近日，深圳出臺(tái)了“穩(wěn)妥推進(jìn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的通知”，總結(jié)重點(diǎn)就是：以后超過(guò)80米的住宅，要審批，要征求消防部門(mén)的意見(jiàn)，要與消防救援能力相匹配。

這也就意味著，以后超高層的住宅就基本不會(huì)建了，絕大部分的住宅會(huì)在26層以下。

那么，新規(guī)對(duì)已經(jīng)上市的商品房，二手房，以及未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些影響呢？我們今天就來(lái)聊一聊。

一、高品質(zhì)樓房?jī)?yōu)勢(shì)凸顯

對(duì)于已經(jīng)出售的商品房，如果在層高、隔聲、適老化設(shè)計(jì)等方面達(dá)到或接近新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，那么它的保值能力就會(huì)更強(qiáng)。

反之，一些沒(méi)有達(dá)標(biāo)的老項(xiàng)目，就可能會(huì)因?yàn)槠焚|(zhì)差距拉大，在二手市場(chǎng)面臨價(jià)格承壓，甚至需要通過(guò)降價(jià)加速去化。

二、超高層項(xiàng)目成為絕版

之前規(guī)劃的一些超高層項(xiàng)目，以后就是絕版了。這里就會(huì)出現(xiàn)兩極分化。

優(yōu)質(zhì)的超高層樓盤(pán)，因?yàn)榫坝^、地段稀缺性帶來(lái)溢價(jià)，如果消防有保障，居住舒適度高，那么價(jià)值不會(huì)受太大影響。

而容積率高，配置一般的超高層樓盤(pán)，則會(huì)因?yàn)橄?，維護(hù)困難等問(wèn)題，價(jià)值會(huì)打折扣，在出手時(shí)也會(huì)比較困難。

三、二手房開(kāi)始分化

以后，大家會(huì)對(duì)樓盤(pán)是否符合新規(guī)更加關(guān)注，核心區(qū)品質(zhì)達(dá)標(biāo)的樓房房?jī)r(jià)會(huì)比較穩(wěn)定，而偏遠(yuǎn)區(qū)域的低品質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格則可能進(jìn)一步下行。

四、會(huì)推高新房的成本和價(jià)格

新規(guī)提高了建安成本，粗略估計(jì)大概上浮8%-12%，再加上“限高80米”導(dǎo)致的容積率降低，也就是相同的土地面積，可以建設(shè)的住宅套數(shù)減少了。

很簡(jiǎn)單，以前同一塊地，可以建50層，現(xiàn)在只能建26層，少了一半的數(shù)量，新房開(kāi)發(fā)成本顯著增加了，供應(yīng)數(shù)量也少了，那么自然就會(huì)直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上行。

同時(shí)，符合新規(guī)的“好房子”因?yàn)槠焚|(zhì)優(yōu)勢(shì)，也會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中形成“溢價(jià)帶”，從而進(jìn)一步支撐房?jī)r(jià)。

總之，未來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)更加明顯的產(chǎn)品分化，

符合新規(guī)，品質(zhì)更高的新房會(huì)定位改善型需求，價(jià)格較高；而新規(guī)之前的存量房在價(jià)格上就更有競(jìng)爭(zhēng)力，但產(chǎn)品質(zhì)量就相對(duì)會(huì)弱一些。