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最近，一場(chǎng)圍繞社會(huì)投資的丑聞在澳大利亞曝光，這一投資陷阱以改善殘障人士生活為名，在澳洲政府牽頭后，被大量黑心商家層層做扣，導(dǎo)致多達(dá)上千套特殊住房空置或爛尾，涉及金額近10億澳元。而許多參加投資的澳洲百姓則面臨血本無(wú)歸，或負(fù)債累累的下場(chǎng)。

這場(chǎng)丑聞的核心，就是澳大利亞國(guó)家殘障保險(xiǎn)計(jì)劃（NDIS）的特殊殘障住房（SDA）。

時(shí)間回到2013年，澳洲國(guó)家殘障保險(xiǎn)計(jì)劃?rùn)M空出世，這一部門（NDIA）的核心要?jiǎng)?wù)就是改善殘障人士的生活條件和社會(huì)參與度，而作為保證殘障人士生活起居的剛需——批量打造特殊住房，自然成為了澳洲政府的首要任務(wù)。

什么是特殊住房（SDA，Special Disability Accommodation）？

說(shuō)白了，就是根據(jù)殘障人士的生活需求而專門打造的住房，比如乘坐輪椅的殘障人士可通過(guò)坡道進(jìn)出前后院、寬闊的走廊和房間，以及帶有扶手的特殊浴室等設(shè)施。

這些外觀看似普通的住房，卻造價(jià)不菲。而且此類住房還存在一個(gè)系統(tǒng)性問題——非殘障人士并不會(huì)選擇購(gòu)買或入住，所以這種高成本、低收益（市場(chǎng)需求非常有限）的投資，誰(shuí)會(huì)去掏錢呢？

當(dāng)然了，這種一目了然的問題，澳洲政府自然不會(huì)想不到。

所以，澳洲政府通過(guò)長(zhǎng)期向投資方（投資打造這些特殊住房的投資人）支付租金補(bǔ)貼，并以此作為賣點(diǎn)（長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)），再借助市場(chǎng)力量進(jìn)行推廣實(shí)現(xiàn)招商引資。

至此，這個(gè)看似利好政府、市場(chǎng)以及社會(huì)的三方共贏的項(xiàng)目，已經(jīng)蓄勢(shì)待發(fā)。

那么，現(xiàn)實(shí)是否真的和幻想一樣豐滿呢？

我們繼續(xù)看。

接下來(lái)，就是特殊住房的招商引資環(huán)節(jié)了——在市場(chǎng)推廣環(huán)節(jié)里，這些特殊住房的投資被各路地產(chǎn)開發(fā)商標(biāo)榜成穩(wěn)賺不賠的投資機(jī)會(huì)，結(jié)合澳洲“只漲不跌”的地產(chǎn)神話敘事，以及NDIS對(duì)特殊住房的“背書”，一場(chǎng)神話級(jí)別的投資競(jìng)賽就此展開。

許多號(hào)稱“年回報(bào)率8~12%”的投資大會(huì)起此彼伏，而許多中產(chǎn)家庭也堅(jiān)信這是一種既能積累財(cái)富，又能幫助弱勢(shì)群體的慈善投資。

于是，大量的各路資金蜂擁而至，甚至把某些地區(qū)的特殊住房?jī)r(jià)格推升至當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)之上——畢竟不是所有房子都能創(chuàng)造8~12%的回報(bào)率，這種跑贏澳洲房市的資產(chǎn)，即便在二級(jí)市場(chǎng)（未來(lái)的二手房買賣）中，也必須是一房難求的。

……對(duì)吧？

但是，資本的涌入、土地、建造和管理的迅速商品化，卻帶來(lái)了令人驚訝的結(jié)果。

據(jù)澳大利亞廣播公司（ABC）調(diào)查顯示，截止2025年8月，全澳范圍內(nèi)共有近千套特殊住房空置，而部分地區(qū)更是出現(xiàn)了違背市場(chǎng)規(guī)律的奇觀——

街道一頭是已經(jīng)建成的空置SDA住房，另一頭則是其他建筑公司正在加班加點(diǎn)打造下一批。

那么問題來(lái)了：上千套特殊住房都在空置，那么投資者的本金、收益，特別是澳洲政府承諾的租金補(bǔ)貼，怎么辦呢？

對(duì)此，我們可以從ABC采訪的一對(duì)Wilson夫妻身上找到答案——這對(duì)年過(guò)六旬的中產(chǎn)夫妻，在SDA住房項(xiàng)目問世早期果斷上車，用自住房抵押貸款并另外投入共計(jì)200萬(wàn)澳元（折合950萬(wàn)元人民幣），分別在墨爾本遠(yuǎn)郊和西澳首府佩斯購(gòu)置了兩套SDA。

