昆明“陽(yáng)光城·滇池半山”項(xiàng)目破產(chǎn)重整案出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，浙江國(guó)資背景的北京厚信與新財(cái)?shù)缆?lián)合體接盤(pán)，取代原重整投資方文瀾地產(chǎn)。

楚小強(qiáng) 中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

一場(chǎng)持續(xù)兩年、牽動(dòng)多方神經(jīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)重整案，在經(jīng)歷原投資人被主要債權(quán)人否決的僵局后，終于迎來(lái)了新的轉(zhuǎn)折。

具有浙江國(guó)企背景的北京厚信及新財(cái)?shù)缆?lián)合體臨危受命，接下了盤(pán)活昆明“陽(yáng)光城·滇池半山”項(xiàng)目的重?fù)?dān)。

不過(guò)，重新確定重整投資人只是第一步，面對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)房企通盈地產(chǎn)50多億元的巨額債務(wù)和當(dāng)前低迷的市場(chǎng)環(huán)境，這場(chǎng)重整戰(zhàn)役才剛剛進(jìn)入深水區(qū)。

重整投資人生變

日前，云南昆明地產(chǎn)界一樁備受關(guān)注的破產(chǎn)重整案件迎來(lái)新進(jìn)展。昆明通盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“通盈地產(chǎn)”）管理人發(fā)布公告，正式確認(rèn)北京厚信隆和置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京厚信”）與新財(cái)?shù)拦芾碜稍児煞萦邢薰荆ㄒ韵潞?jiǎn)稱“新財(cái)?shù)馈保┙M成的聯(lián)合體，成為通盈地產(chǎn)破產(chǎn)重整案新的重整投資人。

這紙公告背后，是一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)一年的拉鋸、博弈與等待。它終結(jié)了自2024年原重整投資方被選定，卻無(wú)法獲得債權(quán)人認(rèn)可而導(dǎo)致的漫長(zhǎng)僵局，也讓一度沉寂的“陽(yáng)光城·滇池半山”項(xiàng)目，重新看到了復(fù)蘇的曙光。

此次重整投資人的確認(rèn)，并非一次公開(kāi)的“擂臺(tái)賽”，更像是一場(chǎng)在有限范圍內(nèi)找到的“最優(yōu)解”。整個(gè)過(guò)程充滿了無(wú)奈的現(xiàn)實(shí)考量與精準(zhǔn)的路徑選擇。

根據(jù)管理人發(fā)布的公示，2025年9月30日，管理人采取了“定向邀請(qǐng)”的方式，除原重整投資方昆明文瀾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“文瀾地產(chǎn)”）外，向去年曾參與角逐但落選的3家意向投資人——南昌市建筑工程集團(tuán)、中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托和藝城房地產(chǎn)集團(tuán)，以及由三大主要債權(quán)人（民生銀行、外貿(mào)信托、名筑建工）與通盈地產(chǎn)股東方共同推舉的“新面孔”——北京厚信與新財(cái)?shù)缆?lián)合體，發(fā)出了重整投資人招募邀請(qǐng)函。

然而，市場(chǎng)的熱情似乎已在過(guò)去一年的消耗中褪去。截至2025年10月10日，只有北京厚信及新財(cái)?shù)缆?lián)合體提交了《意向函》及《投資方案》。其余受邀者中，中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托明確退出，南昌市建筑工程集團(tuán)和藝城房地產(chǎn)集團(tuán)則沉默以對(duì)。

這意味著，在報(bào)名截止時(shí)，北京厚信聯(lián)合體成為了參與比選的唯一“人選”。

在“有且僅有一家”的局面下，經(jīng)由昆明市西山區(qū)府院聯(lián)動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議決議，以及西山區(qū)人民法院同意，該聯(lián)合體被正式“鎖定”為新的重整投資人。

這場(chǎng)持續(xù)一年的重整投資人招募，以一種近乎“指定”的方式，迅速塵埃落定。

為何是這家聯(lián)合體？市場(chǎng)目光迅速聚焦于其背景。

從公開(kāi)信息來(lái)看，核心平臺(tái)北京厚信，注冊(cè)于2024年3月，比原投資人文瀾地產(chǎn)早成立兩個(gè)月，都是通盈地產(chǎn)被裁定破產(chǎn)重整后誕生的“新公司”。

不過(guò)，相比文瀾地產(chǎn)，北京厚信可謂來(lái)頭不小。股權(quán)穿透后，北京厚信的絕大部分股權(quán)，最終由浙江省屬國(guó)企浙商金匯信托股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“浙金信托”）通過(guò)層層架構(gòu)間接持有。浙金信托為國(guó)有上市金控集團(tuán)“浙江東方”控股子公司。

