買房是人生大事，一旦疏忽就可能陷入困境。就像我的朋友，簽完合同驗(yàn)房時(shí)才發(fā)現(xiàn)公攤面積比宣傳時(shí)多了 5%，套內(nèi)面積直接縮水近 10 ㎡，原因就是在簽合同前沒把關(guān)鍵問題問清楚。

為了幫助大家避開買房風(fēng)險(xiǎn)，奉勸大家在買房前，一定要問清楚這10個(gè)問題。尤其是第 7 個(gè)問題很多銷售都不愿直面，掌握這些問題能讓你買房更安心。

1、首付比例能否靈活協(xié)商：

部分樓盤為促進(jìn)成交，會(huì)推出“首付分期”政策，甚至提供開發(fā)商墊資。但要問清分期是否產(chǎn)生手續(xù)費(fèi)、墊資是否有利息，這些附加成本累積起來可能不少。

2、若貸款未通過，定金能否退還：

簽認(rèn)購(gòu)書前，務(wù)必要求書面注明，若因征信或流水問題導(dǎo)致貸款審批失敗，定金必須全額退還。同時(shí)建議提前自行查詢個(gè)人征信（可在央行官網(wǎng)免費(fèi)申請(qǐng)），不要輕信銷售的口頭判斷。

3、房屋產(chǎn)權(quán)是 70 年住宅性質(zhì)嗎：

市面上有些“公寓式住宅”或“商住兩用”項(xiàng)目，實(shí)際可能是40年、50年的商辦產(chǎn)權(quán)。這類房產(chǎn)通常無法落戶、不劃學(xué)區(qū)、水電費(fèi)較高，未來轉(zhuǎn)手稅費(fèi)也更重，所以一定要核實(shí)清楚土地性質(zhì)與產(chǎn)權(quán)年限。

4、公攤面積具體占比多少：

不少樓盤公攤達(dá)到 25% - 30%，嚴(yán)重影響實(shí)際得房率。簽約前，應(yīng)在補(bǔ)充條款中明確約定“套內(nèi)建筑面積約 XX㎡，公攤系數(shù)不高于 XX%”，不要接受“行業(yè)慣例”等模糊解釋。

5、五證是否齊全并對(duì)外公示：

“五證”包括《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。要特別注意預(yù)售許可證是否包含你所購(gòu)樓棟，證件不全的房子風(fēng)險(xiǎn)極大。

6、物業(yè)公司是哪一家？服務(wù)水平如何：

物業(yè)直接關(guān)系到日后居住品質(zhì)與資產(chǎn)價(jià)值。建議提前了解物業(yè)公司的口碑，查詢其管理過的其他小區(qū)評(píng)價(jià)，確認(rèn)其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與響應(yīng)效率。

7、周邊是否存在未明示的不利因素：

這是重點(diǎn)問題！高壓線、垃圾中轉(zhuǎn)站、工廠等不利因素，有時(shí)會(huì)被刻意弱化或隱藏?？梢箐N售在“陽(yáng)光公示”平臺(tái)或規(guī)劃圖中指明紅線外不利設(shè)施，確保信息透明。

8、精裝修標(biāo)準(zhǔn)能否明細(xì)并寫入合同：

所謂“3000 元/㎡精裝”可能存在很大水分。簽約時(shí)務(wù)必明確主要建材、設(shè)備的品牌、型號(hào)和規(guī)格，避免交房時(shí)出現(xiàn)“品牌貨變貼牌貨”的情況。

9、如遇延期交房，如何約定違約責(zé)任：

部分合同會(huì)設(shè)置賠償上限，例如“最高賠付總房款 1%”，但按日計(jì)息（如萬分之一）對(duì)購(gòu)房者更有利。盡量爭(zhēng)取按日計(jì)算違約金，以強(qiáng)化開發(fā)商履約約束。

10、銷售的口頭承諾，能否錄音或?qū)懭牒贤?/p>

這是保護(hù)自己的有效方法?？稍诮涣鲿r(shí)說：“您剛才提到的學(xué)區(qū)、地鐵規(guī)劃、贈(zèng)送面積等內(nèi)容，我錄個(gè)音確認(rèn)真實(shí)性，可以嗎？”

此時(shí)多數(shù)銷售會(huì)改口以合同為準(zhǔn)，這也提醒我們，只有寫入合同或有效留證的承諾才具備法律效力。

買房三原則

記住以下三點(diǎn)原則，買房時(shí)就不會(huì)慌亂：

1. ：不要急于下定，要多比較、多核實(shí)，給自己留足思考時(shí)間。
2. ：仔細(xì)審閱每份文件，對(duì)數(shù)字、日期、權(quán)責(zé)條款逐條確認(rèn)。
3. ：堅(jiān)持將關(guān)鍵承諾寫入合同，不要因?yàn)殇N售的保證而放松書面約定。

文末總結(jié)

希望這份指南能為你或身邊即將買房的朋友，提供一些實(shí)質(zhì)幫助。一次細(xì)心詢問，或許就能避免未來數(shù)萬元的損失，甚至躲過更大的風(fēng)險(xiǎn)。如果覺得有用，不妨分享給更多需要的人。