來源：中國經(jīng)營報

中經(jīng)記者 吳靜 盧志坤 北京報道

房企投資聚焦之際，北京市場憑借多年來穩(wěn)定的銷售表現(xiàn)成為各大企業(yè)競逐重點(diǎn)。

從今年北京新房市場來看，海淀、朝陽等核心區(qū)域高端改善型項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，對房企業(yè)績乃至排名貢獻(xiàn)突出。

《中國經(jīng)營報》記者了解到，保利發(fā)展在北京核心區(qū)域拿地意愿強(qiáng)烈，從去年至今，保利發(fā)展先后拿下海淀永豐地塊、朝陽三間房地塊以及海淀半壁店地塊。不過，隨著今年海淀、朝陽供地增多，區(qū)域內(nèi)新盤競爭愈加激烈，各項(xiàng)目去化情況牽動外界神經(jīng)。

與此同時，保利發(fā)展海淀半壁店地塊進(jìn)展低于外界預(yù)期，引發(fā)關(guān)注。

拿地5月才報規(guī)

拿地近5個月，北京海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地塊的報規(guī)圖終于公布。

在強(qiáng)調(diào)資金流速的北京市場，拿地4—5月開盤銷售已經(jīng)較為常見，半壁店項(xiàng)目的慢節(jié)奏反而引發(fā)了外界的好奇。

該地塊于今年5月20日由保利發(fā)展聯(lián)合北京建工以45.45億元總價成交，折合樓面價約7.84萬元/平方米，溢價率11.95%。

其中包含兩幅子地塊，均為居住用地，其中西側(cè)0003地塊占地2.35公頃，容積率1.3，地上建筑規(guī)模約3.05萬平方米；東側(cè)0004地塊占地1.71公頃，容積率1.6，地上建筑規(guī)模約2.74萬平方米。地塊總占地面積4.06公頃，地上建筑規(guī)模約5.8萬平方米，限高18米。

據(jù)悉，該地塊在出讓之前曾進(jìn)行過調(diào)整。一是根據(jù)《綜合實(shí)施方案》《供地條件》及空軍機(jī)場凈空區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目控高審批有關(guān)要求，各地塊建筑應(yīng)按15米控制。最終以空軍機(jī)場主管部門審批意見為準(zhǔn)，且建筑高度不得超過18米。

二是0004地塊南側(cè)、東側(cè)為規(guī)劃街坊路一、街坊路二，紅線寬度宜控制在11米。這樣南側(cè)街坊路沒有變化，東側(cè)街坊路由原先規(guī)劃寬18米，其中7米納入容積率，改為不占用0004地塊容積率，相當(dāng)于增加了地上實(shí)際使用面積。

三是在保證供地條件確定的用地、建筑及綠地等規(guī)劃指標(biāo)不減少的前提下，0003、0004地塊容積率、綠地率可統(tǒng)籌核算。這樣將方便后期開發(fā)企業(yè)排布建設(shè)。

對于項(xiàng)目建筑高度，自拿地之時便留有懸念，根據(jù)最新公布的報規(guī)圖，項(xiàng)目整體容積率為1.43，建筑層數(shù)為地上5層、地下3層，建筑高度15.89米，綠地率30%。該項(xiàng)目分為了東西兩個地塊。 其中，西側(cè)地塊規(guī)劃了8棟住宅，多數(shù)為5層樓。部分單位為4層、3層。 東側(cè)地塊則規(guī)劃了6棟樓，均為5層樓設(shè)計(jì)。

據(jù)中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，該地塊所在的海淀區(qū)田村板塊占據(jù)西四環(huán)優(yōu)越區(qū)位，享有環(huán)線優(yōu)勢及永定河引水渠生態(tài)資源。距離地鐵6號線田村站約1公里，距離地鐵6號線和12號線交會站海淀五路居站約800米。

不過，值得注意的是，項(xiàng)目北側(cè)京門鐵路現(xiàn)已停運(yùn)，1.9公里外軍用機(jī)場或產(chǎn)生噪聲污染。西側(cè)房齡逾20年的老舊社區(qū)與東側(cè)待提升的河岸景觀，使得城市界面略顯陳舊。

