原創(chuàng) 劉博團隊

最近，有三件大事值得特別關注：

1、關鍵的全球第一

世界知識產(chǎn)權組織（WIPO）最新排名，“深圳-香港-廣州”科技集群首次超越東京-橫濱，躍居全球第一。

2、罕見的國家定位

國家自然資源部的一份文件中，首次出現(xiàn)了“深港攜手打造世界一流雙城都市區(qū)”的提法。這在全國尚屬首例，是絕無僅有的定位。

3、核心技術的突破

華為公布了昇騰芯片的規(guī)劃路線，推出全球最強算力超節(jié)點和集群，并預言2035年全社會算力將增長10萬倍。

這些改變堪稱“國運級”，將深刻影響一個時代的資產(chǎn)邏輯。我們又該如何布局，如何順勢而為？

01

深圳灣的時代

9月18日，美聯(lián)儲宣布降息25個基點，美元再次進入降息通道。這不僅為中國央行提供了降準、降息空間，還將驅動全球資本從美元流出，尋找新的價值洼地。

放眼全球，從特朗普不斷施壓要求大幅降息，到歐洲多國因日益膨脹的公共債務問題，再到現(xiàn)貨黃金突破3840美元/盎司創(chuàng)下歷史新高……種種跡象都在宣告，全球再次進入“低利率時代”。

這種宏觀環(huán)境的劇變，也在倒逼中國160萬億的居民存款“搬家”。今年4月以來，M1（狹義貨幣）增速持續(xù)攀升，而M1與M2的“剪刀差”則收窄至近51個月的新低。

一場財富大遷徙，已經(jīng)上演。

這些熱錢將流向哪里？各項數(shù)據(jù)都指向一個城市——深圳。

首先，在全球坐標系下，深圳是技術和資本轉化效率最高的地方。

由深圳領銜的“深圳—香港—廣州”科技集群，在連續(xù)5年位居全球第二后，今年首次奪冠。而登頂世界第一的關鍵，恰恰在于一項新增指標——“風險資本交易量”。

這說明在技術與資本結合得最緊密、轉化效率最高的地方，深圳已是全球第一。

最近幾年，深圳每年PCT專利數(shù)量基本上都占全國的四分之一，而中國占全球的四分之一。

深圳PCT專利數(shù)量跟德國相當，超過英國。也就是說，如果深圳單獨參加全球創(chuàng)新集群排行，也能排在前三。

除了技術、資本的效率，深圳還有第二種更罕見的密度。

總部設在英國拉夫堡大學的全球化與世界級城市研究小組與網(wǎng)絡（GaWC），每年公布全球世界一線城市的名單，中國一共有北京、上海、香港、廣州、深圳、臺北6個城市入選，其中三個在大灣區(qū)。

放眼全球，沒有任何一個城市群，能像粵港澳大灣區(qū)一樣，在100公里的半徑內(nèi)，密集地排布著香港、深圳、廣州三大世界級一線城市。

相比之下，其他的世界級城市組合，如紐約與華盛頓相距約330公里，倫敦與巴黎相距約340公里且隔著海峽。

而深圳和香港的城市中心距離僅約25公里，港深西部鐵路（規(guī)劃中）實現(xiàn)深圳灣到香港僅需15分鐘，意味著世界級的科創(chuàng)中心（深圳）與世界級的金融中心（香港）實現(xiàn)了無縫對接。

這種獨一無二的聚合效應，已經(jīng)被提升至國家戰(zhàn)略層面。國家首次在官方文件中提出，要將深港打造成“世界級的雙城都會區(qū)”，確認了這一區(qū)域代表國家參與全球最高水平競爭的核心地位。

因此，深圳的資產(chǎn)價值，錨定的是世界級的資產(chǎn)價值，是一個國家戰(zhàn)略意志的最終體現(xiàn)。

其次，在全國坐標系下，深圳是更具潛力且資產(chǎn)價格被明顯低估的城市。

我們都知道，中國資產(chǎn)價值最高的地方就三個城市：北京、上海、深圳。

但哪個城市更有潛力？數(shù)據(jù)告訴我們，是深圳。

相比于上海，深圳的科創(chuàng)基因更新銳，產(chǎn)業(yè)結構更未來。

在2025年《財富》世界500強榜單中，深圳以一己之力，干翻了整個長三角。

據(jù)統(tǒng)計，深圳10家上榜企業(yè)的利潤總和（786.8億美元），超過了長三角27家企業(yè)的利潤總和（731.4億美元）。

這種超越的背后，是兩種截然不同的產(chǎn)業(yè)結構：長三角的經(jīng)濟結構更“重”，承擔著保障產(chǎn)業(yè)鏈安全的重任，但利潤率相對較低。而深圳的產(chǎn)業(yè)更新銳，聚焦于科技和金融，是當下最具造富能力的印鈔機。

