最近一線城市的樓市動(dòng)作特別多，尤其是廣州，9月28號(hào)這天直接扔了個(gè)公積金新政，繳存人跟配偶的公積金，現(xiàn)在能提出來付房子首付了。

不管是現(xiàn)售商品房、二手房，還是配售型保障房、共有產(chǎn)權(quán)房，都能用。

甚至老舊小區(qū)電梯更新改造，也能提公積金。

這政策戳中了很多人的痛點(diǎn)，買房最愁的就是首付，現(xiàn)在公積金能頂上，資金門檻確實(shí)降了不少。

往前數(shù)幾天，9月23號(hào)廣州還搞了個(gè)會(huì)，政府、頭部房企、行業(yè)專家都來了。

會(huì)上回顧了今年1-8月的樓市情況，10多家房企還一起倡議“保質(zhì)、保價(jià)、統(tǒng)價(jià)”，線上線下同步推“金九銀十”的置業(yè)優(yōu)惠。

本來想覺得這只是常規(guī)旺季操作，但后來發(fā)現(xiàn)，今年跟往年不一樣，一線城市全在松限購、加福利，顯然是想借“金九銀十”拉一把市場(chǎng)。

一線城市新政“打組合拳”：北京五環(huán)外、上海外環(huán)外先松綁

一線城市向來是樓市風(fēng)向標(biāo)，今年8到9月，北上深一個(gè)接一個(gè)放限購，動(dòng)作特別密集。

北京是8月8號(hào)先動(dòng)的，發(fā)了個(gè)房地產(chǎn)政策調(diào)整通知，里面明確說，五環(huán)外的購房套數(shù)限制取消了。

符合條件的北京居民，五環(huán)內(nèi)最多能買兩套房，五環(huán)外想買幾套就幾套，一開始我還覺得五環(huán)外偏，沒多大影響。

后來查數(shù)據(jù)才發(fā)現(xiàn)，今年1-7月北京新房成交里，五環(huán)外占了80%還多，二手房也超50%。

這政策是精準(zhǔn)瞄準(zhǔn)了成交主力區(qū)，不是瞎發(fā)力。

就拿大興區(qū)一個(gè)熱門樓盤來說，政策前8月上半月才賣15套，政策后下半月直接賣了32套，去化率翻了一倍還多，買的大多是本地剛需和想改善的人。

北京松綁半個(gè)月后，上海8月25號(hào)就出了“滬六條”。

之前符合條件的上海居民，全市最多買3套房，“滬六條”之后，繳滿1年社保的個(gè)人或家庭，外環(huán)內(nèi)購房套數(shù)能多些，外環(huán)外直接不限數(shù)量。

更有意思的是，上海外環(huán)外跟北京五環(huán)外一樣，也是成交主力，今年1-7月，外環(huán)外新房成交占了全市近八成。

9月19號(hào)青浦區(qū)還加了個(gè)“人才綠色通道”，社保沒滿1年的符合條件人才，也能在青浦買新房或二手房，新房?jī)r(jià)格還比市場(chǎng)價(jià)低5%到8%。

不過即便這樣，我發(fā)現(xiàn)9月上海外環(huán)外新房到訪量漲了40%，真正成交的卻沒多少，轉(zhuǎn)化率才15%，大家還是在觀望。

深圳的動(dòng)作更猛，9月5號(hào)跟進(jìn)的政策，比京滬力度大不少。

深戶或者在深圳繳滿1年社保的非深戶，在羅湖、寶安（不含新安街道）這些地方買房，不限套數(shù)，鹽田、大鵬新區(qū)更直接，連購房資格都不用審核了。

而且深圳不光放開戶數(shù)限制，還放寬了戶籍和社保要求，周邊城市工作的人、外來投資者都能進(jìn)來買。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院的李宇嘉說這可能會(huì)虹吸環(huán)深圳都市圈的客源，后來看數(shù)據(jù)還真有點(diǎn)，東莞臨深的塘廈、鳳崗，9月上旬二手房帶看量就降了8%。

