斷臂求生之路，旭輝打出了一張明牌！

近日，旭輝控股（00884.HK）公告，擬向一家總部位于倫敦的全球投資管理公司LMR Multi-Strategy Master Fund Limited（簡(jiǎn)稱(chēng)“LMR”）出售物業(yè)公司永升服務(wù)（01995.HK）1.42億股股份，占其總股本約8.24%，定價(jià)1.94港元/股，較前一日收盤(pán)價(jià)溢價(jià)約10%（即9月25日），所得款項(xiàng)約2.76億港元。

旭輝控股稱(chēng)，出售股票所得款項(xiàng)將視為公司重組境外債務(wù)及負(fù)債之出售所得款項(xiàng)。LMR是一家全球投資管理公司，總部位于倫敦，管理規(guī)模超120億美元。LMR方面稱(chēng)，此次交易純屬財(cái)務(wù)投資，不謀求董事席位，不介入公司經(jīng)營(yíng)管理決策，看好永升服務(wù)的高分紅的股東回報(bào)策略。

旭輝出售核心資產(chǎn)加速債務(wù)重組落地

據(jù)悉，對(duì)于此次出售核心資產(chǎn)股權(quán)的舉動(dòng)，公告直指旭輝控股當(dāng)前的核心訴求——滿(mǎn)足境外債務(wù)重組的先決條件。

根據(jù)公告內(nèi)容，旭輝控股的境外債務(wù)重組計(jì)劃雖已取得法院批準(zhǔn)，但重組生效日期的前提是公司必須擁有足夠資金以履行對(duì)債權(quán)人及相關(guān)機(jī)構(gòu)的付款義務(wù)。然而，“集團(tuán)現(xiàn)有可用現(xiàn)金有限，必須籌集額外資金”以滿(mǎn)足這一關(guān)鍵條件。在此背景下，旭輝控股將其持有的永升服務(wù)股權(quán)識(shí)別為“可供融資用途的易變現(xiàn)資產(chǎn)”。

然而，若選擇在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行大宗減持，在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下極有可能需要“大幅折價(jià)”才能完成，這將導(dǎo)致顯著的“價(jià)值滅失”，損害公司、股東及債權(quán)人的共同利益。旭輝控股在公告中也坦言了這一顧慮。

因此，與LMR的這場(chǎng)交易成了旭輝控股在困境中能尋求到的“最優(yōu)解”。一方面，以高于市價(jià)10%的溢價(jià)鎖定交易價(jià)格，能夠?yàn)樾褫x控股帶來(lái)約2.76億港元的資金，緩解公司流動(dòng)性壓力，并專(zhuān)款用于境外債務(wù)重組。另一方面，這種交易方式也避免了對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的直接沖擊，最大限度地保全了永升服務(wù)的股權(quán)價(jià)值。

值得注意的是，盡管出售了部分股權(quán)，目前旭輝控股仍持有永升服務(wù)約15.3%的股份，仍是后者重要股東之一。且從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，永升服務(wù)的控股權(quán)依然穩(wěn)固掌握在林氏家族手中，保證了公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

交易的另一方，LMR是一家總部位于倫敦、管理規(guī)模超120億美元的全球投資管理公司。公開(kāi)資料顯示，其在香港設(shè)有實(shí)體辦事處并持有香港證監(jiān)會(huì)的資產(chǎn)管理牌照，對(duì)亞洲市場(chǎng)而言并不陌生，其投資策略以多策略股權(quán)增長(zhǎng)為核心，專(zhuān)注于發(fā)現(xiàn)被市場(chǎng)低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

對(duì)于此次交易，LMR明確表示“純屬財(cái)務(wù)投資”，不謀求永升服務(wù)董事席位，不介入公司日常經(jīng)營(yíng)管理。此次投資是基于對(duì)永升服務(wù)管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)決策能力的充分信任與看好，特別是認(rèn)可永升服務(wù)的高分紅股東回報(bào)策略，將以中長(zhǎng)期持倉(cāng)方式進(jìn)行投資。

從更為具體的投資條款中也能看出雙方此次交易的深度綁定和合作誠(chéng)意。據(jù)交易補(bǔ)充信息顯示，交易協(xié)議中包含投資保護(hù)條款，旭輝控股保證LMR此次投資每年能獲得至少7%的回報(bào)率，投資期限至少為364日，并可延至最長(zhǎng)三年。作為對(duì)應(yīng)條件，LMR也承諾在指定期間內(nèi)不出借、轉(zhuǎn)讓或處分相關(guān)股份。