這一堅(jiān)實(shí)的國(guó)資背景，顯然比由2名自然人持股的文瀾地產(chǎn)更能平息主要債權(quán)人的疑慮。

聯(lián)合體的另一方新財(cái)?shù)酪膊缓?jiǎn)單，該公司由周小明博士聯(lián)合創(chuàng)立并掌舵，專(zhuān)注于為超高凈值家族提供財(cái)富管理服務(wù)。周小明頭銜眾多，不僅是《信托法》起草人、《證券投資基金法》起草組成員，還是知名信托與財(cái)富管理專(zhuān)家。

新財(cái)?shù)赖目蛻舸蠖际菄?guó)內(nèi)最有錢(qián)的超高凈值人士，旗下成立了全資子公司浙江新財(cái)?shù)劳顿Y管理有限公司，并協(xié)同參股的浙江厚信資產(chǎn)管理有限公司旗下的浙江虞華投資管理有限公司，為超高凈值家族客戶提供私募基金理財(cái)產(chǎn)品以及資產(chǎn)配置服務(wù)。

顯然，新財(cái)?shù)赖募尤耄粌H帶來(lái)了頂級(jí)的金融法律智慧，更可能意味著其背后強(qiáng)大的資金募集能力和復(fù)雜的金融工具運(yùn)用能力，這對(duì)于設(shè)計(jì)一個(gè)能平衡各方利益的、可行的債務(wù)重整方案至關(guān)重要。

原投資人尷尬退場(chǎng)

新重整投資人的登場(chǎng)，也正式為舊投資人的黯然退出畫(huà)上休止符。回望過(guò)去一年，文瀾地產(chǎn)的介入與離場(chǎng)，堪稱此案中最富戲劇性的一幕。

時(shí)間撥回2024年夏天。當(dāng)時(shí)，通盈地產(chǎn)管理人在6月15日發(fā)布重整投資人招募公告后，一度形勢(shì)大好，吸引了8家意向企業(yè)報(bào)名參與，其中4家（文瀾地產(chǎn)、南昌市建筑工程集團(tuán)、中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托、藝城房地產(chǎn)集團(tuán)）在2024年7月25日繳納了遴選保證金，提交了重整方案。

在隨后由云南禹信招標(biāo)代理有限公司主持的公開(kāi)遴選中，遴選委員會(huì)通過(guò)對(duì)方案評(píng)審，文瀾地產(chǎn)最終勝出，以第一候選人身份成為重整投資人。

然而，這家“遴選”而出的公司，幾乎從誕生之初就疑問(wèn)纏身。公開(kāi)信息顯示，文瀾地產(chǎn)注冊(cè)于2024年5月，即在招募程序開(kāi)始前一個(gè)月才匆忙成立。它的股東結(jié)構(gòu)極為簡(jiǎn)單，僅為兩名自然人——巴夢(mèng)文持股51%，孫錦輝持股49%。

更令外界驚訝的是，企查查信息表明，這兩名自然人名下再無(wú)其他公司，也未在任何其他公司擔(dān)任重要職務(wù)。

這樣一家既無(wú)過(guò)往開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、也無(wú)顯赫背景支撐的“新殼”公司，竟擊敗南昌市建筑工程集團(tuán)、中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托2家國(guó)企以及資深房企藝城房地產(chǎn)集團(tuán)，成為唯一重整投資人，令外界質(zhì)疑之余，也讓許多債權(quán)人態(tài)度警惕。

疑慮很快變成了冰冷的表決結(jié)果。2024年9月，管理人依據(jù)文瀾地產(chǎn)的方案編制了《重整計(jì)劃（草案）》并提交債權(quán)人會(huì)議表決。至表決期限屆滿，草案未能通過(guò)。

涉及債權(quán)金額最大的擔(dān)保債權(quán)組（債權(quán)額高達(dá)39億元）、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償債權(quán)組（債權(quán)額6.7億元）、普通債權(quán)組（債權(quán)額8.09億元）以及消費(fèi)者購(gòu)房?jī)?yōu)先債權(quán)組（債權(quán)額1059萬(wàn)元），表決結(jié)果均未通過(guò)。

此后一年間，盡管文瀾地產(chǎn)與各組債權(quán)人分別磋商，并多次對(duì)重整投資方案進(jìn)行修改、完善，但依舊未能贏得認(rèn)可，僵局由此形成。

轉(zhuǎn)機(jī)在2025年4月出現(xiàn)，通盈地產(chǎn)的三大主要債權(quán)人以及股東方，攜北京厚信及新財(cái)?shù)缆?lián)合體，以現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議方式向昆明市西山區(qū)人民法院及管理人提出更換投資人的訴求。

這一行動(dòng)信號(hào)明確，主要債權(quán)人已不再滿足于方案的修修補(bǔ)補(bǔ)，而是要求徹底更換執(zhí)行主體。在失去最關(guān)鍵的支持后，文瀾地產(chǎn)的退出已成定局。

