原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

今年9月，深圳樓市發(fā)生了一個(gè)重要變化，一個(gè)新的置業(yè)通道，正向更多家庭打開。

深圳安居型商品房的申購條件，已在部分項(xiàng)目試點(diǎn)放寬，輪候冊(cè)以外的家庭，也有機(jī)會(huì)申購了！

或許很多人并未察覺，過去我們所熟知的安居型商品房、人才房以及共有產(chǎn)權(quán)房這“老三樣”，在現(xiàn)有房源售罄后將不再新增供應(yīng)，逐步退出歷史舞臺(tái)。

早在今年5月，深圳就已明確將構(gòu)建全新的“配售型保障性住房”體系。

新舊體系最大的不同在于，未來的配售型保障房將徹底與商品房市場(chǎng)“絕緣”，實(shí)行嚴(yán)格的封閉流轉(zhuǎn)，無法再獲得完整產(chǎn)權(quán)并上市交易。

“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”理念就此全面落地。

而這也讓那些存量房源成為了政策過渡期下，彌足珍貴的“末班車”紅利。

01

安居房新政來了

在深圳保障房的演進(jìn)歷程中，幾種不同類型的住房扮演了重要角色，服務(wù)于不同階段、不同類型的人群：

四種保障房中，安居房定價(jià)最低且能獲得100%產(chǎn)權(quán)，但由于僅面向已關(guān)閉的輪候庫內(nèi)人員銷售，導(dǎo)致庫外的人想買買不到。

這一局面，在9月9日迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。

南山區(qū)山樾灣與大鵬新區(qū)帆灣海寓發(fā)布配售通告，明確在面向安居型商品房在冊(cè)輪候家庭公開配售2次（含本次）后，如有剩余房源，將向輪候冊(cè)以外、但同樣符合安居型商品房申請(qǐng)條件的家庭進(jìn)行配售。

目前，這一申購條件的放寬只在上述兩個(gè)樓盤試點(diǎn)，未來有進(jìn)一步推廣的可能。

這項(xiàng)政策翻譯成白話就是：只要一個(gè)家庭滿足“本市戶籍+5年社保+深圳無房+5年內(nèi)無房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓記錄”等條件，未來就有可能申請(qǐng)到安居房了。

不過，已經(jīng)進(jìn)入安居房輪候庫的家庭有優(yōu)先權(quán)，可以先享受最后一輪“專供”的配售，從下一輪配售起，作為第一隊(duì)列優(yōu)先選房。

無論“庫內(nèi)家庭”還是“庫外家庭”，在選到房子之后的權(quán)益，包括按揭政策、公積金使用、房屋權(quán)益等，都是同權(quán)的。

此次安居房申購條件的放寬試點(diǎn)，與此前人才房增設(shè)隊(duì)列的邏輯一脈相承，都是為了盤活存量資產(chǎn)，讓好房子匹配到真正有需要的人。

在當(dāng)前強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)投資盡快恢復(fù)增長”的背景下，此舉不僅能加快保障房去化，為經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)力量，更能實(shí)現(xiàn)巨大的社會(huì)效益，提升民生福祉。

對(duì)于市場(chǎng)而言，這是一個(gè)重要的信號(hào)：

對(duì)于廣大的“庫外家庭”：一個(gè)全新的、總價(jià)更可控的置業(yè)通道已經(jīng)打開，應(yīng)密切關(guān)注后續(xù)項(xiàng)目的配售信息。

對(duì)于仍在庫內(nèi)的家庭：隨著“競(jìng)爭(zhēng)者”的增多，你們的優(yōu)先選擇權(quán)變得更為珍貴，把握住最后一輪的“專供”機(jī)會(huì)，至關(guān)重要。

02

不可忽視的資產(chǎn)屬性

未來的配售型保障房最重要的是居住屬性，而過去的保障性住房，最不可忽視的是資產(chǎn)屬性。

最近幾年，不管市場(chǎng)如何波動(dòng)，深圳賣得最好的，購房者愿意用真金白銀投票的，一直是核心地段的保障房。如：

• 沙井共有產(chǎn)權(quán)房珈譽(yù)府，8000多人搶1700多套房，開盤即售罄，成為2024年最火爆項(xiàng)目。
• 會(huì)展新城人才房華發(fā)新城，2023年推出3160套房，實(shí)現(xiàn)100%售罄，斬獲了2023年度深圳人才房面積、套數(shù)、金額的“三冠王”。
• 前海人才房深業(yè)云海灣，引發(fā)罕見的萬人搶房，10896人爭(zhēng)搶718套房源，兩天即告售罄。