周邊生活配套方面，鄰近航天中心醫(yī)院、中國人民解放軍總醫(yī)院，田村地鐵站附近有京糧廣場、萬達(dá)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目，學(xué)區(qū)主要是行知實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中國人民大學(xué)附屬小學(xué)（亮甲西校區(qū)）等。

目前，該項(xiàng)目周邊沒有在售新盤，二手房包括田村路39號院、樂府江南等，掛牌價約9.7萬元/平方米。

次新房有2023年年底交付的大苑海淀府，主力戶型為170—319平方米大平層，為2000萬元級別高價住宅，成交均價12萬元/平方米。西北5公里外的印香山和香山樾，容積率1.05、限高12米，主力戶型為180—270平方米的改善產(chǎn)品，均價約12萬元/平方米。

張凱指出，從海淀區(qū)近兩年的土拍格局來看，從四季青頂豪到永豐科技住區(qū)，從功德寺低密地塊到朱房村城市更新，開發(fā)熱點(diǎn)持續(xù)西移北拓，產(chǎn)業(yè)引擎、教育醫(yī)療配套與城市界面的迭代升級，正在取代傳統(tǒng)環(huán)線價值，成為區(qū)域增值的核心動能。

他指出，當(dāng)區(qū)域開發(fā)形成集群效應(yīng)時，半壁店地塊需直面城市更新與價值重塑的雙重挑戰(zhàn)，在環(huán)線優(yōu)勢與生態(tài)基底之上，通過規(guī)劃彈性與產(chǎn)品力突破，探索主城稀缺地塊與區(qū)域發(fā)展勢能錯位中的獨(dú)立價值增長路徑。與該項(xiàng)目的慢節(jié)奏相比，往西3.5公里的寶山村“雙子星”目前已公布了規(guī)劃方案和案名。區(qū)別于目前海淀市場上多數(shù)大戶型高價住宅，兩項(xiàng)目均采取“小而精”的定位。其中，由中建壹品開發(fā)的海宸元境規(guī)劃11棟7—11層洋房住宅，總計(jì)414戶，套均面積約123平方米。戶型面積段覆蓋98—180平方米，其中98—125平方米為主力戶型，占比近八成。

由金隅地產(chǎn)開發(fā)的北京隅·海岄規(guī)劃13棟6—11層洋房，總計(jì)458戶，套均面積120平方米。戶型包含106、128和145平方米，主力戶型128平方米占比近半。

記者了解到，保利發(fā)展在半壁店項(xiàng)目中的合作方北京建工已于近期選擇退出項(xiàng)目開發(fā)，目前還不清楚項(xiàng)目后續(xù)是否會引入新的合作方。記者就半壁店項(xiàng)目籌劃進(jìn)展及差異化優(yōu)勢等問題聯(lián)系保利發(fā)展，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

北京區(qū)域總經(jīng)理的考驗(yàn)

據(jù)了解，上述項(xiàng)目并非保利發(fā)展和北京建工首次合作拿地，同樣在海淀區(qū)域，雙方曾于去年7月25日在海淀永豐板塊以89.01億元競得一宗宅地，溢價率3.5%。住宅部分成交樓面均價約5.96萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為9萬元/平方米。隨后開發(fā)為嘉華天珺。

在產(chǎn)品打造上，嘉華天珺主力戶型為99平方米的三居和134平方米的四居。此外，項(xiàng)目還包括127平方米的高層房源、172平方米的平層大四居，以及少量88平方米的邊戶。該項(xiàng)目通過加大贈送面積，綜合得房率在80%—88%，目標(biāo)客群為在昌平和海淀通勤的初級改善客群。

今年1月1日，嘉華天珺東區(qū)地塊率先取證，共852套住宅，備案均價8.2萬—9.7萬元/平方米，并于1月13日晚間搶先開盤。

與海淀今年幾個入市的項(xiàng)目相比，嘉華天珺去化速度緩慢，截至目前，東區(qū)網(wǎng)簽216套，成交均價8.5萬元/平方米，去化率25.4%。

而項(xiàng)目西區(qū)于今年4月5日取證，5個多月來一直未形成網(wǎng)簽。整個項(xiàng)目東西區(qū)加起來還有上千套房源。保利發(fā)展于今年9月初宣布對西區(qū)進(jìn)行整體調(diào)規(guī)。地上面積和容積率沒有變化，樓棟排布發(fā)生變動，由原來的東偏南改為正南正北朝向，冬季可增加采光時間。同時，樓棟排列也由原來的平行排列變?yōu)辄c(diǎn)狀布局。

