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想象一下，你繼承了一套別墅，不僅不能讓你躺著收租，反而像一個財務(wù)無底洞，每年都要你倒貼幾萬甚至幾十萬的稅費和管理費。

你拼命想把它賣掉，哪怕是象征性地收1塊錢，最后卻發(fā)現(xiàn)，你還得再掏一筆錢“賄賂”買家，求他趕緊接手這個燙手山芋。

這就是在日本真實發(fā)生的事情。

日本人給這種房子起了個專業(yè)的名詞——“負動產(chǎn)”。

它徹底顛覆了我們對“不動產(chǎn)”等于“資產(chǎn)”的認知。

當人口雪崩遇上沉重稅負，房子不再是財富的象征，而是變成了不斷吞噬現(xiàn)金的“吸血鬼”。

眼看中國人口也已進入負增長通道，一些收縮型城市出現(xiàn)了幾萬塊一套的“白菜房”。

很多人心里開始打鼓：日本的今天，會是我們的明天嗎？“負動產(chǎn)”這只黑天鵝，離我們到底有多遠？

日本“負動產(chǎn)”

要理解“負動產(chǎn)”，得先看看日本房地產(chǎn)市場那段瘋狂的歷史。

上世紀80年代，日本經(jīng)濟如日中天，東京銀座的土地號稱可以買下整個美國。

人們堅信土地和房價永遠上漲，在極低的利率刺激下，全民瘋狂加杠桿沖進樓市。

結(jié)果，1991年泡沫轟然破裂，一地雞毛。

東京等核心城市的房價暴跌超過60%，無數(shù)人的財富一夜蒸發(fā)。

但這僅僅是災(zāi)難的開始。

泡沫破裂后，日本經(jīng)濟陷入了“失去的三十年”，而更深層次的危機——人口塌陷，開始顯現(xiàn)其恐怖的威力。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，到2025年初，日本總?cè)丝谝呀抵良s1.23億，并且仍在以每年超過0.5%的速度減少。

與此同時，65歲以上的老年人占比已突破30%，老齡化程度全球第一。

人沒了，房子自然就沒人住了。

根據(jù)日本總務(wù)省的最新調(diào)查，全國空置房屋數(shù)量已高達900萬套，空置率創(chuàng)下13.8%的歷史新高,在一些偏遠縣市，這個數(shù)字甚至超過了20%。

房子賣不掉，租不出去，價值持續(xù)縮水，這已經(jīng)夠慘了。

更致命的是日本高昂的持有成本。

每年，房主都需要繳納“固定資產(chǎn)稅”和“都市計劃稅”，這筆費用雷打不動。

此外，還有高額的遺產(chǎn)稅和不斷的維修管理費。

一套價值僅200萬日元（約合10萬人民幣）的鄉(xiāng)下老宅，每年可能要吞掉你23萬日元（約合1.15萬人民幣）的稅款。

房子本身在貶值，持有它卻要持續(xù)“流血”，當這個窟窿大到無法承受時，房產(chǎn)就從“不動產(chǎn)”質(zhì)變成了“負動產(chǎn)”。

為了甩掉這些包袱，日本政府設(shè)立了“空屋銀行”，許多房子以1日元甚至白送的價格掛牌，但效果甚微。

畢竟，誰愿意接手一個每年都要倒貼錢的負債呢？

中國的“白菜房”與“鬼城”

把目光轉(zhuǎn)回國內(nèi)，一些現(xiàn)象確實讓人感到不安。

我們先看人口情況，中國人口自2022年起進入負增長時代，2024年總?cè)丝诶^續(xù)減少139萬人，盡管龍年效應(yīng)讓出生人口短暫回升，但長期下降趨勢難以逆轉(zhuǎn)。

預(yù)計到2035年，60歲以上的老年人口將突破4億，占比超過30%。

這與日本走過的人口路徑有驚人的相似之處。

另一個問題是局部市場的過剩。

黑龍江鶴崗、甘肅玉門等地幾萬元一套的“白菜房”早已不是新聞。

雖然根據(jù)2025年的數(shù)據(jù)顯示，鶴崗的新房價格在高端樓盤帶動下有所上漲，但二手房均價仍在2000元/平方米左右徘徊，大量低價房源依然存在。

此外，一些三四線城市和遠郊開發(fā)的文旅盤、海景盤，交付后入住率不足三成，淪為“鬼城”，這些都是肉眼可見的“類負動產(chǎn)”風險。

根據(jù)2025年8月的市場數(shù)據(jù)，全國百城二手住宅均價仍在下跌，呈現(xiàn)“以價換量”的態(tài)勢，尤其在二三四線城市，價格壓力更大。

