來源:市場資訊
(來源:地產(chǎn)沖沖沖)
核心觀點(diǎn):新房成交面積環(huán)比增長,上?!昂梅孔印毙乱?guī)落地
本周我們跟蹤的68城新房成交環(huán)比增長,20城二手房成交面積同環(huán)比增長。土地成交面積同比增長,溢價率環(huán)比下降。國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長。本周上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》,從城市設(shè)計優(yōu)化、社區(qū)環(huán)境營造、住宅功能完善、老舊小區(qū)更新等維度入手,推出17項(xiàng)具體舉措,覆蓋新建住宅與存量住宅,全方位提升居住環(huán)境與設(shè)計品質(zhì),更好滿足市民對美好生活的期待。我們認(rèn)為,在各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)政策作用下,今年以來我國房地產(chǎn)市場整體朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn),在止跌回穩(wěn)的過程中,房價仍可能存在小幅度震蕩,期待后續(xù)在政策作用下,房地產(chǎn)市場進(jìn)一步穩(wěn)定。在更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策下,存量收儲及城中村改造工作有望加速推進(jìn),改善現(xiàn)有住房供求關(guān)系,加快止跌回穩(wěn)進(jìn)程,維持行業(yè)“看好”評級。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)展順利,上?!昂梅孔印毙乱?guī)落地
中央層面:住建部:2025年1-8月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.17萬個,完成年度2.5萬個目標(biāo)的86.8%。分地區(qū)看,河北、遼寧、重慶、江蘇、安徽及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)已提前實(shí)現(xiàn)100%開工。
地方層面:上海:上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》,從城市設(shè)計優(yōu)化、社區(qū)環(huán)境營造、住宅功能完善、老舊小區(qū)更新等維度入手,推出17項(xiàng)具體舉措,覆蓋新建住宅與存量住宅,全方位提升居住環(huán)境與設(shè)計品質(zhì),更好滿足市民對美好生活的期待。
市場端:土地成交面積同比增長,溢價率環(huán)比下降
銷售端:根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù),2025年第39周,全國68城商品住宅成交面積245萬平米,同比下降22%,環(huán)比增加27%;從累計數(shù)值看,年初至今68城成交面積達(dá)8846萬平米,累計同比下降10%。全國20城二手房成交面積為188萬平米,同比增速9%,前值+68%;年初至今累計成交面積7467萬平米,同比增速8%,前值+8%。
投資端:2025年第39周,全國100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積2271萬平方米,成交土地規(guī)劃建筑面積2431萬平方米,同比增加32%,成交溢價率為1%。一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積119萬平方米,同比增加53%;二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積778萬平方米,同比增加36%;三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積1534萬平方米,同比增加28%。
融資端:國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長
2025年第39周,信用債發(fā)行144.8億元,同比增加203%,環(huán)比增加140%,平均加權(quán)利率2.35%,環(huán)比減少16BP。信用債累計發(fā)行規(guī)模3115.5億元,同比基本持平。
風(fēng)險提示:市場信心恢復(fù)不及預(yù)期,政策影響不及預(yù)期。
1、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)展順利,上?!昂梅孔印毙乱?guī)落地
中央層面:(1)自然資源部:全國累計化解歷史遺留問題房屋2300多萬套,2025年以來已化解230多萬套,群眾同步領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書,落戶、入學(xué)、買賣、融資等難題隨之緩解。為從源頭防范新增問題,全國2300多個縣市已實(shí)施新建商品房項(xiàng)目“交房即交證”改革,累計發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書840多萬本,購房者在領(lǐng)取新房鑰匙的同時即可拿到房產(chǎn)證。(2)住建部:2025年1-8月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.17萬個,完成年度2.5萬個目標(biāo)的86.8%。分地區(qū)看,河北、遼寧、重慶、江蘇、安徽及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)已提前實(shí)現(xiàn)100%開工。
地方層面:(1)廣州:在房地產(chǎn)熱時期采取“競自持”方式調(diào)控地價而產(chǎn)生的自持商品住房,在去化周期18個月以下區(qū)域,企業(yè)可在依法補(bǔ)繳出讓金后,轉(zhuǎn)為可售入市。支持存量商辦改建為保障性租賃住房,允許自持商辦物業(yè)招商入市等。(2)武漢:將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,通過穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給“三管齊下”,配套完善相關(guān)支持政策,推進(jìn)“好房子”建設(shè),更大力度盤活商辦等存量房屋,以精準(zhǔn)滿足剛性和改善性住房需求,推動全市房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。(3)上海:上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》,從城市設(shè)計優(yōu)化、社區(qū)環(huán)境營造、住宅功能完善、老舊小區(qū)更新等維度入手,推出17項(xiàng)具體舉措,覆蓋新建住宅與存量住宅,全方位提升居住環(huán)境與設(shè)計品質(zhì),更好滿足市民對美好生活的期待。
