昨天，樂居受邀參加了廣州市房協(xié)舉辦的"好房煥新季"活動。

這場活動分量不一般——出席的有市住建局、規(guī)自局等政府部門代表，還有11家廣州頭部房企的老總們。

在會上，市規(guī)自局代表透露了一個關鍵信息：廣州已經啟動了“提高土地利用效率”的綜合改革試點。

巧的是，樂居在會后第一時間注意到，這份重磅文件就在當晚正式印發(fā)。

來源：廣州市政府官網

看起來有點抽象？

簡單說，就是政府直接把樓市新的“救心丸”砸了下來——房企自持商品房可以賣、商辦能改保障性住房租賃、工業(yè)用地能先租后買，甚至地下空間都能盤活。

一句話：這個改革文件，既要救開發(fā)商，也要救市場，更要讓普通人能切身感受到變化。

最受關注的"救市"措施：自持轉可售

先聊大家最關心的住宅市場。

這次政策里，最炸的一條就是：自持住房，可以申請轉為可售住房。

來源：廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案

啥意思？簡單說，就是當年樓市火熱時，開發(fā)商為了拿地，不得不接受“限地價、競自持”的規(guī)則——房子建出來不能賣，只能自己留著租。

來源：媒體截圖

現(xiàn)在，政策松綁了，在一定條件下，可以申請改成賣。

但注意，并不是一刀切，而是有門檻：必須是在該區(qū)、該板塊的一手住宅去化周期都低于18個月的項目，才有資格。

說白了就是：在那些房子不愁賣、庫存壓力小的地方，才允許開發(fā)商把原來要自持的房子拿出來賣。

當然，開發(fā)商要補交對應的土地出讓金差額。

那哪些項目符合條件呢？樂居查閱了一下，比如：

• 在2019年3月，合景以37億元的最高限價+55%自持面積斬獲的天河金融城商住地塊，即現(xiàn)在的合景臻溋·名鑄。
• 2018年萬科以總價23.88億元 +自持50%（還要配建1350㎡）斬獲地塊的白云區(qū)魚苗場地塊，即現(xiàn)在的萬科·瑧山府。

像這樣項目，在當年是開發(fā)商搶地時的無奈選擇，而現(xiàn)在隨政策放開，符合條件的確實有機會轉為可售。

政策背后的邏輯很清楚：市場在降溫，房企資金緊，政府要在“幫企業(yè)緩口氣”和“穩(wěn)市場不出亂子”之間找到平衡。

存量盤活：自持商辦可改住房租賃，還可招商入市

這次政策，在“存量盤活”上真是下了狠功夫。

最值得關注的就是，允許把商辦改成保障性租賃住房。

但這次不是隨便改，而是有明確邊界：

比如地點必須在產業(yè)區(qū)外3公里或地鐵站點3公里范圍內；

必須經過區(qū)政府評估，確認周邊有租賃需求、配套能承載；

只允許整棟改建，不能“東拼西湊”；

改建后用地性質、房屋類型、建筑量都不變；

房子不能直接租給個人，而是要和企業(yè)或事業(yè)單位對接，由單位統(tǒng)一安排給員工。

來源：廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案

此外，已經出讓過、但還沒動工的商服用地（比如寫字樓、商業(yè)用地），可以直接調整去建保障性租賃住房，不必非得建成寫字樓。

這樣一來，不僅能讓大家住得離公司更近，通勤壓力小了，城市空間也能被用得更高效，功能更合理。

其實廣州在這方面早有鋪墊：

2019年就發(fā)布過《商業(yè)、商務辦公等存量用房改造租賃住房指導意見》，今年5月又進一步提出，將商業(yè)辦公、旅館、倉儲等更多類型的非居住房屋納入改造范圍。

這一次把“商改租”直接寫進《綜合改革試點》，等于是給市場一顆“定心丸”：不僅可以改，而且有條件、有方向地鼓勵去改。

需要關注的是，大家可能對保障性租賃住房的刻板印象還是停留在“偏遠地段、勉強湊合”的層面。

實際上，保障性租賃住房還分為政府性和配售性房源。

市場性的保障性租賃住房，租金水平以及出租方式，基本由市場主體來把握。

最近，廣州已經有中心區(qū)商業(yè)改為保障性租賃住房的案例。

比如天河北的廣州環(huán)貿中心（ICC），就在上個月公示要把原本的五星級酒店和服務式公寓整體改建為436套保障性租賃住房。

來源：廣州規(guī)自局

這種核心區(qū)位、豪華配置的落地項目，正說明一個趨勢：

未來，保障房無論是地段、配套還是品質，都在全面提升。

圖源：攜程

新政還有一個亮點：自持商辦“以商引商”。

什么意思？過去很多開發(fā)商拿地時，被要求自持一部分商辦，不能賣，只能自己留著。

現(xiàn)在，政府允許開發(fā)商通過整體、分棟或分層轉讓的方式，把這部分物業(yè)賣給真正有產業(yè)需求的企業(yè)。

條件是必須引入上下游關聯(lián)企業(yè)，形成產業(yè)集聚；不能變相分拆成“類住宅”。

簡單說，就是政府不再把“自持商辦”死死鎖住，而是讓它回到市場里流通，但方向精準鎖定在“產業(yè)鏈招商”。

這31條措施，釋放了什么信號？

那么，這31條措施，給廣州房地產行業(yè)帶來哪些信號？

1、政府態(tài)度變了

以前是嚴控，現(xiàn)在是紓困。最典型的就是“自持房能轉可售”，這在過去想都不敢想。說明政府已經意識到，市場需要喘口氣，房企需要被托一把。

2、發(fā)展邏輯變了

從“拼命搞增量”變成了“盤活存量”。重點不再是拼命賣地，而是讓手里的存量資產動起來。這對開發(fā)商的商業(yè)模式，其實是個硬核考驗。

3、區(qū)域導向更精準了
比如18個月去化周期的門檻，就是在告訴市場：資源要流向真正有需求的地方，不再一刀切。

最重要的是，房企有了現(xiàn)金流的解法：自持轉可售、商辦轉租賃、預告登記轉讓、分期繳出讓金……都是實打實的緩壓政策。

在大家還在討論“房價到底跌沒跌”的時候，廣州已經在想辦法：怎么盤活庫存、怎么紓困房企、怎么改善生活環(huán)境。

對買房人來說，短期看可能不會看到太大變化，但市場會朝著更健康、更理性，未來供應更透明的方向走。

對此，你怎么看？歡迎評論區(qū)留言！