本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：曾思怡

9月28日，廣州住房公積金管理中心宣布，擴(kuò)大公積金提取范圍，繳存人及其配偶可申請(qǐng)?zhí)崛」e金用于支付現(xiàn)售商品住房、存量商品住房、配售型保障房、共有產(chǎn)權(quán)房首付，以及用于老舊電梯更新改造。

此項(xiàng)政策進(jìn)一步降低購(gòu)房者資金門檻和購(gòu)房壓力。

往前推至9月23日，廣州市政府、頭部房企、行業(yè)專家齊聚，回顧今年1-8月廣州樓市表現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)10余家房企聯(lián)合倡議"保質(zhì)、保價(jià)、統(tǒng)價(jià)"，線上線下同步推出"金九銀十"置業(yè)優(yōu)惠。

每年國(guó)慶假期，堪稱樓市銷售最旺的時(shí)候，也是各房企發(fā)布促銷方案的重要時(shí)間點(diǎn)。

一線城市向來(lái)被視為樓市風(fēng)向標(biāo)，其價(jià)格和成交量也更受關(guān)注。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)展，最近一個(gè)多月來(lái)，北上深相繼放寬限購(gòu)，并輔以更高的公積金支持力度、商貸調(diào)減、房產(chǎn)稅調(diào)減等。已于去年全面放開(kāi)限購(gòu)的廣州，也于近日發(fā)布公積金新政、“保質(zhì)保價(jià)”方案，摩拳擦掌等待國(guó)慶黃金周。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

另外，時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，最近一兩個(gè)月，各地樓市新政一大發(fā)力點(diǎn)，即是撬動(dòng)改善型住房需求。

廣州市房協(xié)專家委委員、廣東中原地產(chǎn)代理項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析指出，現(xiàn)階段來(lái)看，改善性住房需求成為樓市回升的重要?jiǎng)幽?。一方面，改善群體購(gòu)買力相對(duì)較高；而且“賣一買一”，加一小部分錢即可，加之同一時(shí)期換房風(fēng)險(xiǎn)很低，不用考慮樓市波動(dòng)可能帶來(lái)的影響。

著眼“金九銀十”尤其是國(guó)慶中秋黃金周。中指研究院廣州總經(jīng)理張化學(xué)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，這個(gè)時(shí)期是開(kāi)發(fā)商沖刺全年任務(wù)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房企往往會(huì)出臺(tái)較大力度的促銷政策。再加之政策支持，相信國(guó)慶黃金周成交量會(huì)有所提升。但由于政策邊際效應(yīng)下降，購(gòu)房者觀望情緒依然較為濃厚。

多名地產(chǎn)專家均對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，拉長(zhǎng)時(shí)間看，一線城市作為全國(guó)樓市相對(duì)堅(jiān)挺的區(qū)域，如果接下來(lái)一段時(shí)間未有顯著回溫，或會(huì)考慮開(kāi)放外地人口購(gòu)房限制、甚至核心區(qū)域取消限購(gòu)。

限購(gòu)放松成基本操作

今年8月8日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，取消北京市五環(huán)外購(gòu)房的套數(shù)限制。調(diào)整后，符合條件的北京居民在北京市五環(huán)內(nèi)最多可購(gòu)買兩套房；在五環(huán)外，則不再有套數(shù)上限。

大約半個(gè)月后，8月25日，上海發(fā)布“滬六條”。“滬六條”之前，符合條件的上海居民在全市購(gòu)房至多3套；“滬六條”之后，在當(dāng)?shù)乩U滿1年社保的，不論家庭還是個(gè)人，外環(huán)內(nèi)購(gòu)房套數(shù)部分增加，外環(huán)外購(gòu)房不限數(shù)量。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，全面放開(kāi)購(gòu)房數(shù)量的北京五環(huán)外、上海外環(huán)外，皆是兩地樓市成交的主力區(qū)域。中指數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%，二手住宅成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%；類似的，上海外環(huán)外一手房套數(shù)占全市近八成，也是當(dāng)?shù)匦路抗?yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

全國(guó)地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)克而瑞方面分析稱，今年以來(lái)，京滬外圍項(xiàng)目銷售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場(chǎng)，打開(kāi)了空間和可能性。

類似的，上海解除限購(gòu)10天之后，9月5日晚，深圳也跟進(jìn)這一政策，而且放松力度明顯超越京滬。

深圳 圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

其政策細(xì)則為：深圳戶籍居民家庭、在深圳連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非深圳戶籍居民家庭，在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)購(gòu)買商品住房不限套數(shù)。

