北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，如果不考慮學(xué)區(qū)，那豐臺(tái)方莊的板塊您認(rèn)為怎么樣？看了幾個(gè)塔樓，感覺戶型能接受，據(jù)說是質(zhì)量不錯(cuò)，所以有點(diǎn)動(dòng)心這二環(huán)外的地段。但是都說南城的保值不行，這里又都是塔樓，怕以后不好出手。

A：

1、方莊挺好啊，中國第一個(gè)富人區(qū)，也是最大的體制內(nèi)宿舍區(qū)。這是當(dāng)年的“國家級(jí)”項(xiàng)目，北京市長親自監(jiān)督規(guī)劃+施工，所以各種配套到任何時(shí)候都不算過時(shí)。

當(dāng)然現(xiàn)在是老了點(diǎn)兒了，跟后來的次新盤不好比。但自住的方便舒適沒問題，居住角度的性價(jià)比相對(duì)高，本來房子就是用來住的。

2、塔樓是那個(gè)年代的時(shí)尚，參考的香港新加坡。另外也是為了抗震，畢竟80年代距離唐山大地震沒多遠(yuǎn)，人們的感受深刻，而塔樓在安全方面是超過板樓的。反正質(zhì)量肯定不錯(cuò)，我在方莊住過，絕大多數(shù)樓棟的保溫隔音都很好，超過現(xiàn)在的部分新校區(qū)。

但戶型就看自己的喜歡了，畢竟這是當(dāng)年的塔樓，本身就不好設(shè)計(jì)戶型。再加上是體制內(nèi)社區(qū)，級(jí)別+面積的約束，導(dǎo)致設(shè)計(jì)師們也很為難。明明加個(gè)幾平米就能大為改善，但制度標(biāo)準(zhǔn)不能突破，所以就只能這樣兒了。

3、保值肯定不占優(yōu)，和北城相比在價(jià)格走勢上弱點(diǎn)兒。不過這種事兒不是今天發(fā)生的，而是90年代亞運(yùn)村建成之后就開始了。但這30年過去，價(jià)格上也沒落后多少，能看出價(jià)格差都得是以10年為周期的了。所以也別太糾結(jié)吧，還是多考慮自住為好。

是否好出手主要看價(jià)格，房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少是大部分。只要地段兒好+配套齊，那無論什么戶型，只要價(jià)格別太高就都不難賣。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我目前狀態(tài)是離歸對(duì)，包括孩子車子和房子。39歲了，職場壓力很大，總有一種隨時(shí)失業(yè)的危機(jī)感。所以雖然手中有200來萬，但也一直沒買房，不敢背上沉重的還貸壓力。

但近期看網(wǎng)絡(luò)和聽朋友們分析北京房價(jià)，感覺租金收益率確實(shí)高于國債了，符合之前說的以國債為矛的說法。所以想請(qǐng)教您一下，是否現(xiàn)在可以算抄底了？

A：

1、是否抄底自己決定，我只能說現(xiàn)在算北京房價(jià)的底部，從理論上是沒什么下跌空間了。理由也是對(duì)標(biāo)國債+五大行利率，目前北京的平均租金收益率已經(jīng)明顯超過了。歷史上這種情況的時(shí)期不多，每次都是階段底部。

2、最典型的是2008年，北京房價(jià)經(jīng)過暴跌之后穩(wěn)定在均價(jià)1萬，租金坪效是年化400，也就是收益率4%。而同時(shí)期的銀行存款利率從年初的6%經(jīng)過連續(xù)下降，到年底的時(shí)候降到了3.6%。當(dāng)時(shí)的國債利率我忘了，但從存款利率來說明顯低于租金收益了。

同時(shí)期還因?yàn)槊绹l(fā)次貸危機(jī)，咱們這邊兒緊急救市，四萬億計(jì)劃在年底出臺(tái)，伴隨著的還有刺激買房的政策。所以房價(jià)是第二年春秋開始上漲，到夏天的時(shí)候出現(xiàn)暴漲。

3、此外的幾次集中在1997年東亞金融風(fēng)暴之后，租金收益幾次高于同期存款利率，一直延續(xù)到2005年房價(jià)暴漲之前。

4、簡單就這情況，是否買房自己決定，我只是列出來供參考而已。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，我現(xiàn)在糾結(jié)買房的事，我在北京工作一直租房，老家拆遷但只有幾十萬，加上所有積蓄不過百萬。父母的想法是讓我在北京買房當(dāng)首付，但北京也就是老破小，郊區(qū)的住不上，每個(gè)月還得至少按揭一萬多，比我現(xiàn)在住公租房多多了。

我的想法是索性老家買一套當(dāng)退路，30萬就夠了，父母也能住。但他們就認(rèn)為老家的房子嚴(yán)重過剩，過幾年也會(huì)跟鶴崗似的，所以寧可租房也不愿買。

