國務(wù)院新聞辦公室于2025年10月11日舉行“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會，邀請住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹介紹“十四五”時期住房城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展成就，并答記者問。發(fā)布會聚焦“十四五”時期住房城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展成就，介紹了多項工作進(jìn)展和主要成效?！笆奈濉睍r期，全國累計銷售新建商品住宅面積約50億平方米，建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾，全國累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個。截至目前，全國750多萬套已售難交付的住房實現(xiàn)交付。

從 “造房時代” 到 “住好時代”，中國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷歷史性轉(zhuǎn)折。住建部近期一系列政策部署與信號釋放，清晰勾勒出行業(yè)告別規(guī)模擴(kuò)張、轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型路徑。在 “嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量” 的政策框架下，保障性住房建設(shè)、城市更新、高品質(zhì)住宅與存量運(yùn)營三大黃金賽道已然成型，成為驅(qū)動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新引擎。這一轉(zhuǎn)變不僅回應(yīng)了民生需求升級，更標(biāo)志著房地產(chǎn)從 “野蠻生長” 的舊周期邁向 “內(nèi)涵發(fā)展” 的新征程。

一、行業(yè)轉(zhuǎn)身：從規(guī)?？耧j到理性回歸的必然邏輯

中國房地產(chǎn)的 “野蠻生長” 時代，以土地紅利為核心、以規(guī)模擴(kuò)張為目標(biāo)，創(chuàng)造了城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)奇跡，但也積累了供需錯配、風(fēng)險集聚等深層次問題。隨著 “我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，行業(yè)轉(zhuǎn)型成為歷史必然。

政策層面的系統(tǒng)性調(diào)整奠定了轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)。自去年 9 月中央政治局會議部署 “四個取消、四個降低、兩個增加” 等一攬子政策以來，“嚴(yán)控增量” 成為調(diào)節(jié)市場供求的關(guān)鍵抓手。數(shù)據(jù)顯示，2025 年全國住宅用地計劃供應(yīng)量同比下降 20%，二線城市降幅達(dá) 30%，房屋新開工面積 1-8 月同比下降約 20%，待售面積連續(xù) 6 個月下降，供需關(guān)系正加速向新均衡收斂。市場層面，新房銷售量降幅從去年 9 月的 - 17.1% 收窄至今年 7 月的 - 4%，租售比回升至 2%-3% 的合理區(qū)間，房價收入比與國際同類城市基本拉平，行業(yè)正從 “高速擴(kuò)張” 轉(zhuǎn)向 “穩(wěn)健運(yùn)行”。

風(fēng)險出清進(jìn)程的加快則為轉(zhuǎn)型掃清障礙。在保交樓政策發(fā)力與債務(wù)重組推進(jìn)下，新增出險房企數(shù)量持續(xù)收斂，多家企業(yè)通過債轉(zhuǎn)股、司法重整等方式實現(xiàn)風(fēng)險化解，行業(yè)逐步擺脫高杠桿依賴。這種 “刮骨療毒” 式的調(diào)整，推動房地產(chǎn)從金融屬性主導(dǎo)回歸居住本質(zhì)，為三大黃金賽道的崛起創(chuàng)造了市場空間。

二、黃金渠道一：保障性住房建設(shè)，重構(gòu)住房供應(yīng)體系

作為完善 “市場 + 保障” 住房體系的核心舉措，保障性住房建設(shè)被住建部明確為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。與傳統(tǒng)保障房不同，當(dāng)前政策重點(diǎn)拓展配售型保障房新路徑，通過 “政府保障基本需求、市場滿足多層次需求” 的分工，精準(zhǔn)對接工薪收入群體的剛性住房需求。

政策支持體系的全面落地為賽道注入動能。中國人民銀行設(shè)立 3000 億元保障性住房再貸款，地方政府專項債重點(diǎn)傾斜，商品房庫存較多的城市可通過國企收購存量房源轉(zhuǎn)化為保障房，形成 “存量盤活 + 增量建設(shè)” 的雙輪驅(qū)動模式。這種模式既化解了部分城市的庫存壓力，又降低了保障房建設(shè)的土地成本，實現(xiàn)了市場穩(wěn)定與民生保障的雙贏。

從實踐效果看，保障性住房建設(shè)已形成顯著的帶動效應(yīng)。廣東、浙江等省份通過 “以需定房、以房定地” 的要素聯(lián)動機(jī)制，確保保障房布局與人口流動趨勢匹配，避免了資源浪費(fèi)。隨著項目落地加速，不僅直接拉動建筑、建材等上下游產(chǎn)業(yè)，更通過 “保障歸保障、市場歸市場” 的定位，為商品住宅市場釋放了改善性需求空間，成為行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的 “壓艙石”。

三、黃金賽道二：城市更新，激活存量空間價值

在城市發(fā)展進(jìn)入存量提質(zhì)階段的背景下，城市更新成為挖掘土地價值、改善人居環(huán)境的核心路徑。住建部將城中村改造、老舊小區(qū)升級、完整社區(qū)建設(shè)作為城市更新的三大重點(diǎn)，推動城市空間從 “增量擴(kuò)張” 向 “內(nèi)涵提升” 轉(zhuǎn)型，構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)的第二大黃金賽道。