同時(shí)，面向無(wú)法提供自購(gòu)房之日前在深圳連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上證明的非深圳戶籍居民家庭，在上述范圍內(nèi)購(gòu)買商品住房限購(gòu)2套。在鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)購(gòu)買商品住房，不再審核購(gòu)房資格。

值得注意的是，京滬限購(gòu)放松，主要是面向已有購(gòu)房權(quán)限居民放開(kāi)購(gòu)買套數(shù)。深圳在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步放開(kāi)對(duì)于買家戶籍、社保等的限制，直接為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、周邊城市工作人群、外來(lái)投資者開(kāi)放購(gòu)買權(quán)限。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，深圳二手房掛牌量、新房庫(kù)存大部分集中在外圍，此次退出限購(gòu)疊加“金九銀十”，對(duì)外圍區(qū)域的去化會(huì)比較明顯，但可能對(duì)環(huán)深圳都市圈形成虹吸效應(yīng)。

同為一線城市，廣州住房限購(gòu)放開(kāi)力度最大、步伐最快。從2023年下半年起，廣州逐漸取消限價(jià)，2024年5月底取消限售，2024年7月放松對(duì)外籍人士和港澳臺(tái)人士的購(gòu)房限制，2024年9月30日全面取消限購(gòu)。

各形式優(yōu)惠頻出

限購(gòu)放寬之外，一線城市還配以公積金支持力度提升、商貸調(diào)減、房產(chǎn)稅調(diào)減等方案，降低購(gòu)房資金門檻。在不考慮市場(chǎng)波動(dòng)的背景下，這也意味著，現(xiàn)階段購(gòu)房性價(jià)比進(jìn)一步提升。

具體來(lái)看，北京在解除限購(gòu)的同時(shí)，推進(jìn)公積金降低首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款結(jié)清則二套房可視為首套房；提高二套房公積金貸款額度，從60萬(wàn)提升至100萬(wàn)元；降低二套房公積金首付比例。旨在推進(jìn)改善型購(gòu)房需求釋放。

上海和深圳在加大公積金支持力度的基礎(chǔ)上，又優(yōu)化調(diào)整商貸利率定價(jià)機(jī)制，提出不再區(qū)分首套二套，而是根據(jù)市場(chǎng)情況和客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況合理確定利率水平。其中，上海作為唯一試點(diǎn)房產(chǎn)稅的一線城市，同時(shí)調(diào)減房產(chǎn)稅收取范圍和力度。

就在9月28日，廣州進(jìn)一步擴(kuò)大公積金提取范圍，宣布自即日起，公積金可用于支付現(xiàn)售商品住房、存量商品住房、配售型保障房、共有產(chǎn)權(quán)房首付，以及用于老舊電梯更新改造。此項(xiàng)政策進(jìn)一步降低購(gòu)房者資金門檻，同時(shí)為老舊小區(qū)改造拓寬了資金來(lái)源。

地方政策之外，市場(chǎng)也在出招。

現(xiàn)階段，樓市預(yù)期和住房品質(zhì)、適配度是撬動(dòng)購(gòu)買力的關(guān)鍵點(diǎn)。廣州政府、房企、行業(yè)協(xié)會(huì)于近日聯(lián)合舉辦“好房煥新季”活動(dòng)，集中呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房源，并承諾保質(zhì)保價(jià)，以促“穩(wěn)市場(chǎng)、保品質(zhì)、惠民生”?；顒?dòng)上，頭部房企簽署倡議書，承諾堅(jiān)守品質(zhì)底線、穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期、實(shí)行透明交易。

該項(xiàng)活動(dòng)持續(xù)至10月31日，集中釋放超200個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤，且有面額3萬(wàn)元、5萬(wàn)元、8萬(wàn)元不等的購(gòu)房?jī)?yōu)惠券，部分房企同步推出“拎包入住”“以舊換新”“房票專屬優(yōu)惠”等多重讓利方案。

在北京，有房企和電視臺(tái)攜手推出“惠民購(gòu)房節(jié)”，其中提到部分樓盤可直降幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)，同期還有限時(shí)折扣、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、物業(yè)費(fèi)減免等。