A：

1、您這是要問我什么呢？買在哪里其實(shí)是家務(wù)事兒，跟父母慢慢協(xié)商唄，外人不好說什么。

2、或者說房子是用來住的，您覺得買在哪里的自住功能更強(qiáng)就買哪里吧。如果是確定以后在北京工作和定居，那就買北京的，房貸一般都是前幾年壓力大，之后隨著漲工資和貨幣通脹，壓力會(huì)逐漸減少的。當(dāng)然這也看自己的收入預(yù)期，量力而為別強(qiáng)求。

3、老家的房子是否過剩，這其實(shí)可以算算賬。北京上海以及全國全世界的各大城市，大多數(shù)的人口和房子套數(shù)的比例都是3:1左右。比如北京人口2200萬，不到800萬套房。上海2400萬人，房子860萬套。香港750萬人，房子200多萬套。而如果達(dá)到2:1，那就是房子明顯過剩了。另外人口要用“常住人口”，別用“戶籍人口”。

4、總之我沒什么建議，這只能是家庭內(nèi)部協(xié)商的事兒，或者說是只有自己最了解自己的情況和預(yù)期，所以還是自己考量吧。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我家現(xiàn)在有接近200萬的積蓄，考慮貸款給孩子買個(gè)西城的占坑房。但是孩子又剛兩歲多點(diǎn)，感覺等的時(shí)間太長似的，擔(dān)心真的人口少了學(xué)區(qū)房就降了?？墒侨绻毁I的話這錢存銀行又幾乎沒利息，理財(cái)不敢買了，黃金也感覺風(fēng)險(xiǎn)越來越大，不知道該怎么辦了。

也想過在外地買個(gè)租金高的，比如朋友推薦成都或杭州蘇州的租售比都高，但是想到孩子幾年后上學(xué)的時(shí)候又要換房，這稅和中介費(fèi)成本高，而且外地的房子也不好打理，交給中介就又被拿走一大塊收益，怎么都不好決定。

A：

1、您想的已經(jīng)非常全面了，就是這種現(xiàn)狀，我都沒有可補(bǔ)充的了，更沒有建議。

2、要不然索性就先存銀行活期吧，或者買短期+隨時(shí)可贖回的理財(cái)產(chǎn)品，反正也無所謂那點(diǎn)兒利息了。但同時(shí)關(guān)注各個(gè)投資市場，感覺有機(jī)會(huì)了就出手。

我家現(xiàn)在是這么在準(zhǔn)備的，閑置資金買的都是短期理財(cái)，沒比活期利息高多少。因?yàn)樵谖铱磥憩F(xiàn)在的市場是“投資荒漠”，看上去一堆東西，包括股票比特幣，但實(shí)際上要么是沒行情，要么是風(fēng)險(xiǎn)大，有一種拿錢四顧心茫然的感覺。

3、所以索性別著急了，存銀行雖然沒什么收益，但總比投資錯(cuò)了的賠錢要強(qiáng)。投資第一原則不是高收益，而是避險(xiǎn)，避免損失才是投資的第一性原則。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，我想知道北京房子的空置率。我查到的數(shù)字是全國為18.4%，相當(dāng)于1.28億套沒人住，但沒有查到北京的。另外我查到日本的房屋空置率才14.2%，人家崩盤了30多年都比中國低。但我也沒查到東京的，所以想問問您做一下北京和東京的比較。

A：

1、可我也不知道啊，某些統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)是有數(shù)字的，但我既不知道真假，也不愿意花錢買，所以也只能上網(wǎng)查。但既然您在網(wǎng)上沒搜到，那我估計(jì)也找不到的。

2、不過按照常規(guī)來說，全世界各主要國家的核心城市，空置率都在5-10%之間波動(dòng)，平均為7%左右。

不過這個(gè)數(shù)字一般只是對(duì)出租市場影響較大。低于5%代表出租房源緊俏，租金有上漲的可能。高于8%則是供大于求了，房租下跌的可能性大。

北京這兩年房租至少是沒漲，不少地段兒還下跌了，那應(yīng)該空置率應(yīng)該在9%左右，甚至超過10%。但不會(huì)超過太多，否則就是租金崩盤了。東京的情況我不知道，如果租金平穩(wěn)，那一般就在7%左右。

3、另外您查到的這18.4%的數(shù)字應(yīng)該是包括農(nóng)村房產(chǎn)的，1.28/0.184=6.96億套，這就是全國所有房產(chǎn)的總量。其中城市占比4億多套，占比60%，農(nóng)村占比40%。

但說實(shí)話，我認(rèn)為是農(nóng)村空置率應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市，其中小城市又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大城市。如果北京空置率10%，那小城市20%都不止，農(nóng)村則有可能在30-40%了。

4、總之我認(rèn)為中國的空置率挺高的，而且雖然人口減少會(huì)更高。另外再疊加人口聚集，大中小城市的空置率更會(huì)逐步分化。

僅供參考。

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