廣州土拍，還在升溫。

繼中海拿下廣州大道南地塊后，今天又有多家房企出手，一起搶白云的宅地。

齊富路北側(cè)地塊，由綠城以13.33億元拿下，折合樓面地價約3.3萬/平。

綠城是這兩年在廣州市場上賺到錢的，今年銷售金額超40個億，可以排進廣州前10。

而太和鎮(zhèn)AB1209039、040地塊為民科園的安置房用地，三家房企參拍，歷經(jīng)15輪競價，最終由中建國際以6.4億拿下，折合樓面價約6617元/平。

這個項目將由廣州民科園城更公司回購用于安置，回購總價約15億元，折合每平大約15400元。

迄今為止，白云依然是今年廣州土拍最熱的場子，成交商住地數(shù)量最多、金額也是最高。

下邊，再來看下今天這兩塊地的重點。

一、齊富路北側(cè)地塊，3.3萬/平起拍

這塊地屬于白云新城核心區(qū)地塊，起拍總價約13.3億，折合樓面價約3.3萬/平。

配建不多，只有7758平道路和810平公配，扣除配建后實際樓面地價約為3.4萬/平。

體量也不大，總建面僅約4萬平，和越秀云萃差不多。

尤其是和同板塊往年地塊相比，其性價比一目了然。

更關(guān)鍵的是，地塊邏輯清晰，市場推力充足，節(jié)奏正好：

1）吸引力高，用次新房的二手房價可以置換新規(guī)一手房

2）板塊近四年沒有拍地，內(nèi)生型需求量大

3）緊靠白云新城北區(qū)，學鐵商全明牌+連片山景+最高含金量的豪宅圈子

4）蕭崗連片舊改，預(yù)期持續(xù)升溫

白云市場有一個特征，就是內(nèi)生型市場，基本上白云人很少會到外區(qū)買房，甚至不會走出同一板塊。

白云新城就更加明顯，頂端買家集中在北區(qū)，購買邏輯往往是某個大佬買了某個小區(qū)，就會帶動產(chǎn)業(yè)鏈上的朋友一起買入。

這也是房企看好白云市場的原因之一。

但白云新城上一次拍地已經(jīng)是21年的粵海云港城地塊，而且它還屬于白云新城南區(qū)。

目前，主力新盤也就剩粵海云港城，但它是舊規(guī)項目，面積段在140-270平，總價800萬起步。

整個板塊供應(yīng)非常緊張，庫存面積37475平，去化周期僅約11.7個月。

而齊富路北側(cè)地塊，則緊貼著白云新城北區(qū)，離龍湖天奕、保利云禧、珠江嶺南苑、中海云麓公館“四大金剛”一步之遙。

并且，幾個項目的城市界面、學鐵商配套也是同一檔：

省實云城校區(qū)（云城街道全地段搖號）/蕭崗小學+2/12號線白云文化廣場站+白云新城商圈。

而且，齊富路北側(cè)地塊，還能在原有圈層里，做到明顯的迭代。

一個是新規(guī)產(chǎn)品，100—110%使用率，在白云新城就是T0版本。

另一個是蕭崗舊改，整個舊改片區(qū)規(guī)劃建設(shè)總量335萬平，目前已經(jīng)啟動首期的工程招標。

蕭崗連片舊改，不僅能革新城市界面，更將新增大量的學校、商業(yè)、公園、公服配套等，做產(chǎn)城融合的宜居新城。

其中，規(guī)劃的一所84班中小學，就在地塊南邊。

至于產(chǎn)品規(guī)劃，大的方向也是有的。

如果要打安全牌，那就做100-130平剛改產(chǎn)品起步，搭配部分大戶型，總價500-600萬左右起步，那競爭力就拉出來了。

我們也做過初步測算，項目賣到5.2萬/平就能保本，這個單價相比周邊新盤是有優(yōu)勢的。

結(jié)合克而瑞數(shù)據(jù)，目前白云新城板塊，庫存量最低的面積段，就是100-110平，以及120-130平戶型。

按這樣的思路，齊富路地塊，既能和四大金剛錯位配置，又能吸引白云新城的改善客、分巢出來的年輕一代，都可能買單。

二、白云區(qū)太和鎮(zhèn)039、040地塊，安置房用地

民科園四大安置區(qū)之一的營溪安置區(qū)地塊，起拍總價約5.54億元，折合樓面地價約為5692元/平。

競拍方式為競地價，上不封頂，一輪叫價加500萬。

這個項目將由廣州民科園城更公司回購用于安置，回購總價約15億元，折合計算每平大約15400元。

省流版總結(jié)就是，開發(fā)商不愁銷售，只需要做好代建，確定性高，還有足夠的盈利空間。

地塊的具體邏輯，也可以參考龍歸陶瓷城項目，2022年是中建國際以16.35億元拿下。

今年龍歸陶瓷城2490套房源，是由民科園一次性回購，總金額約43億。

營溪安置區(qū)地塊，和龍歸陶瓷城一樣，同屬于民科園核心區(qū)四大安置區(qū)。

而民科園舊改，屬于廣州52個專項借款項目之一，背后財力那是杠杠的，這也是重要的確定性。

再看回這塊地，素質(zhì)也不錯：

距離14號線太和站僅約50米，附近就是太和金鉑天地、廣外附實驗中學，學鐵商齊了。

地塊總用地約4.37萬平，總建面約9.73萬平，要配建道路、綠地等，綜合性比較能打。

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