本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者劉詩(shī)萌 北京報(bào)道

“反內(nèi)卷”的風(fēng)，也刮到了房地產(chǎn)行業(yè)。

9月30日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為、助力市場(chǎng)健康發(fā)展的倡議》，向全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員及網(wǎng)絡(luò)自媒體發(fā)出了10條倡議，其中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員提出，禁止虛假帶看及引誘業(yè)主低價(jià)掛牌，不得為滿足公司KPI考核雇傭人員制造虛假帶看量，更不得為取得“熱銷房源”等標(biāo)簽引誘房主低價(jià)掛牌；禁止惡意壓價(jià)，應(yīng)科學(xué)評(píng)估房屋價(jià)值，不得采用PUA手段損害房主合法權(quán)益；規(guī)范房源報(bào)價(jià)議價(jià)，如實(shí)反映房源市場(chǎng)價(jià)格，不得故意壓低報(bào)價(jià)以擾亂市場(chǎng)秩序等。

事實(shí)上，最近的“金九銀十”房地產(chǎn)小陽(yáng)春里，北京二手房的成交量十分可觀。中指研究院報(bào)告顯示，9月1日至28日北京二手住宅日均成交525套，較8月日均增長(zhǎng)22%，同比增長(zhǎng)27%，但短期掛牌量仍在高位。鏈家平臺(tái)顯示，截至10月2日，北京二手房掛牌量為14.1萬(wàn)套。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，中介壓價(jià)實(shí)際上只是一個(gè)表象，背后的深層次矛盾其實(shí)是二手房的掛牌量高導(dǎo)致供給端壓力太大。他認(rèn)為，要解決這個(gè)問(wèn)題，一方面要嚴(yán)格管制住宅新規(guī)下的新樓盤產(chǎn)品對(duì)“高得房率”的營(yíng)銷和宣傳，另一方面也要修復(fù)市場(chǎng)基本面，提高就業(yè)、收入預(yù)期。

“金九”成交量創(chuàng)新高

近期北京的二手房市場(chǎng)，看起來(lái)異常紅火。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月北京二手房住宅網(wǎng)簽15843套，新建住宅網(wǎng)簽3454套，二手房同比上漲19.4%，環(huán)比上漲20.5%。今年上半年以來(lái)，除了3月份成交量達(dá)到19233套以外，9月已經(jīng)是全年成交數(shù)量第二的月份，也高于出臺(tái)了優(yōu)化政策的6月。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，整體看，9月出現(xiàn)成交量環(huán)比同比上漲的原因主要有3個(gè)，分別是限購(gòu)政策微調(diào)、新房供應(yīng)上漲和市場(chǎng)以價(jià)換量。

政策方面，8月8日北京出臺(tái)樓市新政，放寬了五環(huán)外的限購(gòu)限制，這使得部分原本不具備購(gòu)房資格的人群獲得了購(gòu)房機(jī)會(huì)，尤其是對(duì)于一些有改善需求但受限于購(gòu)房政策的家庭，新政打破了限制，促進(jìn)了他們的購(gòu)房意愿，從而帶動(dòng)了整體交易量的增長(zhǎng)。

供應(yīng)方面，9 月以來(lái)，北京市住建委已核發(fā)25張預(yù)售許可證，涉及22個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，覆蓋海淀、朝陽(yáng)、通州、豐臺(tái)等10個(gè)區(qū)域，合計(jì)提供房源近6000套。大量新房源的入市，為購(gòu)房者提供了更多的選擇，刺激了市場(chǎng)交易。

市場(chǎng)方面，“金九銀十” 是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季，購(gòu)房者通常會(huì)在這個(gè)時(shí)期更加關(guān)注樓市，開發(fā)商也會(huì)加大營(yíng)銷力度，二者共同作用推動(dòng)了成交量的上升。二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了部分區(qū)域以價(jià)換量，推動(dòng)了部分剛需購(gòu)房者在金九銀十入市。

“其實(shí)9月份二手房的成交量還不錯(cuò)，但是掛牌房源量也在歷史的一個(gè)高位。從供需關(guān)系來(lái)看，需求增長(zhǎng)的同時(shí)供應(yīng)也在同步增長(zhǎng)，市場(chǎng)就還會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。即只要供應(yīng)量在同步增加的狀態(tài)下，在同一個(gè)小區(qū)里，基本上哪個(gè)掛牌的房子越便宜，哪個(gè)能就賣得越早，所以價(jià)格還在下跌。本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這不是管理措施所能解決的。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

“以價(jià)換量”何時(shí)休？

而這也是全國(guó)所有城市樓市的一個(gè)縮影。據(jù)中指研究院報(bào)告，2025年以來(lái)新房市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，但二季度以來(lái)銷售有所轉(zhuǎn)弱，7—8月受預(yù)期偏弱及淡季因素影響，市場(chǎng)較為平淡，9月供應(yīng)改善帶動(dòng)銷售略有修復(fù)。二手房市場(chǎng)持續(xù)“以價(jià)換量”，前三季度重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)累計(jì)同比保持增長(zhǎng)，其中經(jīng)過(guò)6—8月階段性降溫后，9月二手房成交量同環(huán)比均出現(xiàn)回升。展望未來(lái)，重點(diǎn)城市掛牌量維持高位，預(yù)計(jì)四季度交易活躍度將溫和回升，但“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)短期難改。

此前，上海一家媒體報(bào)道，部分中介在社交平臺(tái)上招募“演員”看房，配合其上演“雙簧”制造恐慌心態(tài)，來(lái)PUA房主降價(jià)?！爸薪楣腿丝捶靠硟r(jià)60萬(wàn)元搞崩房東心態(tài)”也一度沖上了熱搜。而此次北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的倡議，也是在此背景下發(fā)布的。

此外，8月1日《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》新規(guī)發(fā)布后，推出的“高得房率”產(chǎn)品也對(duì)此前的二手房產(chǎn)生了一定沖擊。近日，多個(gè)城市發(fā)文要求，要求陽(yáng)臺(tái)、飄窗、外廊等處計(jì)入容積率，堵住一系列卷“得房率”的灰色操作。

李宇嘉表示，新規(guī)產(chǎn)品在綜合性價(jià)比上全方位對(duì)二手房和舊規(guī)產(chǎn)品打擊，也是導(dǎo)致業(yè)主認(rèn)為二手房未來(lái)還會(huì)降價(jià)的原因之一。業(yè)主對(duì)未來(lái)市場(chǎng)不看好，相互之間就會(huì)造成踩踏。另外還有基本面的問(wèn)題，賣房者對(duì)未來(lái)的就業(yè)、收入預(yù)期不看好，與其房子賣不掉還要不斷調(diào)降價(jià)格，還不如一次性降到位。

“中介雇人壓價(jià)，背后的原因很復(fù)雜，并不是一個(gè)簡(jiǎn)單就能解決的問(wèn)題?！彼赋?，存量時(shí)代下，存量房的價(jià)格才是整個(gè)市場(chǎng)的“價(jià)格錨”，它會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的預(yù)判，也是影響預(yù)期的最大因素。過(guò)去市場(chǎng)一直處在增量時(shí)期，二手房和一手房相互支撐，現(xiàn)在進(jìn)入存量時(shí)代，未來(lái)的政策必須要轉(zhuǎn)向存量思維，“保一手”的同時(shí)更要重視二手房市場(chǎng)。

責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