至于廣州，那更是一線城市里的松綁“排頭兵”。

從去年下半年取消限價(jià)，到今年5月取消限售，7月放寬外籍和港澳臺(tái)人士購房限制，9月底直接全面取消限購，再加上28號(hào)的公積金新政，一套組合拳下來，力度確實(shí)最大。

數(shù)據(jù)也能看出來，今年1-8月廣州新房成交同比漲13%，二手房漲17%，500萬以內(nèi)的房子占了75%，都是剛需和改善群體在買。

“金九”沒達(dá)預(yù)期？?jī)?yōu)惠再多，大家還是在等什么？

光松限購還不夠，一線城市還在金融上發(fā)力，幫買房人降成本。

北京在松限購的同時(shí)，還調(diào)整了公積金政策，首套房貸款結(jié)清后，再買二套房能算首套房，二套房公積金貸款額度從60萬提到100萬，首付比例也降了。

這對(duì)想改善的人太友好了，比如一個(gè)北京家庭買五環(huán)外120平米的二套房，總價(jià)600萬，公積金額度提了之后，貸款利息能少8萬左右，可不是小數(shù)目。

上海和深圳則在公積金之外，優(yōu)化了商貸利率定價(jià)。

現(xiàn)在這兩個(gè)城市的商貸利率，不再區(qū)分首套二套，而是根據(jù)市場(chǎng)情況和客戶風(fēng)險(xiǎn)定。

上海作為唯一試點(diǎn)房產(chǎn)稅的一線城市，還調(diào)減了房產(chǎn)稅的收取范圍和力度。

廣州更直接，公積金能直接付首付，新政后首周，公積金提取業(yè)務(wù)量環(huán)比漲了45%，60%都是用來付首付的，可見大家多需要這筆錢。

市場(chǎng)端也沒閑著，房企和平臺(tái)都在推優(yōu)惠。

廣州搞了個(gè)“好房煥新季”，持續(xù)到10月31號(hào)，200多個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤參與，還有3萬、5萬、8萬的購房?jī)?yōu)惠券，不少房企還推“以舊換新”“拎包入住”。

保利在天河的一個(gè)樓盤，“以舊換新”最高補(bǔ)10萬，9月就賣了52套，同比漲25%。

北京有“惠民購房節(jié)”，部分樓盤直降幾萬到幾十萬，還能疊加團(tuán)購優(yōu)惠、物業(yè)費(fèi)減免，深圳的房產(chǎn)交易平臺(tái)搞“周年慶”，送旅游禮包、硬裝優(yōu)惠。

但即便政策和優(yōu)惠這么多，“金九”的表現(xiàn)還是沒達(dá)到預(yù)期。

中指研究院的張化學(xué)說“政策邊際效應(yīng)在下降，購房者觀望情緒還很濃”，廣州中原地產(chǎn)的黃韜也說“一線城市量?jī)r(jià)差不多到了底部，‘金九’沒預(yù)想的好”。

我查了中指研究院的景氣指數(shù)，9月一線城市才98.5，低于100的榮枯線，這是近6個(gè)月第一次。

而且市場(chǎng)分化特別明顯，廣州天河區(qū)新房去化率70%，從化區(qū)才35%，北京五環(huán)內(nèi)二手房均價(jià)微漲1%，五環(huán)外還降了2%。

為什么會(huì)這樣？我覺得主要是大家對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)沒底，而且購買力恢復(fù)得慢。

央行三季度的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷顯示，想在未來3個(gè)月買房的居民才15.2%，比二季度還降了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