這本質上是“規(guī)模”與“利潤”的對比，而資本的天性，永遠是追逐后者。

相比于北京，深圳的市場化程度高，龍頭民企多，自然環(huán)境好。

目前一共有7家中國（內(nèi)地）非國企上市公司總市值突破1萬億人民幣，其中4家總部在深圳，分別是騰訊控股、比亞迪、工業(yè)富聯(lián)、中國平安。

其中騰訊的市值更是達到了5.46萬億元，相當于“工商銀行+貴州茅臺+中國人壽”。

這種差距背后，是兩種截然不同的創(chuàng)新基因：北京匯集了全國頂尖的高校、科研院所和國家級資源，創(chuàng)新來自于孵化；深圳的創(chuàng)新則完全由市場驅動，從華為、騰訊到無數(shù)創(chuàng)業(yè)公司，它們的創(chuàng)新動力直接來源于市場需求。

這就形成了中國科創(chuàng)領域“北海淀（學院派）、南深圳灣（市場派）”的格局，而后者顯然擁有更強的經(jīng)濟爆發(fā)力和財富創(chuàng)造效率。

無論是放眼全球還是聚焦國內(nèi)，深圳都代表了中國經(jīng)濟未來最強的爆發(fā)力。

那么，下一個問題是：誰，又能真正代表深圳，成為那個最終的“國運級資產(chǎn)”？

要回答這個問題，我們需要看懂粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展史，可以理解為三個時代：

1.0時代：維多利亞港時代(金融+貿(mào)易)

在近半個世紀的時間里，維多利亞港是整個灣區(qū)無可爭議的核心。香港憑借其獨特的自由港地位和國際金融中心的優(yōu)勢，掌握著全球資本、信息和貿(mào)易的流入口。

2.0時代：深圳河時代(前店后廠)

改革開放后，發(fā)展的重心開始沿著深圳河向北滲透。香港提供資本、訂單和管理經(jīng)驗（前店），深圳及珠三角腹地提供土地和勞動力（后廠）。

3.0時代：深圳灣時代(科創(chuàng)+資本)

進入21世紀，全球最大的“財富印鈔機”已不再是貿(mào)易或傳統(tǒng)金融，而是“科技創(chuàng)新”。金融市場的功能，轉變?yōu)榻o科技創(chuàng)新加杠桿的輔助放大器。

這種“科創(chuàng)+資本”的模式，在深圳灣催生了驚人的財富密度和創(chuàng)新密度。

以深圳灣核心腹地南山區(qū)為例，2024年其GDP高達9500多億，相當于每平方公里土地產(chǎn)出超50億元，同時以一區(qū)之力貢獻了全市四成的有效發(fā)明專利，其專精特新“小巨人”企業(yè)數(shù)量更是與北京海淀并駕齊驅，位列全國前三。

而深圳灣所在的粵海街道，更是堪稱“財富密度之王”。

這里以全市約1%的土地，貢獻了全市近20%的GDP，孵化了上百家上市公司，走出了騰訊、大疆等世界級企業(yè)，也吸引了阿里巴巴、字節(jié)跳動等巨頭入駐，總市值一度超過5萬億。

而深圳灣之所以能成為那個最終的“國運級資產(chǎn)”，不僅在于其經(jīng)濟能量，更在于它疊加了第二重、也是最稀缺的屬性——一線城市核心區(qū)的黃金海岸線。

在中國的一線城市中，深圳的獨特之處在于——它是唯一一個核心板塊沿著海岸線而建的城市。

與北京的內(nèi)陸特質、廣州和上海的江景豪宅相比，深圳的頂級豪宅分布于深圳灣黃金海岸線上。

這意味著，深圳灣的資產(chǎn)，是經(jīng)濟密度與自然稀缺的罕見交集。

但是從資產(chǎn)價格上，相比于北京上海，深圳的房價是被顯著低估的。

深圳全市的商品住宅總存量僅約200萬套，大約只有北京或上海的四分之一，這意味著深圳市場一旦預期反轉、資金集中涌入，價格的上漲將更為迅速和猛烈。

可能有人會問，為什么近一兩年上海5000萬以上的頂級豪宅成交量出現(xiàn)井噴，而深圳市場卻顯得相對冷靜？

這并非深圳缺乏頂尖購買力，上海的豪宅熱，更多是金融資本尋求避險和短期獲利的體現(xiàn)。

而深圳的“冷靜”，則是因為這座城市正將更多的資金和力量，投入到科技創(chuàng)新上。從華為的芯片突破，到比亞迪的全球擴張，再到“機器人灣”的崛起……

深圳的資本更傾向于進入創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，為未來的資產(chǎn)價值提供更強勁、更具爆發(fā)力的后勁。

對于敏銳的資本而言，這正是抄底深圳核心地段核心資產(chǎn)、布局未來的窗口期。

02

誰在重塑深圳灣

很多人對深圳的印象，還停留在“搞錢搞事業(yè)”的層面，尤其是在總部密集的深圳灣后海。

但如果你最近幾年去后海走走，會發(fā)現(xiàn)這個判斷可能已經(jīng)過時了。

實景圖

過去這里是寫字樓和總部基地，現(xiàn)在越來越像一個7x24小時都充滿活力的城市客廳。改變的背后，繞不開一個角色：華潤置地。

早在2005年開發(fā)之初，華潤置地深度協(xié)助政府開展后海片區(qū)頂層設計，2008年，在深圳市政府統(tǒng)籌規(guī)劃下，通過政府主導、企業(yè)市場化參與的方式，華潤置地在后海開啟了片區(qū)的投資開發(fā)、建設與運營之路。

