這些年，縱使房價下行，住房問題始終在人們心里占據(jù)著至關(guān)重要的地位，對于未來房價何去何從，普通大眾愈發(fā)迷茫，但黃奇帆先生的見解始終備受業(yè)界及公眾的密切關(guān)注。

之所以黃老能夠獲得如此高的關(guān)注度，一方面源于他對未來市場趨勢準確預(yù)判；另一方面，則得益于他豐富的個人經(jīng)歷所賦予的專業(yè)權(quán)威性。

而近期，黃奇帆再次對未來房地產(chǎn)市場的走向進行了預(yù)測，其中一些觀點在今年已經(jīng)初步得到印證，而明年的情況，看起來也跟他說的差不多。

01、

房子現(xiàn)狀

首先我們來看一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)：我國房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整階段。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前9月30個監(jiān)測城市累計成交8833萬平方米，同比下降3%；

二手房方面，今年上半年，二手市場通過“以價換量”的方式維持了一定的活躍度，但進入9月以后，市場再次呈現(xiàn)降溫趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，9月百城二手住宅市場仍處于深度調(diào)整期，價格連續(xù)第41個月環(huán)比下跌。拉長周期來看，前三季度， 百城二手住宅價格累計下跌5.79%，整體形勢依然嚴峻。

另外中指研究院的預(yù)測顯示，在中性情境下，2025年全國商品房銷售面積預(yù)計將下降約6%。

02、

黃奇帆預(yù)言未來房價

其實關(guān)于當前走勢，此前黃奇帆先生就曾指出，未來，新房成交量會明顯下降，從最高點掉頭向下，整體規(guī)模會持續(xù)收縮。

他估計，十幾年后，每年新房銷售量可能會降到10億平方米以內(nèi)，總量將大致減少40%。

以今年為例，市場確實正在朝著黃奇帆先生的預(yù)測方向發(fā)展。以前那種每年新房竣工銷售量高達十六七億平方米的時代，已經(jīng)一去不復(fù)返。

至于房價方面，黃奇帆先生認為，未來房價將趨于穩(wěn)定，既不會出現(xiàn)大幅上漲，也不會出現(xiàn)大幅下跌，房價的平均漲幅，預(yù)計低于或等于GDP的增長率。

回顧過去房價持續(xù)大漲，核心原因還是因為房子少需求多，城鎮(zhèn)化進程加速，大家改善居住的愿望強烈，再加上M2的高速增長使得房地產(chǎn)成為資金的吸納池，進一步推動了房價的上升；

此外，匯率、國際購買力等外部因素也對房價產(chǎn)生了影響。

但現(xiàn)在情況變了——房子總體上已經(jīng)不缺了，推動房價上漲的動力明顯弱了。從貨幣角度看，現(xiàn)在印錢的速度也跟經(jīng)濟增長、物價水平差不多了，不再像以前那樣大幅增加。所以，關(guān)于房價趨穩(wěn)的判斷，在今年已獲得了一定程度的實證支持。

03、

為什么說黃奇帆對明年的預(yù)測，很可能又會成真呢？

首先，從政策來看，國家會議再次強調(diào)要“穩(wěn)住樓市”，還提到要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。預(yù)示著政策層面將持續(xù)發(fā)力，以維持市場穩(wěn)定為主。

但是，考慮到政策見效需要時間，市場信心的恢復(fù)也不是一蹴而就的。樓市回暖過程中還將面臨多重挑戰(zhàn)，整體市場可能仍處于筑底階段。

中指研究院指出，市場能不能回暖、回暖多快，要看已經(jīng)出臺政策的推進與實施情況。比如城中村改造、收購存量房等等。但這些政策執(zhí)行起來都需要時間，所以明年房子銷售面積下降的趨勢，大概率還會繼續(xù)。

房價方面，如果政策持續(xù)給力，預(yù)計明年上半年一些重點城市的房價將逐步實現(xiàn)“止跌”。一方面是政策支持增強了大家的信心，另一方面，房貸利率不斷下調(diào)，也減輕了大家的買房壓力。

不過需要注意的是，這個趨勢可能僅限于部分核心城市。整體來看，全國房價更可能是在一個相對穩(wěn)定的區(qū)間里波動——這也符合黃奇帆的判斷。

另外，在新開工量和投資方面，由于房企面臨著土地供應(yīng)減少、資金壓力增大、房子庫存高等問題，明年新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計還會繼續(xù)維持下降趨勢。

在中性情境下，預(yù)計2025年新開工面積可能同比減少約15.6%，投資額同比下降8.7%。這一趨勢也意味著房地產(chǎn)的規(guī)模還在收縮，和黃奇帆預(yù)言的“新房成交量下降”趨勢相契合。

綜上所述，今年樓市的走向，已經(jīng)一步步印證了黃奇帆之前的判斷。展望明年，從當前形勢和政策方向來看，市場大概率還會沿著他預(yù)測的路徑發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷一個深刻的轉(zhuǎn)型和調(diào)整期。未來的市場會更注重平穩(wěn)和健康發(fā)展。

所以，對咱普通老百姓來說，這或許是一個好消息——因為今后，無論買房還是賣房，大家或許都能有一個更穩(wěn)定的預(yù)期，也更容易做出理性的決定。