來源：華夏時報

本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

“反內卷”的風，也刮到了房地產行業(yè)。

9月30日，北京房地產中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布了《關于規(guī)范房地產經紀行為、助力市場健康發(fā)展的倡議》，向全市房地產經紀機構、房地產經紀從業(yè)人員及網絡自媒體發(fā)出了10條倡議，其中對房地產經紀從業(yè)人員提出，禁止虛假帶看及引誘業(yè)主低價掛牌，不得為滿足公司KPI考核雇傭人員制造虛假帶看量，更不得為取得“熱銷房源”等標簽引誘房主低價掛牌；禁止惡意壓價，應科學評估房屋價值，不得采用PUA手段損害房主合法權益；規(guī)范房源報價議價，如實反映房源市場價格，不得故意壓低報價以擾亂市場秩序等。

事實上，最近的“金九銀十”房地產小陽春里，北京二手房的成交量十分可觀。中指研究院報告顯示，9月1日至28日北京二手住宅日均成交525套，較8月日均增長22%，同比增長27%，但短期掛牌量仍在高位。鏈家平臺顯示，截至10月2日，北京二手房掛牌量為14.1萬套。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，中介壓價實際上只是一個表象，背后的深層次矛盾其實是二手房的掛牌量高導致供給端壓力太大。他認為，要解決這個問題，一方面要嚴格管制住宅新規(guī)下的新樓盤產品對“高得房率”的營銷和宣傳，另一方面也要修復市場基本面，提高就業(yè)、收入預期。

“金九”成交量創(chuàng)新高

近期北京的二手房市場，看起來異常紅火。

中原地產研究院統(tǒng)計數據，9月北京二手房住宅網簽15843套，新建住宅網簽3454套，二手房同比上漲19.4%，環(huán)比上漲20.5%。今年上半年以來，除了3月份成交量達到19233套以外，9月已經是全年成交數量第二的月份，也高于出臺了優(yōu)化政策的6月。

中原地產首席分析師張大偉分析向《華夏時報》記者指出，整體看，9月出現成交量環(huán)比同比上漲的原因主要有3個，分別是限購政策微調、新房供應上漲和市場以價換量。

政策方面，8月8日北京出臺樓市新政，放寬了五環(huán)外的限購限制，這使得部分原本不具備購房資格的人群獲得了購房機會，尤其是對于一些有改善需求但受限于購房政策的家庭，新政打破了限制，促進了他們的購房意愿，從而帶動了整體交易量的增長。

供應方面，9 月以來，北京市住建委已核發(fā)25張預售許可證，涉及22個房地產項目，覆蓋海淀、朝陽、通州、豐臺等10個區(qū)域，合計提供房源近6000套。大量新房源的入市，為購房者提供了更多的選擇，刺激了市場交易。

市場方面，“金九銀十” 是房地產市場的傳統(tǒng)銷售旺季，購房者通常會在這個時期更加關注樓市，開發(fā)商也會加大營銷力度，二者共同作用推動了成交量的上升。二手房市場出現了部分區(qū)域以價換量，推動了部分剛需購房者在金九銀十入市。

“其實9月份二手房的成交量還不錯，但是掛牌房源量也在歷史的一個高位。從供需關系來看，需求增長的同時供應也在同步增長，市場就還會保持一個穩(wěn)定的狀態(tài)。即只要供應量在同步增加的狀態(tài)下，在同一個小區(qū)里，基本上哪個掛牌的房子越便宜，哪個能就賣得越早，所以價格還在下跌。本質上來說，這不是管理措施所能解決的。”合碩機構首席分析師郭毅向《華夏時報》記者表示。

“以價換量”何時休？

而這也是全國所有城市樓市的一個縮影。據中指研究院報告，2025年以來新房市場整體運行平穩(wěn)，但二季度以來銷售有所轉弱，7—8月受預期偏弱及淡季因素影響，市場較為平淡，9月供應改善帶動銷售略有修復。二手房市場持續(xù)“以價換量”，前三季度重點城市二手住宅成交套數累計同比保持增長，其中經過6—8月階段性降溫后，9月二手房成交量同環(huán)比均出現回升。展望未來，重點城市掛牌量維持高位，預計四季度交易活躍度將溫和回升，但“以價換量”態(tài)勢短期難改。

此前，上海一家媒體報道，部分中介在社交平臺上招募“演員”看房，配合其上演“雙簧”制造恐慌心態(tài)，來PUA房主降價。“中介雇人看房砍價60萬元搞崩房東心態(tài)”也一度沖上了熱搜。而此次北京房地產中介行業(yè)協(xié)會的倡議，也是在此背景下發(fā)布的。

此外，8月1日《住宅設計規(guī)范》新規(guī)發(fā)布后，推出的“高得房率”產品也對此前的二手房產生了一定沖擊。近日，多個城市發(fā)文要求，要求陽臺、飄窗、外廊等處計入容積率，堵住一系列卷“得房率”的灰色操作。

李宇嘉表示，新規(guī)產品在綜合性價比上全方位對二手房和舊規(guī)產品打擊，也是導致業(yè)主認為二手房未來還會降價的原因之一。業(yè)主對未來市場不看好，相互之間就會造成踩踏。另外還有基本面的問題，賣房者對未來的就業(yè)、收入預期不看好，與其房子賣不掉還要不斷調降價格，還不如一次性降到位。

“中介雇人壓價，背后的原因很復雜，并不是一個簡單就能解決的問題。”他指出，存量時代下，存量房的價格才是整個市場的“價格錨”，它會影響市場對價格的預判，也是影響預期的最大因素。過去市場一直處在增量時期，二手房和一手房相互支撐，現在進入存量時代，未來的政策必須要轉向存量思維，“保一手”的同時更要重視二手房市場。

責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