近日，廣東康景物業(yè)服務有限公司（以下簡稱“康景物業(yè)”）下轄的廣州某小區(qū)物業(yè)中心，向其一名業(yè)主發(fā)出了一封法律函，就該業(yè)主長期拖欠物業(yè)管理及相關費用事宜進行正式催繳，并提示了可能引發(fā)的法律訴訟及高額違約金風險。此事一經披露，立即在廣州市各大小區(qū)業(yè)主群，尤其是進駐有康景物業(yè)的多個知名小區(qū)業(yè)主群引起熱議。法律人士表示，高額違約金并非“法律函”能裁定，若業(yè)主對此不服，可從法律途徑解決。

物業(yè)業(yè)主矛盾激化 函件中違約金遠高于本金

據函件披露，該業(yè)主自2023年起開始拖欠物業(yè)管理費及公共分攤水電費。經康景物業(yè)多次催繳，截至發(fā)函日，欠款情況仍未解決。具體欠費明細為：物業(yè)管理費12889.6元（欠費期間為2023年至2025年8月），公共分攤水電費1343.6元（欠費期間為2023年1月至2025年7月），合計欠款總額達14233.2元。

康景物業(yè)發(fā)出的法律函，圖源網絡

函件指出，康景物業(yè)依據與開發(fā)商及業(yè)主本人簽訂的相關合同協(xié)議，已提供了相應的物業(yè)服務，業(yè)主的行為已構成違約。因此，康景物業(yè)要求該業(yè)主在收到函件后的3日內，結清所有欠款。

值得注意的是，函件中著重明確了違約后果。若業(yè)主未能按期履行繳費義務，康景物業(yè)將依法提起訴訟，并依據合同約定追索所欠費用及每日0.1%的違約金。僅計算至發(fā)函日，產生的違約金數(shù)額已高達35794.6元，遠超欠費本金。

函件發(fā)出后，立即在廣州市各大小區(qū)業(yè)主群引發(fā)熱議。記者嘗試聯(lián)系當事的業(yè)主進一步了解情況，截至發(fā)稿時仍未獲回復。

為什么業(yè)主會拖欠物業(yè)管理費？羊城晚報記者了解到，該小區(qū)業(yè)主和物業(yè)的矛盾由來已久。有小區(qū)業(yè)主表示，自收樓后，這個小區(qū)就不斷有業(yè)主質疑物業(yè)日常維保懶散、服務態(tài)度不佳，還疑似違規(guī)收取“天價”停車費，對物業(yè)有諸多不滿。該小區(qū)的少數(shù)業(yè)主從2023年開始拒交物業(yè)費。

2024年9月，雙方矛盾激化。業(yè)主表示，該物業(yè)在上下班高峰期在停車場出入口攔車檢查車費繳納情況，導致小區(qū)門口車輛大排長龍，物業(yè)和業(yè)主雙方進一步矛盾升級，其間有保安辱罵業(yè)主，甚至發(fā)生肢體沖突的情況。

“業(yè)主花錢買服務，卻換來個拳頭，業(yè)主們索性集體拒交物業(yè)費，以示不滿。”該業(yè)主對記者說道。

“法律函”并非最終法律裁定

廣悅律師事務所高級合伙人、廣州市律師協(xié)會粵港澳大灣區(qū)及自貿區(qū)法律專業(yè)委員會副主任張揚認為，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，不論是出于什么原因，雙方的糾紛都要由法院解決，物業(yè)公司發(fā)出的這份文件，雖然標題是“法律函”，但其實并非委托律師發(fā)送的律師函，僅僅是一份催款函。如果業(yè)主不予理會，物業(yè)公司依然需要通過訴訟方式解決。

對于函件中提到的違約金額較高的問題，張揚表示，作為物業(yè)公司單方的函件，肯定是要把金額提到“最高”，按照“簡單”的計算方法，本金為基礎去按日計算違約金。對業(yè)主來說，如果不同意物業(yè)公司的意見，可不予理會。若日后雙方仍存在爭議，案件由法庭判決時，違約金一般不會高于本金，同時也會根據案件的實際情況（例如業(yè)主違約的理由）等酌情認定違約金金額。

同時，物業(yè)公司通過發(fā)送律師函催繳欠費，是一種合法的催繳手段，能夠向業(yè)主表明其已進入追償程序，促使業(yè)主盡快履行支付義務，同時也為后續(xù)可能的訴訟程序積累證據。但在操作過程中，需確保所有催收行為均符合法律規(guī)定，避免因程序問題影響效力。如果物業(yè)服務存在明顯瑕疵，如小區(qū)環(huán)境臟亂、安保形同虛設、公共設施維護不到位等，業(yè)主可能會以此為由拒交物業(yè)費，即使物業(yè)公司通過法律手段催繳，也可能無法得到法院的全部支持。

張揚強調，業(yè)主如果對物業(yè)服務不滿意，應通過合法合理的途徑來維護自身權益。比如，可以收集物業(yè)服務不到位的證據，如照片、視頻、溝通記錄等，與物業(yè)公司協(xié)商解決，或者通過業(yè)主委員會等組織與物業(yè)進行溝通，甚至在必要時通過法律途徑解決爭議。

（來源：羊城晚報）