樓棟排布調(diào)整后，原來的10棟住宅樓變成15棟，房源由424套增至488套，戶均面積從111平方米縮至100平方米。據(jù)了解，該項(xiàng)目西區(qū)戶型原來為99平方米和134平方米，此次調(diào)規(guī)后戶型面積變小。

保利發(fā)展方面此前向記者表示：“項(xiàng)目是結(jié)合客戶反饋以及西區(qū)地塊的特質(zhì)進(jìn)行的調(diào)整，此次調(diào)規(guī)后，中小戶型仍以99、88平方米為主，產(chǎn)品不變，個別戶型小了1—2平方米，134平方米變成了116平方米?！?/p>

記者了解到，近兩年，北京區(qū)域之間、項(xiàng)目之間分化不斷加劇，房企紛紛將投資聚焦在朝陽、海淀等核心區(qū)域，保利發(fā)展亦不例外。

此前幾年，保利發(fā)展在京布局主要位于遠(yuǎn)郊區(qū)域，2018—2022年，其所拿地塊主要集中在順義和大興。但隨著樓市持續(xù)調(diào)整，遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目多面臨去化緩慢的問題。

2023年，保利發(fā)展在朝陽區(qū)域拿下4宗地塊，權(quán)益價款近81億元；2024年7月，保利發(fā)展聯(lián)合北京建工以89.01億元競獲北京海淀永豐地塊，即上述嘉華天珺項(xiàng)目；今年2月，保利發(fā)展聯(lián)合中國金茂摘得朝陽三間房地塊，其中南區(qū)地塊由保利發(fā)展打造為朝觀天珺；今年5月20日，保利發(fā)展再次聯(lián)合北京建工拿下海淀半壁店地塊。這些項(xiàng)目成為其轉(zhuǎn)戰(zhàn)核心區(qū)的重要布局。

但隨著海淀、朝陽今年加大土地供應(yīng)，疊加“好房子”政策落地，新盤之間競爭愈加激烈。

以海淀半壁店項(xiàng)目為例，從樓面價來看，該項(xiàng)目比去年11月出讓的海淀功德寺“雙子星”每平方米貴出近7000元。而功德寺“雙子星”項(xiàng)目位于海淀區(qū)上地板塊，地塊北側(cè)是中關(guān)村軟件園，是騰訊、百度、新浪等互聯(lián)網(wǎng)大廠總部聚集地；東南側(cè)有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中上地學(xué)校和即將開工建設(shè)的101中12年一貫制學(xué)校，無論是區(qū)位、周邊配套還是高端購買力均優(yōu)于半壁店。功德寺“雙子星”兩個項(xiàng)目今年3月入市，成交均價10.5萬元/平方米。

相較之下，較高的樓面價使得半壁店項(xiàng)目略顯被動。此外，該項(xiàng)目還將面臨寶山村“雙子星”的直接競爭，后者樓面價僅5.5萬元/平方米左右，且定位剛需及剛改產(chǎn)品，是今年海淀五環(huán)內(nèi)購房門檻較低的新盤。

而保利發(fā)展在海淀的另一項(xiàng)目嘉華天珺目前也受調(diào)規(guī)影響。據(jù)了解，項(xiàng)目調(diào)規(guī)需重新走報規(guī)、審批、拿規(guī)劃證、預(yù)售證等流程，保利發(fā)展方面預(yù)計(jì)西區(qū)項(xiàng)目將在明年二季度才能再次入市。

據(jù)了解，今年2月，保利發(fā)展北京區(qū)域換帥，此前擔(dān)任保利北京總經(jīng)理達(dá)3年之久的劉喜濤調(diào)往河南，80后“老將”李紅亮接任。

作為從集團(tuán)總部直派的高管，李紅亮在北京的工作被寄予厚望。隨著核心區(qū)域競爭加劇，迎接李紅亮的將是新一輪的考驗(yàn)。