10月11日，住建部在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上釋放重磅信號(hào)：

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”的新階段。

數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間全國(guó)累計(jì)銷售新建商品住宅50億平方米，同時(shí)15個(gè)省區(qū)市二手房交易量首次超過新房。

這一里程碑式轉(zhuǎn)折意味著，傳統(tǒng)依賴土地拍賣和新房開盤的市場(chǎng)評(píng)估邏輯徹底失效，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從“蓋房子”到“管房子”的深刻變革。

在言叔看來，當(dāng)前市場(chǎng)企穩(wěn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)已從單一新房銷售轉(zhuǎn)向“新房+二手房”雙指標(biāo)體系。

例如，東中部成熟省份的二手房交易占比突破50%后，存量流通效率成為市場(chǎng)穩(wěn)定器。

這一轉(zhuǎn)變直接影響購(gòu)房決策——

核心城市次新房、改造后的老舊小區(qū)性價(jià)比凸顯，而遠(yuǎn)郊新盤扎堆的開發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)。

01

住建部數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間我國(guó)累計(jì)實(shí)施城中村改造項(xiàng)目2387個(gè)，改造老舊小區(qū)24萬個(gè)，帶動(dòng)6400億元房地產(chǎn)相關(guān)專項(xiàng)債發(fā)行，同比增長(zhǎng)89%。

這場(chǎng)由政策與資金雙輪驅(qū)動(dòng)的城市更新浪潮，正在重塑城市肌理與民生圖景。

深圳、上海等地探索的“自主更新”模式成為典型樣本。

通過政策獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，業(yè)主可參與老舊小區(qū)改造方案制定，甚至實(shí)現(xiàn)“零成本升級(jí)”。

例如，上海某小區(qū)通過加裝電梯和節(jié)能改造，二手房掛牌價(jià)較周邊同類房源溢價(jià)15%。

言叔認(rèn)為，這種“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)參與、居民受益”的機(jī)制，激活了存量住房的資產(chǎn)價(jià)值，催生了加裝電梯、適老化改造等千億級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈。

值得關(guān)注的是，專項(xiàng)債資金正加速向民生領(lǐng)域傾斜。

2025年前三季度，城中村改造專項(xiàng)債發(fā)行816億元，同比增長(zhǎng)1.4倍，重點(diǎn)支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板和公共服務(wù)均等化。

北京豐臺(tái)區(qū)馬家堡路68號(hào)院通過“原拆原建”模式，不僅消除了危舊樓房安全隱患，還通過產(chǎn)權(quán)置換實(shí)現(xiàn)居民房產(chǎn)增值，成為老舊小區(qū)改造的標(biāo)桿案例。

02

隨著《住宅項(xiàng)目規(guī)范》于2025年5月1日正式實(shí)施，住房品質(zhì)革命進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。

新規(guī)明確住宅層高不低于3米、4層以上必須加裝電梯、樓板隔音降低10分貝等14項(xiàng)硬性指標(biāo)。

這一新規(guī)，徹底打破“好房子=豪宅”的認(rèn)知誤區(qū)。

上海、成都等地進(jìn)一步優(yōu)化政策，例如放松陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積計(jì)算規(guī)則，在提升居住舒適度的同時(shí)避免成本轉(zhuǎn)嫁。

住建部同步推進(jìn)存量住房“逆生長(zhǎng)”計(jì)劃，通過結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能性能、適老化及數(shù)字化改造，讓老房子升級(jí)為符合現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”。

鄭州航空港區(qū)試點(diǎn)的近零能耗建筑，墻體保溫層厚度達(dá)12厘米，節(jié)能效率較國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)提升45%，改造后的二手房租金上漲20%。這種“以舊換新”模式，既降低了居民改善成本，又激活了存量資產(chǎn)流動(dòng)性。

在保障房領(lǐng)域，“好房子”建設(shè)同樣提速。山東要求新建保障房全面執(zhí)行二星級(jí)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，綠色建材應(yīng)用比例不低于50%，并配套智能家居系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)老人跌倒報(bào)警、兒童安全監(jiān)測(cè)等功能。

截至2025年9月，全國(guó)已有750多萬套“保交樓”項(xiàng)目完成交付，司法處置優(yōu)先保障購(gòu)房人權(quán)益機(jī)制逐步完善。

03

新模式構(gòu)建進(jìn)行時(shí)，意味著房地產(chǎn)正回歸民生本質(zhì)。

住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的核心在于“人、房、地、錢”要素的精準(zhǔn)配置。

“十五五”期間，住房發(fā)展規(guī)劃將聚焦“安居”與“提質(zhì)”，告別“刺激增長(zhǎng)”的舊邏輯，轉(zhuǎn)而通過城市更新、存量運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)提升等新路徑，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

這場(chǎng)變革不僅關(guān)乎行業(yè)轉(zhuǎn)型，更深刻影響普通人的生活。

未來五年，房產(chǎn)將逐步褪去“投資品”屬性，回歸“民生品”本質(zhì)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，關(guān)注“層高、電梯、隔音”等硬指標(biāo)，比追逐“綠化率、容積率”的營(yíng)銷話術(shù)更具實(shí)際意義。

對(duì)于開發(fā)商，從“開發(fā)驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)”將成為生存必修課。正如李宇嘉所言：“房地產(chǎn)的黃金時(shí)代并未結(jié)束，而是以更理性、更可持續(xù)的方式延續(xù)?！?/p>

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。