畢竟買房是大事，誰也不想買了之后降價(jià)，觀望也正常。

改善型需求挑大梁，住房回歸“住”的本質(zhì)，“銀十”能好嗎？

雖然“金九”沒火，但有個(gè)趨勢(shì)很明顯，改善型需求成了樓市的主要?jiǎng)恿Α?/p>

廣州房協(xié)的專家黃韜說“改善群體購買力相對(duì)較高，而且是‘賣一買一’，加一點(diǎn)錢就行，不用擔(dān)心里程碑波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，是樓市回升的重要?jiǎng)幽堋薄?/strong>

我看數(shù)據(jù)也確實(shí)如此，今年1-8月一線城市改善型住房（120-144平米）成交占比38%，比去年漲了5個(gè)百分點(diǎn)，廣州更是達(dá)到42%，居一線城市首位。

這些改善群體買的房子，大多是南北通透還帶儲(chǔ)物間的，占了改善型成交的60%。

而且廣州取消限售后，二手房里“改善置換”的房源占了45%，這些賣舊房子的人，又會(huì)去買新房子，形成了“一二手聯(lián)動(dòng)”的循環(huán)。

這種模式風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)低，不像投資那樣怕跌，畢竟是自己住，換個(gè)更舒服的環(huán)境，就算房?jī)r(jià)有小波動(dòng)，影響也不大。

另一個(gè)明顯的變化是，住房越來越回歸居住屬性，投資屬性弱了很多。

黃韜說“現(xiàn)在絕大部分住房已經(jīng)剝離了投資屬性，只有極少數(shù)房產(chǎn)還有投資價(jià)值”。

克而瑞的數(shù)據(jù)也能印證，今年一線城市二手房投資客占比才8%，比去年降了10個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海核心區(qū)的二手房，92%都是自住用，短期投資（持有1-3年）的才5%。

投資屬性弱了，租房市場(chǎng)也穩(wěn)定了。

今年9月一線城市平均租金跟去年差不多，北京、上海的租金波動(dòng)都在2%以內(nèi)，沒有大起大落。

這其實(shí)是好事，房子本來就是用來住的，過度投資只會(huì)推高房?jī)r(jià)，讓真正想買房住的人買不起。

接下來就是“銀十”的國慶中秋黃金周了，不少專家都覺得，政策和優(yōu)惠疊加小長(zhǎng)假，能撬動(dòng)一波成交。

中指研究院預(yù)測(cè)，今年國慶期間一線城市新房成交可能達(dá)0.95萬套，比去年漲18.8%，二手房0.7萬套，漲16.7%，主要還是靠外圍區(qū)域的政策紅利。

但要是“銀十”市場(chǎng)還沒明顯回溫，怎么辦？多名專家都提到，一線城市可能會(huì)進(jìn)一步放開外地人口購房限制，甚至核心區(qū)取消限購。

不過張化學(xué)說“擠牙膏式的政策放松不好，不利于大家形成穩(wěn)定預(yù)期，廣州全面取消限購的做法值得借鑒”。

畢竟現(xiàn)在限購區(qū)域已經(jīng)很少了，核心區(qū)的新房也沒多少，全面放開對(duì)市場(chǎng)沖擊不會(huì)大。

對(duì)想買房的人來說，現(xiàn)在該怎么辦？我覺得還是得理性，別跟風(fēng)。

先想清楚自己是剛需還是改善，需要什么樣的房子，再看區(qū)域，核心區(qū)的房子雖然貴，但配套好、抗跌，外圍區(qū)便宜，但要考慮通勤和未來配套。

而且現(xiàn)在優(yōu)惠多，能多對(duì)比就多對(duì)比，比如廣州的“好房煥新季”有200多個(gè)樓盤，總能找到適合自己的。

總的來說，今年“金九銀十”，一線城市的樓市政策很給力，但市場(chǎng)恢復(fù)還需要時(shí)間。

畢竟買房是大事，大家觀望也正常。

不過隨著住房回歸居住屬性，改善型需求持續(xù)釋放，再加上后續(xù)可能的政策調(diào)整，相信樓市會(huì)慢慢平穩(wěn)下來，真正服務(wù)于想買房住的人。