在深圳，房產(chǎn)交易平臺(tái)近期推出“周年慶”活動(dòng)，面向購(gòu)房者提供專屬購(gòu)房折扣、旅游禮包、硬裝優(yōu)惠和家具贈(zèng)送等。

在上海，雖然前述放松限購(gòu)政策對(duì)購(gòu)房者仍然存在社保、個(gè)稅繳納年限的要求，不過(guò)青浦區(qū)于9月19日宣布開(kāi)放人才購(gòu)房綠色通道，相關(guān)人才來(lái)滬社保未滿一年也可在青浦購(gòu)房，包括新房和二手房。另外，一手房還可給與低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠，且可疊加房產(chǎn)商促銷內(nèi)容。

大部分住房回歸居住屬性

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，系列促樓市新政，在一定程度上撬動(dòng)成交量。

根據(jù)公開(kāi)資料，北京限購(gòu)放寬10天后，北京新房成交1069套，環(huán)比增長(zhǎng)37%，二手房帶看量大幅提升。

上海限購(gòu)放寬首周，成交量環(huán)比增幅超過(guò)30%，隨后三周成交量趨于平穩(wěn)，首月新房成交總量環(huán)比上漲19%，不過(guò)與去年同期相比，新房網(wǎng)簽量仍下降2.5%。

限購(gòu)放松力度更大的深圳，首個(gè)完整星期（9月8日-9月14日），二手房環(huán)比增長(zhǎng)15.4%，新房住宅環(huán)比增長(zhǎng)17.1%。

廣州作為促樓市力度最大的一線城市，今年釋放出積極信號(hào)。據(jù)廣州市住房政策研究中心，今年1-8月廣州一二手住宅成交量分別同比增長(zhǎng)13%和17%，其中500萬(wàn)元以內(nèi)住宅占比達(dá)75%。同時(shí)，1-8月個(gè)人住房貸款同比大幅增長(zhǎng)。

張化學(xué)指出，正因?yàn)閺V州在一線城市中率先全面放開(kāi)限購(gòu)，購(gòu)房者對(duì)廣州的政策預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)政策的觀望反而消失，更多地關(guān)注樓盤的性價(jià)比。

從結(jié)構(gòu)上看，張化學(xué)指出，現(xiàn)階段廣州樓市分化不斷加劇，可以用“冰火兩重天”來(lái)形容，性價(jià)比高的“好房子”市場(chǎng)去化表現(xiàn)不錯(cuò)。廣州核心區(qū)、高性價(jià)比、實(shí)力開(kāi)發(fā)商的房子，有望成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

如果拉長(zhǎng)時(shí)間縱向比對(duì)，黃韜表示，綜合過(guò)去一個(gè)月一線城市量?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，雖然有少數(shù)高端網(wǎng)紅樓盤受追捧，但整體來(lái)看北上廣深樓市量?jī)r(jià)走到底部趨勢(shì)，“金九”未如預(yù)期，但“銀十”尤有機(jī)會(huì)。在此背景下，發(fā)力點(diǎn)是在客觀看待行情的基礎(chǔ)上，“不同城市、不同區(qū)域因地制宜推行政策，平穩(wěn)度過(guò)周期”。

他進(jìn)一步指出，“度過(guò)周期”指的是交易量穩(wěn)步輕微上漲，現(xiàn)階段絕大部分住房已經(jīng)剝離投資屬性、回歸居住屬性，有益于減輕居民購(gòu)房壓力，改善民生，帶動(dòng)其他領(lǐng)域消費(fèi)，“接下來(lái)住房量?jī)r(jià)反映的是房子的使用價(jià)格，只有極少數(shù)房產(chǎn)才具備投資屬性”。

著眼將來(lái)的國(guó)慶中秋小長(zhǎng)假。多名地產(chǎn)專家對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，相關(guān)促樓市政策、優(yōu)惠，疊加小長(zhǎng)假，將在一定程度上撬動(dòng)到訪和成交量。

張化學(xué)認(rèn)為，全面取消樓市限制性政策，發(fā)揮市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，是大勢(shì)所趨，廣州的做法值得借鑒，擠牙膏式的政策放松趨勢(shì)，不利于購(gòu)房者對(duì)政策形成穩(wěn)定的預(yù)期。值得一提的，目前限購(gòu)區(qū)域已經(jīng)非常有限，區(qū)域內(nèi)的新房更是屈指可數(shù)，全面放開(kāi)限購(gòu)，并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成較大沖擊。