城中村改造已從超大特大城市向全國地級市鋪開，政策支持力度持續(xù)加碼。中央通過專項補(bǔ)助與專項債傾斜，國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行已發(fā)放 1800 多億元專項貸款，重點(diǎn)解決安全隱患消除、居住環(huán)境改善與產(chǎn)業(yè)升級問題。與以往不同，當(dāng)前改造更注重 “留改拆” 結(jié)合，在保護(hù)城市肌理的同時，通過配套商業(yè)、醫(yī)療、教育設(shè)施，實現(xiàn)居住價值與區(qū)域活力的雙重提升。以上海浦東張江城中村改造為例，通過引入科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)配套，既改善了居民生活條件，又為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級提供了空間支撐。

老舊小區(qū)改造與完整社區(qū)建設(shè)則聚焦民生痛點(diǎn)。2000 年前建成的小區(qū)已全部納入改造范圍，加裝電梯、適老化設(shè)施、養(yǎng)老托育配套成為改造重點(diǎn)，直接拉動電梯制造、適老化設(shè)備等細(xì)分市場增長。浙江等地探索的 “老舊住房自主更新、原拆原建” 模式，通過居民參與、市場化運(yùn)作，實現(xiàn)了 “花小錢辦大事” 的效果，為存量社區(qū)激活提供了可復(fù)制經(jīng)驗。數(shù)據(jù)顯示，僅加裝電梯一項就已形成百億級市場，康力電梯等企業(yè)訂單增速顯著，印證了賽道的潛力。

四、黃金賽道三：高品質(zhì)住宅與存量運(yùn)營，重構(gòu)價值創(chuàng)造邏輯

隨著改善性需求超越首次購房成為市場主力，住建部推動的 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)升級與存量運(yùn)營精細(xì)化，共同構(gòu)成了行業(yè)的第三大黃金賽道，標(biāo)志著房地產(chǎn)從 “造房子” 向 “造生活” 的本質(zhì)跨越。

“好房子” 標(biāo)準(zhǔn)重塑了商品住宅的價值邏輯。住建部明確將層高≥3 米、全屋智能、綠色建材作為新標(biāo)配，推動建筑工業(yè)化與數(shù)字化融合，倒逼房企從 “規(guī)模競爭” 轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)競爭”。市場數(shù)據(jù)顯示，符合綠色、智慧標(biāo)準(zhǔn)的住宅溢價率可達(dá) 15%-20%，海爾智家、北新建材等企業(yè)通過技術(shù)賦能，在智能家居、環(huán)保材料領(lǐng)域獲得快速增長。這種品質(zhì)升級不僅滿足了居民對 “住得舒適” 的需求，更通過節(jié)能降耗、智慧管理，契合了 “雙碳” 目標(biāo)與城市可持續(xù)發(fā)展要求。

存量資產(chǎn)運(yùn)營則打開了行業(yè)長期增長空間。在 “租售并舉” 政策引導(dǎo)下，長租公寓市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，全國前三十品牌管理房源已達(dá) 167 萬套，險資、房地產(chǎn)基金等資本加速入局。與此同時，物業(yè)管理從傳統(tǒng)保潔安保向 “社區(qū)服務(wù)集成商” 轉(zhuǎn)型，碧桂園服務(wù)、萬物云等企業(yè)通過增值服務(wù)提升利潤率，形成了 “空間運(yùn)營 + 生活服務(wù)” 的新商業(yè)模式。仲量聯(lián)行研究顯示，精細(xì)化運(yùn)營可使存量資產(chǎn)回報率提升 3-5 個百分點(diǎn)，成為房企 “輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型” 的核心方向。

結(jié)語：新賽道上的行業(yè)新生態(tài)

住建部劃定的三大黃金賽道，本質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)與中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展同頻共振的必然結(jié)果。保障性住房筑牢民生底線，城市更新激活存量價值，高品質(zhì)住宅與運(yùn)營創(chuàng)造美好生活，三者共同構(gòu)成了 “穩(wěn)民生、優(yōu)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型” 的行業(yè)新生態(tài)。

對于企業(yè)而言，唯有主動擁抱轉(zhuǎn)型，在保障房建設(shè)中積累政府合作經(jīng)驗，在城市更新中鍛造存量改造能力，在品質(zhì)住宅領(lǐng)域構(gòu)建技術(shù)壁壘，才能在新周期中立足。正如仲量聯(lián)行所指出的，房地產(chǎn)正通過 “城市煥新、產(chǎn)業(yè)躍升和空間重塑” 釋放新動能，一個更加健康、更具韌性、更能服務(wù)民生的行業(yè)未來正在到來。告別野蠻生長，聚焦黃金賽道，中國房地產(chǎn)正邁向 “三十而立” 的成熟新階段。