出品丨花朵財(cái)經(jīng)觀察（FF-Finance）

撰文丨華見(jiàn)

最近，國(guó)家外匯局發(fā)了一則通知，大家都在解讀，是不是境外人士在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房的政策變了。

花朵財(cái)經(jīng)翻了一下原文，原來(lái)是之前在粵港澳大灣區(qū)試點(diǎn)的、方便港澳居民買(mǎi)房結(jié)匯付款的政策，現(xiàn)在要推廣到全國(guó)。

還真別說(shuō)，這個(gè)“小改變”真的能解決境外購(gòu)房者十多年來(lái)的“付款麻煩”。

過(guò)去，“歪果仁”得先等備案證明，才能辦結(jié)匯。可開(kāi)發(fā)商要先收首付，才給辦備案。

但現(xiàn)在就簡(jiǎn)單多了：簽完購(gòu)房合同，直接去銀行辦外匯結(jié)匯、交首付就行，后面補(bǔ)備案證明就可以。

通知里特別強(qiáng)調(diào)——目前沒(méi)改變購(gòu)房政策本身。

但是，這條通知已經(jīng)足以看到高層在釋放什么信號(hào)。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況已經(jīng)變了，未來(lái)針對(duì)境外人士的購(gòu)房政策，也許會(huì)有一些微妙的調(diào)整。

PART.01

中國(guó)開(kāi)門(mén)，世界關(guān)門(mén)

放眼全世界，咱中國(guó)在“松綁”，但全球其他主流市場(chǎng)，卻在集體往“關(guān)門(mén)”的方向走。

北美市場(chǎng)早早就動(dòng)了手。美國(guó)聯(lián)邦層面沒(méi)明著設(shè)限，但底下的州沒(méi)閑著——德州、佛州等30多個(gè)州都提交了限制外國(guó)人買(mǎi)房的法案，有的甚至把“沒(méi)拿到綠卡”的人直接歸為高風(fēng)險(xiǎn)人群。

加拿大更直接，安省額外收25%的海外買(mǎi)家稅，BC?。ú涣蓄嵏鐐惐葋喪。┎还庥?0%的稅，還疊了個(gè)年度空置稅，一套500萬(wàn)加元的房子，光稅就得交200萬(wàn)。

歐盟這邊也沒(méi)客氣。西班牙今年4月起，對(duì)不在當(dāng)?shù)爻Ｗ〉姆菤W盟買(mǎi)家，直接按房?jī)r(jià)100%收房產(chǎn)稅，等于買(mǎi)兩套房得交一套的稅錢(qián)；之前靠買(mǎi)房就能拿居留的“黃金簽證”，也徹底停了。澳大利亞更狠，從2025年4月到2027年3月，兩年內(nèi)禁止外國(guó)人買(mǎi)二手房，要是違規(guī)，不光強(qiáng)制賣(mài)房，還得交罰款。

亞洲市場(chǎng)這邊的限制，同樣嚴(yán)格。

韓國(guó)把首爾、京畿道等30個(gè)市縣劃成“外國(guó)人土地交易許可區(qū)”，買(mǎi)房得先找地方政府批，批下來(lái)4個(gè)月內(nèi)必須入住，還得住滿兩年，想投機(jī)根本沒(méi)門(mén)。

新加坡的額外印花稅直接飆到60%，全球最高，有地的住宅干脆不賣(mài)給外籍人士，除非是特批的情況。

就連之前被當(dāng)成“自由港”的日本，也開(kāi)始收緊——東京千代田區(qū)對(duì)外國(guó)人買(mǎi)新建塔樓限購(gòu)，得持有至少5年；大阪2026年起停發(fā)新民宿牌照，就是為了堵死“買(mǎi)房做民宿套利”的路。

這么一圈看下來(lái)，全球范圍內(nèi)能讓外國(guó)買(mǎi)家自由投資房產(chǎn)的地方，已經(jīng)沒(méi)幾個(gè)了。

PART.02

國(guó)內(nèi)唱空，海外掃樓

政策上的反差，讓市場(chǎng)出現(xiàn)了一種挺矛盾的景象——國(guó)內(nèi)總有人唱空房產(chǎn)，可海外卻在高價(jià)掃樓。

國(guó)內(nèi)唱空的聲音里，比如最近的“王思聰上海豪宅降價(jià)45%還賣(mài)不掉”，有人就借著這個(gè)說(shuō)“中國(guó)房產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)價(jià)值了”。但很少有人提，現(xiàn)在廣州珠江新城的單間也就200萬(wàn)左右，比東京同戶(hù)型便宜一半還多；而且國(guó)內(nèi)一線的租金回報(bào)率能到1.5%-2%，比東京扣除稅費(fèi)后只剩0.85%的回報(bào)率，其實(shí)要扎實(shí)得多。