2025年7月25日，文瀾地產(chǎn)致函法院和管理人，以“鑒于目前項(xiàng)目的實(shí)際情況”為由，希望退出。

一場(chǎng)持續(xù)近一年的資格拉鋸戰(zhàn)，以原投資人的黯然離場(chǎng)告終。

巨債壓頂下的重生之困

無(wú)論是文瀾地產(chǎn)的折戟，還是北京厚信聯(lián)合體的接盤(pán)，其面對(duì)的都是一個(gè)資金斷裂、債務(wù)壓頂?shù)臄R淺項(xiàng)目。

通盈地產(chǎn)何以至此？“陽(yáng)光城·滇池半山”項(xiàng)目的狀況又當(dāng)如何？一切還得從2019年說(shuō)起。

2019年6月，作為陽(yáng)光城下屬房企，通盈地產(chǎn)成功競(jìng)得昆明市西山區(qū)5宗地塊（3、4、6、7、15號(hào)地塊），其中4宗城鎮(zhèn)住宅用地，1宗批發(fā)零售用地，用于開(kāi)發(fā)“陽(yáng)光城·滇池半山花園”項(xiàng)目。

滇池半山項(xiàng)目是通盈地產(chǎn)曾經(jīng)輝煌的夢(mèng)想，但在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，如今卻成了沉重的包袱。

根據(jù)昆明市西山區(qū)人民法院在2023年11月3日作出的民事裁定書(shū)，通盈地產(chǎn)被裁定破產(chǎn)重整時(shí)，已處于資不抵債的境地。

截至2023年1月30日，公司賬面資產(chǎn)約93.40億元，負(fù)債約95.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)102.56%。更為嚴(yán)峻的是，公司“銀行賬戶上無(wú)可用現(xiàn)金”，資產(chǎn)流動(dòng)性完全枯竭。

這個(gè)位于昆明市西山區(qū)、總用地面積約667.52畝、總建筑面積92萬(wàn)平方米的樓盤(pán)項(xiàng)目，從此陷入困境。

其中，4號(hào)地塊（悅瀾海苑）與7號(hào)地塊（漫悅海苑）雖已有部分樓棟建成甚至交付，但仍有大量未售房產(chǎn)和車(chē)位。為推進(jìn)7號(hào)地塊“保交樓”，管理人甚至不得不于2023年12月引入5850萬(wàn)元的共益?zhèn)杩睢?/p>

3號(hào)、6號(hào)、15號(hào)地塊，或僅部分動(dòng)工，或目前未開(kāi)發(fā)，是項(xiàng)目未來(lái)的潛力所在，但也意味著需要投入巨量的后續(xù)建設(shè)資金。

根據(jù)管理人2024年6月15日披露的債務(wù)情況，通盈地產(chǎn)已初步認(rèn)定的債務(wù)包括：建設(shè)工程合同類(lèi)債權(quán)8.20億元、擔(dān)保債權(quán)39億元、普通債權(quán)1.73億元等等，合計(jì)超過(guò)50億元。

粗略計(jì)算，這些債務(wù)平攤到項(xiàng)目總建筑面積上，每平方米承載著超過(guò)5400元的債務(wù)。這無(wú)疑為接盤(pán)者設(shè)下了較高的資金和運(yùn)營(yíng)門(mén)檻。

2025年10月14日，昆明市西山區(qū)人民政府辦公室組織召開(kāi)西山區(qū)府院聯(lián)動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議，會(huì)議中管理人通報(bào)滇池半山項(xiàng)目破產(chǎn)工作推進(jìn)情況之余，各方也針對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)中的難點(diǎn)、堵點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深入研究和討論。

如今，北京厚信與新財(cái)?shù)缆?lián)合體的入場(chǎng)，為“滇池半山”項(xiàng)目按下了一次艱難的重啟鍵。其背后的國(guó)資色彩與專(zhuān)業(yè)金融能力，是它能夠獲得主要債權(quán)人和管理人信任的通行證。

不過(guò)，確定投資人僅僅是第一步，接下來(lái)真正的考驗(yàn)在于，這位“白衣騎士”需要拿出一份能讓所有債權(quán)人，尤其是擁有39億元債權(quán)的擔(dān)保債權(quán)組滿意的《重整計(jì)劃草案》。

畢竟文瀾地產(chǎn)的尷尬退場(chǎng)已經(jīng)證明，任何無(wú)法贏得核心債權(quán)人支持的計(jì)劃，都只是一紙空文。

債權(quán)人及購(gòu)房者更關(guān)心的是，希望這場(chǎng)歷時(shí)已久的破產(chǎn)重整案，在更換有實(shí)力的主角后能迎來(lái)一個(gè)嶄新局面。