2009年代建深圳灣體育中心“春繭”；2017年人才公園落成；2018年中國華潤大廈“春筍”與深圳灣萬象城一期亮相；2020年承接深圳灣文化廣場代建；再到2022年中標后海中心區(qū)智慧城市建設運營服務項目，華潤置地已深耕后海中心區(qū)20載。

它在這里做的，不是簡單的地產(chǎn)開發(fā)，而是長周期的片區(qū)營造。

一個很直觀的變化，是商業(yè)。

以深圳灣萬象城為核心，一期早已奠定片區(qū)的頂奢地位。而即將于明天開業(yè)的二期，更是在此基礎上的一次全面升維。

深圳灣萬象城二期將引入近300個新品牌，其中“首店”超120家，與一期共同構成超500個品牌的龐大矩陣，全面革新城市消費體驗。這里不僅規(guī)劃了美術館、沉浸式劇院等四大文化場館，更實現(xiàn)了商業(yè)與文化藝術空間1:1的罕見體量配比。

更令人期待的，是深圳灣萬象城二期開幕即呈現(xiàn)的“灣區(qū)萬象藝術季”，它將帶來6大藝術主題，100+藝文體驗，一場耳目一新的全球灣區(qū)城市文化生活盛宴即將領潮登場。

實景圖

另一個變化，是文化藝術。

即將水落石出的深圳灣文化廣場，為著名設計師馬巖松領銜操刀設計，在深圳灣畔塑造大型藝術地景。

作為一座具有全球影響力的設計文化綜合體，場館致力于打造全球設計文化交流互鑒的樞紐、中國設計走向設計的前沿展場和公眾設計學習的可生長平臺。

資料顯示深圳灣文化廣場已與英國倫敦設計博物館（The Design Museum）、法國國家家具檔案博物館、法國裝飾藝術博物館、正式簽署戰(zhàn)略合作備忘錄。這將帶來不一樣的國際視野和文化體驗。

華潤置地在這里的布局，實際上是用“商業(yè)+文化”的雙輪驅動，徹底改變了后海的城市肌理。

它不再只是一個高效的商務區(qū)，更提供了一種能與國際都會對標的、豐富多彩的生活方式。過去那個只有“奮斗”標簽的深圳灣，正在變得越來越有“生活”。

03

一個時代的藏品

去年年底，后海的一場土拍，讓整個市場都看懂了資本的選擇。

時隔12年，后海核心區(qū)最后一塊住宅用地入市，瞬間引爆市場。這場拍賣歷經(jīng)295輪激烈爭奪，最終由華潤置地與中海地產(chǎn)以185.12億的總價拿下，創(chuàng)下深圳土拍新紀錄。

這場交易的信號很明確：市場對后海核心價值的信心，依然堅定。

而從這塊土地上誕生的作品，就是——深圳灣澐璽。

根據(jù)土地規(guī)劃，在后海濱路與東濱路所構成的約2.26平方公里范圍內(nèi)，除了早期的悅府，大規(guī)模的住宅用地僅此一宗，未來將再難有大規(guī)模的宅地供應。

注：紅色為商業(yè)用地，黃色為居住用地

從業(yè)內(nèi)流出的規(guī)劃圖看，項目最直觀的特點，是它在城市天際線上的位置。

五棟塔樓由北向南，構成一道面向大海的“城市微笑曲線”，正好落在“春筍”旁邊。未來，它將成為深圳灣住宅天際線的一個重要組成部分。

2028年以后，每當深圳在世界面前亮相，其中大概率會出現(xiàn)深圳灣澐璽，這是真正在城市封面落子的機會。

另一個更有意思的細節(jié)，是深圳灣澐璽和后海片區(qū)的完美融合。

在政府的整體規(guī)劃下，后海早已布局了一條長達2公里的空中慢行長廊——深圳灣大街，旨在串聯(lián)片區(qū)內(nèi)的頂級商業(yè)、文化和休閑配套。

這意味著，未來從深圳灣澐璽出發(fā)，業(yè)主可以步行通達深圳灣萬象城、深圳灣文化廣場、中國華潤大廈“春筍”以及人才公園。

這些頂級的城市配套，從需要專門前往的目的地，變成了日常生活的一部分。

華潤或許還會整合旗下的商業(yè)、文體、藝術等資源，形成項目的專屬權益包。這在傳統(tǒng)的物業(yè)服務之外，提供了一種新的可能。

接下來，市場的目光會聚焦在兩個時間點上：

9月30日，深圳灣萬象城二期正式亮相，片區(qū)的生活配套將進一步升維。

10月，深圳灣澐璽的藝術會客廳即將開放，一個時代的序幕即將拉開。

每一輪財富浪潮的更迭，都會誕生全新的價值高地。

當“科創(chuàng)造富”取代“金融造富”成為時代主旋律，深圳灣澐璽的價值便已超越資產(chǎn)配置，成為國運崛起的具象化表達，是與國家命運同頻共振的歷史性選擇。