反觀海外市場(chǎng)，華人買(mǎi)房的熱情卻一點(diǎn)沒(méi)減。2024年4月到2025年3月這一年里，外國(guó)人買(mǎi)美國(guó)現(xiàn)房總共花了560億美元，其中中國(guó)人就占了137億美元，買(mǎi)了1.17萬(wàn)套，妥妥的全球第一。

更有意思的是，中國(guó)人還專(zhuān)挑貴的買(mǎi)——購(gòu)房中位數(shù)是75.96萬(wàn)美元，比全美平均水平高9成，而且7成人都不貸款，直接用現(xiàn)金付，出手相當(dāng)果斷。

東京也曾是華人投資的熱門(mén)地，但現(xiàn)在想進(jìn)場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)那么容易了。

東京23區(qū)的二手公寓均價(jià)早就破了1億日元（大概500萬(wàn)人民幣），都心6區(qū)三年漲了42%，一個(gè)單間的價(jià)格就能抵上廣州珠城的一套小兩居。

即便是租房也不輕松，得先交“一個(gè)月租金+一個(gè)月押金+兩個(gè)月禮金”，相當(dāng)于一次性掏出4.5倍租金，前期成本壓得人喘不過(guò)氣。

這種錯(cuò)位思路其實(shí)很清晰，國(guó)內(nèi)總有人覺(jué)得中國(guó)房產(chǎn)不值錢(qián)，可海外華人卻在花高價(jià)投外國(guó)房產(chǎn)，偏偏那些外國(guó)市場(chǎng)還在不斷關(guān)門(mén)，想投也越來(lái)越難。

PART.03

中國(guó)資產(chǎn)的信心，不止于房產(chǎn)

那些天天唱空中國(guó)房產(chǎn)的人，其實(shí)忽略了一個(gè)核心——中國(guó)資產(chǎn)的吸引力，早就不只是靠樓市撐著了。

最近美股一直在調(diào)整，可中國(guó)的股指卻逆勢(shì)漲了，關(guān)鍵原因就在科技上的突破。芯片半導(dǎo)體、大模型、GPU這些之前被“卡脖子”的領(lǐng)域，現(xiàn)在都拿出了實(shí)實(shí)在在的成果。

這不是小打小鬧的進(jìn)步，而是徹底改變了全球資本對(duì)中國(guó)資產(chǎn)的看法——中國(guó)已經(jīng)不是只靠“房地產(chǎn)+傳統(tǒng)制造業(yè)”的模式了，現(xiàn)在有了新的增長(zhǎng)引擎。

事實(shí)上，外資投行已經(jīng)用行動(dòng)投了票。高盛最近調(diào)高了中國(guó)銀行和地產(chǎn)板塊的評(píng)級(jí)，認(rèn)為政策支持能讓地產(chǎn)持續(xù)走強(qiáng)，還把2025年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期提到了4.8%-5.1%。

而摩根士丹利也跟著調(diào)整，把今年和明年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速，從原來(lái)的4.2%分別上調(diào)到4.5%和4.2%，連中國(guó)股票指數(shù)的目標(biāo)價(jià)都往上提了。

前海開(kāi)源基金的楊德龍認(rèn)為：“中國(guó)資產(chǎn)的估值比美股低很多，現(xiàn)在科技突破又給了新支撐，這輪估值修復(fù)才剛開(kāi)始。”

其實(shí)中國(guó)放開(kāi)外國(guó)人買(mǎi)房，本質(zhì)上是釋放了一個(gè)信號(hào)：全球資本沒(méi)地方去的時(shí)候，中國(guó)愿意打開(kāi)大門(mén)。但這扇門(mén)背后，不只有房產(chǎn)，還有科技、高端制造業(yè)、消費(fèi)這些全方位的資產(chǎn)潛力。與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)降息后，外資入場(chǎng)也有望加速中國(guó)樓市國(guó)際化。

說(shuō)到底，唱空中國(guó)房產(chǎn)的人，要么是沒(méi)看清全球政策的反差，要么是故意忽略中國(guó)經(jīng)濟(jì)的韌性。國(guó)家的繁榮和老百姓的安居從來(lái)都是綁在一起的——只有中國(guó)資產(chǎn)穩(wěn)了、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)了，老百姓手里的房子、存款才有真正的價(jià)值。

現(xiàn)在這扇門(mén)緩緩打開(kāi)，不是“甩賣(mài)”，而是中國(guó)資產(chǎn)回升的開(kāi)始。

*本文基于公開(kāi)資料撰寫(xiě)，僅作信息交流之用，不構(gòu)成任何投資建議