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化債路徑因“企”而異

實(shí)際上，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，房企通過(guò)出售資產(chǎn)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)已成為普遍選擇。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，以下是近年來(lái)具有代表性的案例，涵蓋不同資產(chǎn)類(lèi)型與交易模式：

一、物業(yè)資產(chǎn)出售：快速回籠現(xiàn)金流

• 旭輝控股出售永升服務(wù)股權(quán)

2025年9月，旭輝控股以2.76億港元向LMR出售永升服務(wù)8.24%股份，交易溢價(jià)10%。此次交易不僅避免了資產(chǎn)折價(jià)出售，還通過(guò)設(shè)置保底7%年化回報(bào)、禁止賣(mài)空等條款，為債務(wù)重組提供長(zhǎng)期資金支持。永升服務(wù)作為物管行業(yè)頭部企業(yè)，其高分紅特性吸引了國(guó)際資本的財(cái)務(wù)投資。

• 榮萬(wàn)家物業(yè)抵債

2025年6月，榮萬(wàn)家通過(guò)債務(wù)抵償框架協(xié)議，以10.7億元收購(gòu)大股東榮盛發(fā)展持有的1.27萬(wàn)個(gè)停車(chē)位、5479套儲(chǔ)藏間及112套住宅等物業(yè)，等額抵銷(xiāo)應(yīng)收賬款。這類(lèi)“以物抵債”模式在緩解房企現(xiàn)金流壓力的同時(shí)，也為物業(yè)公司拓展了資產(chǎn)儲(chǔ)備。

二、商業(yè)與酒店資產(chǎn)處置：斷臂求生

• 世茂集團(tuán)剝離重資產(chǎn)

2023年9月，世茂股份以391億元向國(guó)壽系基金轉(zhuǎn)讓珠海世茂新領(lǐng)域51%股權(quán)，交易完成后不再持有該項(xiàng)目權(quán)益。2025年2月，香港東涌世茂喜來(lái)登酒店二次降價(jià)至45億港元出售，較初始投資成本50億港元仍有折損。

三、資產(chǎn)證券化與重組：創(chuàng)新融資路徑

• 龍湖集團(tuán)CMBS提前兌付

2024年3月，龍湖提前9個(gè)月兌付46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持證券（CMBS），通過(guò)新增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款置換債務(wù)，優(yōu)化久期結(jié)構(gòu)。龍湖2025年進(jìn)一步發(fā)行80億元CMBS，以?xún)?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)租金收益為支撐，降低融資成本。

• 中交地產(chǎn)1元轉(zhuǎn)讓虧損業(yè)務(wù)

2025年6月，中交地產(chǎn)以1元價(jià)格將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓給控股股東，剝離持續(xù)虧損的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦物業(yè)管理等輕資產(chǎn)領(lǐng)域。這類(lèi)“剝離式重組”成為高負(fù)債房企降低資產(chǎn)負(fù)債率的重要手段。

四、文旅與綜合體轉(zhuǎn)型：從重到輕

• 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)化路徑

2023年起，萬(wàn)達(dá)密集出售核心資產(chǎn)：陸續(xù)轉(zhuǎn)讓旗下多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2025年出售萬(wàn)達(dá)酒店管理公司（24.9億元）、快錢(qián)金融30%股權(quán)（2.4億元）。同時(shí)引入太盟投資集團(tuán)（PAG）、中信資本等戰(zhàn)投600億元，輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比突破60%，租金收入成為償債基石。

宋紅衛(wèi)指出，從房企變現(xiàn)資產(chǎn)案例來(lái)看，企業(yè)因?yàn)楦髯再Y產(chǎn)情況的不同，化債之路也有所不同，包括資產(chǎn)類(lèi)型分化、交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、根據(jù)政策與市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)適時(shí)變現(xiàn)等，這些案例表明，房企出售資產(chǎn)不僅是短期償債手段，更是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。未來(lái)，如何平衡資產(chǎn)流動(dòng)性與長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，將成為房企生存的核心命題。

來(lái)源：旭輝公告、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（記者：唐韶葵 編輯：張偉賢）、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

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