按照預(yù)期，兩套住房的租金年收益將達(dá)到15萬(wàn)澳元。

但實(shí)際收益？是0澳元。

如果加上抵押貸款等種種成本來(lái)看的話，那么收益其實(shí)是巨大的負(fù)數(shù)。

和Wilson夫婦面臨同樣遭遇的顯然不是少數(shù)，因?yàn)槟?strong>上千套空置的特殊住房背后，是無(wú)數(shù)希望落空的投資者。

那么，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的局面呢？這個(gè)明顯利好三方的共贏項(xiàng)目，為什么會(huì)爛尾呢？

其實(shí)這些出現(xiàn)問題的特殊住房，并沒有利好三方，而是只利好了兩方——選址偏僻、遠(yuǎn)離生活配套設(shè)施，帶來(lái)了低廉的土地開發(fā)價(jià)格，利好了開發(fā)商和投資者；而大舉招商引資帶動(dòng)的地產(chǎn)行業(yè)活動(dòng)和隨之而來(lái)的財(cái)政收入，顯然利好澳洲政府。

唯獨(dú)沒有享受到福利的，是原本應(yīng)該入住這些特殊住房的殘障人士。

換句話說(shuō)，這些殘障人士從一開始就壓根沒有被放進(jìn)等式中，而是被歸類于能夠帶來(lái)收益的商品。

畢竟如果沒有人住，這些房子就沒有價(jià)值。

那么爛尾，其實(shí)就是情理之中的結(jié)果了。

再換個(gè)角度看，這場(chǎng)瘋狂投資博弈的問題同樣明顯——年回報(bào)率高達(dá)“8~12%”的低風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)會(huì)，并且面向廣大投資者（無(wú)門檻和門路限制），這本身就是一個(gè)偽命題。

相比之下，澳洲藍(lán)籌股（四大銀行、礦業(yè)等巨頭）的平均市盈率（PE Ratio）為21.35，也就是說(shuō)，如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，那么在今天投資澳洲藍(lán)籌股，也需要等待21.35年才能回本。

而以Wilson夫婦投資SDA的例子（投入200萬(wàn)，年租金回報(bào)15萬(wàn)），只需要13年就能回本，這其中還沒有計(jì)入地產(chǎn)增值的潛在收益。如果加上，那么大概只需10年即可回本。

看到這里，也許有人會(huì)說(shuō)，能夠把自住房抵押去借貸，然后投資一個(gè)既沒有門檻，又能夠輕松跑贏澳洲藍(lán)籌股和整體地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目的人，非傻即貪。

但是如果我們往回梳理，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種絕世良機(jī)并非憑空出現(xiàn)，這共贏三方中最大的贏家——澳洲政府，才是啟動(dòng)這個(gè)計(jì)劃的始作俑者。

在接受ABC采訪時(shí)，地產(chǎn)投資專家Goro Gupta一語(yǔ)道破了問題根源——“澳大利亞國(guó)家殘障保險(xiǎn)局（NDIA）作為政策制定機(jī)構(gòu)，一直沒有公布關(guān)于（開發(fā)特殊住房）選址要求的明細(xì)……導(dǎo)致開發(fā)商選擇土地價(jià)格低廉的區(qū)域，這些區(qū)域沒有人愿意住。”

另外，殘障住房顧問Brent Woolgar也表示，目前投資者面臨的窘境是由澳洲政府的政策和規(guī)則缺失導(dǎo)致的。他指出，NDIA本身就是一個(gè)政府福利部門，但卻被賦予了做市商（market maker）的權(quán)力和任務(wù)，導(dǎo)致了市場(chǎng)失?。╩arket failure）。

這些解釋聽起來(lái)合理，但卻經(jīng)不起推敲——無(wú)論負(fù)責(zé)做市是否屬于NDIA的職責(zé)范圍，清晰公布一份“選址要求清單”并不復(fù)雜。如果實(shí)在超出NDIA的能力范圍，澳洲政府也可以指定相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行配合，或者一次性將這一項(xiàng)目的咨詢外包給專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)。

不僅如此，SDA特殊住房的建造并非立竿見影，也并非集體同時(shí)爆發(fā)，在漫長(zhǎng)的工期里，澳洲政府是否又盡到了監(jiān)管和保護(hù)投資者利益的職責(zé)呢？

此時(shí)此刻，還有更多的SDA特殊住房在封頂，并大概率將加入這一爛尾項(xiàng)目……最終數(shù)字具體會(huì)達(dá)到多少，我們不得而知，但我們知道的是，這個(gè)看似“三方共贏”的項(xiàng)目里，只有一個(gè)贏家。

澳洲財(cái)經(jīng)見聞

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