如果拉長時(shí)間看，深圳最賺錢的房子，依然是核心區(qū)域的保障房。

如經(jīng)濟(jì)適用房——僑香居，單價(jià)從9000元/平到近15萬/平，需要多久？答案是只要十年，十年翻16倍。

這些案例說明：判斷一個(gè)房子有沒有資產(chǎn)價(jià)值，核心從來不在于它是商品房還是保障房，而在于它坐落在哪里。

而且相比于商品房，保障房還有諸多優(yōu)勢(shì)，以安居房為例：

而此次安居房申購條件的放寬，就提供了一個(gè)絕佳的觀察樣本：作為首批試點(diǎn)項(xiàng)目之一，位于南山前海片區(qū)的山樾灣是很多購房者都在關(guān)注的項(xiàng)目，最核心原因就是地段和價(jià)差，如下圖所示：

03

正在消失的上車機(jī)會(huì)

無論是安居房還是商品房，最終決定其價(jià)值的，還是地段。

當(dāng)前，全球資本市場(chǎng)正迎來新一輪的價(jià)值重估。隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息周期再次開啟，人民幣資產(chǎn)長期被低估的價(jià)值洼地正被快速填平。

越是錢多的時(shí)候，錢越“挑剔”。它們只會(huì)涌向那些最稀缺、最能代表國家未來的區(qū)域。

放眼全國，誰最能代表國家的未來？答案里一定有前海。

過去，我們談?wù)撉昂?，多是基于?guī)劃。而現(xiàn)在，前海的價(jià)值已經(jīng)全面兌現(xiàn)。

首先，是鏈接全球的“貿(mào)易樞紐”與“金融高地”。

2025年上半年，前海蛇口自貿(mào)區(qū)進(jìn)出口總值高達(dá)2608.6億元，以一區(qū)之力占據(jù)廣東自貿(mào)區(qū)總值的約2/3；同期實(shí)際使用外資占深圳總額的59%，成為外商投資名副其實(shí)的“首選地”。

截至目前，其新設(shè)QFLP基金規(guī)模占深圳九成以上，QDIE額度占深圳市八成，牢牢掌握了跨境投融資的“先行權(quán)”。

其次，是定義未來的硬核科技——“具身智能港”。

以騰訊“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城（可容納7.5萬人）為核心，這里不僅匯聚了騰訊、華為等巨頭，更吸引了億嘉和、拓斯達(dá)、道通科技、追覓科技等一大批行業(yè)中堅(jiān)力量在此布局，以及鹿明機(jī)器人、戴盟機(jī)器人、銀河通用等新銳企業(yè)在此集結(jié)。

這不僅是一個(gè)萬億級(jí)的產(chǎn)業(yè)布局，更是中國從數(shù)字智能邁向物理智能的國家意志。

我們很難再找到第二個(gè)區(qū)域，能像前海這樣，將科創(chuàng)、金融、貿(mào)易三大創(chuàng)富引擎集于一身，并讓它們彼此賦能，協(xié)同共振。買入前海，就是買入中國未來核心的增長極。

像前海這樣的地段，其買入門檻之高可想而知。

但是當(dāng)下，安居房申購條件的放寬，提供了一個(gè)極為罕見的機(jī)會(huì)。

山樾灣以3.7萬/㎡起的價(jià)格，為深圳庫外家庭打開了一個(gè)難得的買入機(jī)會(huì)。

這個(gè)機(jī)會(huì)之所以被稱為難得，是因?yàn)槠潆p重稀缺性。

首先，安居房作為一種政策紅利正在退場(chǎng)，本身就賣一套少一套。

其次，把范圍縮小到整個(gè)南山和前海片區(qū)，在目前深圳所有在售及待售的安居房源中，山樾灣是唯一的選擇。

更難得的是，山樾灣不僅是4900戶純安居家庭的純粹社區(qū)，還擁有前海新房市場(chǎng)中最緊俏的兩房戶型，而且建面約70㎡兩房還可以改3房，這類中小戶型產(chǎn)品填補(bǔ)了前海市場(chǎng)空白。

隨著“配售型保障性住房”時(shí)代的到來，安居房這種有機(jī)會(huì)獲得完整產(chǎn)權(quán)、并與商品房市場(chǎng)接軌的保障房，已經(jīng)是賣一套少一套的政策福利。

無論是庫內(nèi)還是庫外家庭，都希望你們能抓住寶貴的上車機(jī)會(huì)。