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9月28日，位于靜安大寧板塊的大華靜安年華首次開盤，推出105套住宅，備案均價(jià)13萬每平，共吸引到81組客戶認(rèn)籌，其中72組符合購房資格，有效認(rèn)籌率68.6%。

這一成績?nèi)绻霈F(xiàn)在郊區(qū)樓盤身上，那可以認(rèn)為是中等偏好水平。但是大華靜安年華地處靜安區(qū)內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間的大寧板塊，屬于純正的市區(qū)，不足7成的有效認(rèn)籌率則顯得差強(qiáng)人意，

內(nèi)外雙夾擊

沒有對(duì)比就沒有傷害。一周前（9月21日），同樣位于靜安大寧板塊的中建玖上瑯宸首次開盤，推出140套住宅，222組有效認(rèn)籌，有效認(rèn)籌率158.6%，備案均價(jià)14.68萬每平。

兩盤相比之下，大華靜安年華最大的劣勢(shì)在于周邊城市界面比較老舊，項(xiàng)目雖然更靠近內(nèi)環(huán)，但基本被老破小環(huán)繞。

社區(qū)規(guī)劃方面，大華靜安年華采用的是高低配設(shè)計(jì)，由1幢高層+多幢疊加組成，本次率先推出的是高層房源。

俗話說，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。大華靜安年華不僅受到板塊內(nèi)部競品的競爭，也受到其他區(qū)域同環(huán)線項(xiàng)目的競爭。

楊浦內(nèi)中環(huán)新房售價(jià)在11-12萬每平區(qū)間，浦東內(nèi)中環(huán)新房售價(jià)在11萬每平左右，長寧內(nèi)中環(huán)新房售價(jià)13萬每平左右，徐匯內(nèi)中環(huán)由于有黃浦江加持，新房售價(jià)逼近20萬每平。

可以看出，大華靜安年華13萬的均價(jià)和其他區(qū)相比，也沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。和同板塊項(xiàng)目比，又在周邊環(huán)境上處于劣勢(shì)，所處境地略顯尷尬。

難入高端局

作為項(xiàng)目開發(fā)商，大華對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目可謂期望頗大，這是公司在上海開發(fā)過的最貴樓盤，當(dāng)初拿地時(shí)代價(jià)不小。

今年3月28日，大華24.86億奪下靜安區(qū)N070302單元111-21地塊，溢價(jià)率達(dá)到32.3%，折合樓板價(jià)9.27萬每平，刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄。

為了實(shí)現(xiàn)兌現(xiàn)收益，大華這次開發(fā)速度非常之快，從拿地到首次開盤時(shí)間剛好控制在6個(gè)月，達(dá)到目前行業(yè)開發(fā)節(jié)奏第一梯隊(duì)水平。

產(chǎn)品方面也大力創(chuàng)新，匹配了公司終極改善系產(chǎn)品——年華系，并規(guī)劃了靜安區(qū)首個(gè)三陽臺(tái)產(chǎn)品。

現(xiàn)在來看，大華付出的努力，并沒有得到中高端購房者的認(rèn)可，未能打開高端市場。高層的遇冷，或許會(huì)影響后續(xù)疊加的定價(jià)策略。

資料顯示，大華集團(tuán)是一家老牌上海本土企業(yè)，成立于1988年，前身是上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)的鎮(zhèn)辦企業(yè)，公司董事長是金惠明。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前8月大華集團(tuán)以74.92億的權(quán)益銷售金額，位于上海市場第11名。