chǎng)少，價(jià)格就跌。如果政策要干預(yù)市場(chǎng)，也一定是通過(guò)市場(chǎng)化的手段，也就是說(shuō)運(yùn)用貨幣工具，通過(guò)稅收、利率去調(diào)整市場(chǎng)的供求關(guān)系。如果是下了一紙文件，限跌，那就是非市場(chǎng)化行為了。又如果，地明明賣不出去了，流拍率每年以兩位數(shù)下滑，那就少拍吧，不行，命令城投必須拿地，這就是典型的逆市場(chǎng)行為。

今年又有所不同，房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌，政策用差不多打開(kāi)了所有的限制令，但真要走出危機(jī)，除了貨真價(jià)實(shí)地砸錢，沒(méi)有第二條路。

這就有了一個(gè)問(wèn)題，救市救的是誰(shuí)？

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為：樓市真的死給你看，損失最大的是老百姓，因?yàn)槔习傩眨罚埃サ牧鲃?dòng)性鎖死在房子上，如果真的跌了７０％，就意味著改革開(kāi)放幾十年就算白忙活了。

這話不全對(duì)，因?yàn)槔习傩召I房子，并不是投資性消費(fèi)，還真就是自己住的，不管是什么價(jià)都不影響房子的使用價(jià)值。資產(chǎn)縮水了，但生活依舊。

下跌對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是直接的。

中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)龐大的家族，共九萬(wàn)家房企，如果跌到４０－５０％以上差不多集體破產(chǎn)了，現(xiàn)在優(yōu)等生萬(wàn)科負(fù)債率已達(dá)到７３％，恒大是１８０％，全國(guó)平均水平是95%，已經(jīng)非常接近負(fù)資產(chǎn)，還能扛得住大跌嗎？

銀行與開(kāi)發(fā)商是一根繩子上的兩只螞蚱。

開(kāi)發(fā)商團(tuán)滅，銀行貸款收不回去。房地產(chǎn)也是個(gè)人與企業(yè)最重要的抵押物，一般是按估值的８０％左右確定貸款額度，如果跌４０—５０％，銀行要想讓客戶補(bǔ)足跌去的款額，估計(jì)社會(huì)很難響應(yīng)，算算賬房子給銀行算了；銀行現(xiàn)在已經(jīng)非?！坝押谩?，不會(huì)輕易選擇法拍，因?yàn)槟壳暗膬r(jià)格，法拍房平不了銀行的賬。

地方財(cái)政也受影響。

它本來(lái)也是房地產(chǎn)的受益人，房地產(chǎn)出問(wèn)題，它當(dāng)然也是損失者。２０２１年土地出讓金收入為８萬(wàn)億，今年大概率在３萬(wàn)億左右，差了６０％，它直接的后果就是全國(guó)所有地方財(cái)政都要靠借債才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。