2、 銷售端:成交面積新房環(huán)比增長,二手房同比增加
2.1、68大中城市新房成交面積同環(huán)比增長
根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù),2025年第39周,全國68城商品住宅成交面積245萬平米,同比下降22%,環(huán)比增加27%;從累計數(shù)值看,年初至今68城成交面積達(dá)8846萬平米,累計同比下降10%。
根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù),2025年第39周,全國68城商品住宅成交面積年初至今累計增速-10%。各線城市走勢基本一致,一、二、三四線單周成交同比增速分別為5%、-18%、-48%,年初至今累計增速3%、-8%、-98%。
2.2、20城二手房成交面積同環(huán)比增長
2025年第39周,全國20城二手房成交面積為188萬平米,同比增速9%,前值+68%;年初至今累計成交面積7467萬平米,同比增速8%,前值+8%。
3、投資端:土地成交面積同比下降,成交溢價率環(huán)比下降
2025年第39周,全國100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積2271萬平方米,成交土地規(guī)劃建筑面積2431萬平方米,同比增加32%,成交溢價率為1%。一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積119萬平方米,同比增加53%;二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積778萬平方米,同比增加36%;三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積1534萬平方米,同比增加28%。
成都:中心城區(qū)迎來3宗涉宅用地出讓,龍泉驛區(qū)2宗、新都區(qū)1宗,總土地出讓面積8.58萬m2,總規(guī)劃建筑面積17.96萬m2,總起始價12.84億元。最終3宗地塊均成功出讓,收金12.84億元。成都:成都中心城區(qū)迎來3宗涉宅用地出讓,天府新區(qū)2宗、東部新區(qū)1宗,總土地出讓面積10.13萬m2,總規(guī)劃建筑面積18.36萬m2,總起始價19.86億元。最終2宗地塊溢價成交、1宗底價成交,收金22.78億元。南京:南京成功出讓7宗涉宅用地,其中雨花臺區(qū)1宗、棲霞區(qū)3宗、江寧區(qū)3宗,總土地出讓面積30.67萬m2,總規(guī)劃建筑面積50.58萬m2,總起始價44.45億元。最終地塊均底價成交,共收金44.45億元。武漢:武漢成功出讓1宗江岸區(qū)涉宅用地,收金1.96億元。地塊土地面積12297 m2,規(guī)劃建筑面積18400 m2,容積率1.50,起始價1.96億元,起始樓面價10652元/ m2。最終武漢迅望置業(yè)有限公司(武漢地鐵)以總價1.96億元競得地塊,成交樓面價10652元/ m2,溢價率0%。
4、 融資端:國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長
2025年第39周,信用債發(fā)行144.8億元,同比增加203%,環(huán)比增加140%,平均加權(quán)利率2.35%,環(huán)比減少16BP。信用債累計發(fā)行規(guī)模3115.5億元,同比基本持平。
5、一周行情回顧板塊表現(xiàn)方面,本周(2025年9月22-26日,下同)房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.16%,滬深300指數(shù)上漲1.07%,相對收益為-1.22%,板塊表現(xiàn)弱于大市,在28個板塊排名中排第10位。個股表現(xiàn)方面,房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為:張江高科、亞太實(shí)業(yè)、深振業(yè)A、上海臨港、合肥城建,漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為香江控股、天房發(fā)展、電子城、萊茵體育、萬通發(fā)展。
6、投資建議:維持行業(yè)“看好”評級
本周我們跟蹤的68城新房成交環(huán)比增長,20城二手房成交面積同環(huán)比增長。土地成交面積同比增長,溢價率環(huán)比下降。國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長。本周上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》,從城市設(shè)計優(yōu)化、社區(qū)環(huán)境營造、住宅功能完善、老舊小區(qū)更新等維度入手,推出17項(xiàng)具體舉措,覆蓋新建住宅與存量住宅,全方位提升居住環(huán)境與設(shè)計品質(zhì),更好滿足市民對美好生活的期待。我們認(rèn)為,在各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)政策作用下,今年以來我國房地產(chǎn)市場整體朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn),在止跌回穩(wěn)的過程中,房價仍可能存在小幅度震蕩,期待后續(xù)在政策作用下,房地產(chǎn)市場進(jìn)一步穩(wěn)定。在更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策下,存量收儲及城中村改造工作有望加速推進(jìn),改善現(xiàn)有住房供求關(guān)系,加快止跌回穩(wěn)進(jìn)程,維持行業(yè)“看好”評級。
7、風(fēng)險提示
市場信心恢復(fù)不及預(yù)期,政策影響不及預(yù)期。
研究報告信息:
證券研究報告:《新房成交面積環(huán)比增長,上?!昂梅孔印毙乱?guī)落地》
對外發(fā)布時間:2025年9月28日
報告發(fā)布機(jī)構(gòu):開源證券研究所
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