這說明，脫離了核心需求支撐的房產(chǎn)，其價值正在被重新評估。

那么，這是否意味著中國將大規(guī)模重演日本的悲??？

答案或許是否定的。

中國與當年的日本，在幾個關(guān)鍵層面存在著巨大的“防火墻”。

四道“防火墻”：為何中國不會簡單復(fù)制日本模式

盡管面臨相似的人口挑戰(zhàn)，但中國的國情和發(fā)展階段決定了房地產(chǎn)市場有著完全不同的基本盤。

第一道防火墻是天差地別的持有成本，這是最核心、最本質(zhì)的區(qū)別。

日本的“負動產(chǎn)”危機，根源在于“價值縮水+高額持有稅”的雙重絞殺。

而在中國，除了在上海和重慶進行了十余年的房產(chǎn)稅試點外，全國性的房地產(chǎn)稅遲遲沒有落地，絕大多數(shù)中國家庭持有房產(chǎn)的成本幾乎為零。

一套閑置的房子，在中國可能只是資產(chǎn)的“沉睡”，但在日本，卻是持續(xù)不斷的“失血”。

近期上海對房產(chǎn)稅試點政策進行了優(yōu)化，對符合條件的人才和居民購買首套房暫免征收，進一步體現(xiàn)了政策的柔性，與日本“一刀切”的重稅形成鮮明對比。

第二道防火墻是仍在奔跑的城鎮(zhèn)化引擎。

日本早已是高度城市化的國家，人口流動的方向是“東京單極化”。

而中國則完全不同。根據(jù)2025年的最新數(shù)據(jù)，中國的常住人口城鎮(zhèn)化率剛剛突破67%。

這意味著，未來十到二十年，仍有上億規(guī)模的農(nóng)村人口有進入城市的需求。

這個龐大的“需求基本盤”，是早已完成城鎮(zhèn)化的日本所不具備的，它為中國房地產(chǎn)市場提供了一個巨大的緩沖墊。

第三道防火墻是多中心的人口流動格局。

日本的人口像被一個巨大的黑洞吸引，持續(xù)流向東京都市圈，導(dǎo)致其他地區(qū)嚴重失血。

中國則呈現(xiàn)出“多中心開花”的格局。

除了“北上廣深”四大一線城市，成都、杭州、武漢、西安等一大批新一線城市正在強勢崛起，它們同樣具備強大的產(chǎn)業(yè)和人口吸附能力。

這種多極化的發(fā)展格局，有效分散了人口，避免了全國性的系統(tǒng)性風險，即使部分地區(qū)出現(xiàn)收縮，也難以撼動整體市場的穩(wěn)定。

第四道防火墻是強大的政策調(diào)控工具箱。

中國的土地公有制以及“房住不炒”的核心定位，賦予了政府強大的市場調(diào)控能力。

從限購、限貸，到“認房不認貸”的松綁，再到保障性住房建設(shè)和“白名單”機制救助房企，政策的“看得見的手”一直在努力維持市場的穩(wěn)定，避免出現(xiàn)日本當年泡沫失控后硬著陸的局面。

2025年以來，政策持續(xù)發(fā)力，推動市場止跌回穩(wěn)，這與日本政府在泡沫破裂前的應(yīng)對失當形成了鮮明對照。

總而言之，由于持有成本、城鎮(zhèn)化階段、人口格局和政策工具的根本不同，中國房地產(chǎn)市場不會全面演變成日本那種“白送都沒人要”的負動產(chǎn)危機。

但是，日本的教訓如同一面鏡子，清晰地照出了我們未來的挑戰(zhàn)。

人口結(jié)構(gòu)的變化是懸在頭頂?shù)倪_摩克利斯之劍，它將無情地重塑中國房地產(chǎn)的價值版圖。

對于國家而言，這意味著需要通過城市更新、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和構(gòu)建更完善的住房保障體系來應(yīng)對結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。

對于我們每個普通人來說，這意味著必須徹底拋棄過去的投機幻想。

在做任何房產(chǎn)決策時，地理位置、人口流向和產(chǎn)業(yè)支撐將是必須考量的“鐵三角”。

非核心地段的房產(chǎn)，應(yīng)更多地將其視為一件“消費品”，而非保值增值的“投資品”。

房產(chǎn)造富的黃金時代已經(jīng)落幕，一個更加復(fù)雜、更加分化的理性時代已經(jīng)到來。

未來的房子，是財富的壓艙石，還是壓垮生活的最后一根稻草，取決于我們今天的認知與選擇。

來源：賣不動租不出修不得毀不起……日本衛(wèi)星城大量空置房正成為“負動產(chǎn)”
2019-07-08 12:36·中國經(jīng)濟網(wǎng)