來源：成都淘房志

今年的“金九銀十”，太拉胯了！

除了國慶期間成交被“腰斬”的新房，二手市場更是慘不忍睹，大降價比比皆是，一片狼藉。

龍泉的華潤時代之城二期，最新成交一套120㎡套三，成交總價141萬，成交單價11719/㎡，今年4月，成交單價最高到1.7萬＋/㎡。

不到半年，跌了6000元/㎡。

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興隆湖的人居越秀和樾林語和峯，一套127㎡的套四，成交總價193萬，成交單價來到了驚人的1.5萬/㎡。

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該項目最早21年入市，取證單價在2.4-2.8萬/㎡之間，算上這幾年的持有成本。

這個成交，算得上了“腰斬”了。

天東核心的未來城星幕北區(qū)，超低價虧損成交。

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淘房君發(fā)現(xiàn)，從今年下半年以來，成都二手就持續(xù)積壓著大量想降價但還沒付諸行動的項目。

通過降價1萬、5萬，又調(diào)價上漲1萬、5萬，不斷試探著市場底線。

但從9月至今，這份試探的弦，終于是繃不住了，徹底斷開，一瀉千里。

01

天新

二手價格戰(zhàn)主戰(zhàn)場！

這輪下行期，目前來看影響最為嚴重的區(qū)域，應該就是：

天新。

具體原因，還是因為供應量太大且時間集中，現(xiàn)在大量次新入市，現(xiàn)在想出貨就得打價格戰(zhàn)。

天西、公園區(qū)、天東、興隆湖誰都逃不過。

近半年天新的漲跌幅情況 圖源好好選房小程序

比如，天西的卡地亞花園城蔚藍軒B，最新成交一套139㎡朝北的套三，成交總價已經(jīng)跌至2字頭，近幾年最低價。

之前不少人調(diào)侃的，不到300萬買卡地亞，現(xiàn)在真實現(xiàn)了！

未來還會更低嗎？

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天西的首開龍湖云著二期，今年9月一套175㎡的套四，中間樓層，掛牌低至410萬，目前貌似已經(jīng)低于400萬成交。

萬科天府錦繡錦院，至今通過正常二手渠道成交依舊只有去年4月的那1套。

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197㎡主力戶型，目前最低掛牌低至628萬，單價3.1萬/㎡，屬于是虧本甩賣，依舊很難出貨。

天東的天府公園未來城星幕北區(qū)，9月底成交了一套156㎡清水套四。

該項目屬于人才房，當時因為疊加了人才的優(yōu)惠，實際購入價還是比較低的，算上持有成本，這套房屬于小虧。

從目前項目的掛牌情況來看，掛牌單價基本都在2萬＋/㎡，所以，這個項目最大的問題，其實是：

天東的核心位置，成交情況不及板塊和項目預期。

還有比較慘的興隆湖。

就不說一直低價橫盤的天投北鑫苑了。

成交價從21年的巔峰4萬多跌到現(xiàn)在2w左右，依舊很難出貨。

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現(xiàn)在板塊的次新，面臨出貨的壓力也是非常大的。

比如近期成交的人居越秀和樾林語和峯，一套127㎡的套四，成交總價193萬，成交單價來到了驚人的1.5萬/㎡。

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該項目最早21年入市，取證單價在2.4-2.8萬/㎡之間，算上這幾年的持有成本。

這個成交，算得上了“腰斬”了。

項目取證情況 圖源成都房小團小程序

除此之外，公園區(qū)也是這次回調(diào)比較嚴重的區(qū)域。

保利天府時區(qū)，這個很多人都知道了，二手成交對比取證價格也算是“腰斬”。

但是這個盤因為當時有很多折扣，具體成本多少也不得而知。

而且現(xiàn)在公園區(qū)還有一大波次新都還沒有解禁，后續(xù)隨著幾個次新大批量入市，踩踏可能還會繼續(xù)。

麓湖也一樣。

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汀院9月成交了一套178㎡的套四，成交單價2.8萬/㎡，成交總價506.8萬。

對比23年高位，也是大幅回調(diào)。

所以說，這波行情，天新的價格回調(diào)幅度巨大，21、22年上車的朋友，確實虧的還是比較嚴重。

02

主城也沒逃過

回調(diào)的行情！

天新聊完，也要聊一下主城。

主城在這波行情中，其實表現(xiàn)還算不錯，雖然部分項目也很慘，但是總體可控。

淘房君想了下，具體的原因，還是：

在高位時，主城的供應量控制的不錯，不像天新的供應在同一個時間段這么集中，所以在下行期就不容易造成踩踏。

9月以來，主城的成交情況還是可觀。

像比較熱門的區(qū)域，火車南站、萬象城、金融城、大源、攀成鋼、東湖等等核心板塊，一些區(qū)域內(nèi)的標桿項目，價格雖然有所回調(diào)，但是幅度沒有太嚇人。

比如，位于東湖的人居東湖長島，9月成交了一套120㎡的高樓層套三，成交單價3萬/㎡。

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對比前兩年高位，單價跌了5千/㎡左右，表現(xiàn)還算堅挺。

還有像萬象城的華潤二十四城七期，九月成交了一套136㎡套四，成交單價約2.2萬/㎡。

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對比高位時的2.6-2.8萬/㎡，回調(diào)幅度也還可以。

當然了，主城有沒有回調(diào)幅度比較大的呢？

肯定有，主要集中在之前學區(qū)溢價嚴重的項目。

像火車南站的人居盛和林語，在今年回調(diào)就比較嚴重。

7月末，位于高新南的人居盛和林語北區(qū)成交了一套146㎡的套四，成交總價為384萬，成交單價僅2.6萬/㎡。

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而在2023年5月，同戶型產(chǎn)品成交總價一度來到了570萬，成交單價超3.8萬/㎡。

兩年多時間，這套146㎡的四房戶型，跌了將近200萬！

像這種情況，在主城也不是個例。

主要是還是泡沫大小與否。

你認為呢？