南通市區(qū)又有兩個在售新房項目加入“破發(fā)”行列。

第一個，創(chuàng)新區(qū)地標(biāo)大盤金鷹世界·尚府。

近期成交了首套二手房，成交價僅14402元/㎡。

該房源是一套建面約118㎡大高層，掛牌價178萬，成交價約170萬，調(diào)價1次，帶看9次，成交周期82天。

信息顯示，金鷹世界·尚府2020年首開均價為2.83萬/㎡，二期加推更上漲至2.89萬/㎡。

若以2.8萬/㎡估算，這套二手房當(dāng)初購入價在330萬左右。

對比當(dāng)前成交價，單價暴跌超1.3萬/㎡，總價縮水約160萬，跌幅近50%。

目前，該小區(qū)共有36套二手房掛牌，整體掛牌均價尚且維持在近2.3萬/㎡。

但最低掛牌單價已降至約1.65萬/㎡，另有多套房源掛牌單價跌破2萬/㎡，業(yè)主虧損已成定局。

更嚴(yán)峻的是，金鷹世界·尚府新房銷售近乎“停滯”。

項目共規(guī)劃1440套住宅，截至9月底僅備案695套，整盤去化率尚不足50%，未備案存量仍高達(dá)745套。

根據(jù)我們統(tǒng)計，該項目已經(jīng)連續(xù)五個月“0備案”，去化動力基本喪失。

小道消息稱，項目售樓處價格已有所松動，結(jié)合此次二手房“腰斬”表現(xiàn)，后續(xù)價格進(jìn)一步下探的可能性較高。

五龍匯板塊的星尚御和源，也在近期加入“破發(fā)”行列——首套二手房成交價僅15649元/㎡。

這套建面約140㎡小高層，掛牌價228萬，成交價約219萬，調(diào)價3次，帶看43次，成交周期132天。

星尚御和源2022年首開均價為2.45萬/㎡，開盤即遭遇市場寒流，后降價至1.7萬-1.8萬/㎡左右。

若按首開價估算，這套二手房總價縮水或超120萬；即便按折后價估算，也跌去近30萬。無論如何計算，業(yè)主虧損已成事實。

所幸項目體量較小，共382套住宅，截至9月底已備案317套，整盤去化率約83%，剩余65套未備案房源有望在今年完成清盤。

粗略統(tǒng)計，南通市區(qū)約半數(shù)在售新房項目已有二手房成交記錄，且無一例外全部“破發(fā)”，部分項目跌幅甚至超過60%。

于開發(fā)商而言，脫離真實需求的扛價策略已是徒勞，回籠現(xiàn)金方是寒冬中的求生之道；

于非自住投資者而言，虧本拋售亦非完全失敗，也是一種及時止損的理性選擇。

此輪調(diào)整，既是對過往非理性繁榮的清算，也為未來更加健康穩(wěn)健的市場重構(gòu)了起點。

數(shù) 據(jù) 說 明

*數(shù)據(jù)來源：貝殼找房

*統(tǒng)計時間：2025年10月22日

*轉(zhuǎn)載或引用，請注明來源「新知南通研究院」