大家好，這里是樓花網(wǎng)。

8月29日取證，截止10月8日，長安源境二期網(wǎng)簽6套，去化率2.88%，中海長安源境二期開盤表現(xiàn)慘淡，核心數(shù)據(jù)折射市場寒意：

• 僅網(wǎng)簽6套，去化率低至2.88%，簽約面積670㎡
• 成交均價5.58萬/㎡，較一期直降5000元/㎡，較指導價（7.68萬/㎡）血降2.1萬
• 套均面積111㎡，顯示小戶型成主力，但對比競品仍顯“偏大”

一、深度對比：一期二期，冰火兩重天

• 一期（830地塊）
  • 去年9月開盤，均價6.12萬/㎡，去化率56.6%
  • 產(chǎn)品：105-150㎡三至四居，定位剛改

• 二期（831地塊）
• 今年8月底開盤，均價5.58萬/㎡，去化率僅2.88%
• 產(chǎn)品：108-145㎡三至四居，得房率高達90%，但面積仍偏大

二、區(qū)域博弈：首鋼東南區(qū)陷“內(nèi)卷修羅場”

1. 供應扎堆
   • 板塊內(nèi)已有長安云錦、云尚、天璽等6個新盤，競爭白熱化
2. 價格踩踏
   • 周邊二手房掛牌價6.3-7萬/㎡，新房降價仍難刺激成交
3. 產(chǎn)品錯配
   • 區(qū)域需求轉(zhuǎn)向90-100㎡剛需戶型，源境110㎡+產(chǎn)品力不從心

三、市場啟示：地段神話破滅，產(chǎn)品力定生死

長安源境的困境揭示兩大真相：

1. 地段溢價失效：首鋼東南區(qū)概念透支，配套成熟≠房價堅挺
2. 產(chǎn)品適配上位
   • 競品中海瑞文里套均面積<100㎡，精準收割剛需客
   • 源境二期面積偏大+總價偏高，成降價也難救的“錯配品”

總結(jié)：

長安源境二期降價5000，是石景山樓市內(nèi)卷的縮影——當?shù)囟渭t利出盡，唯有精準的產(chǎn)品力和極致的性價比才能殺出重圍。

對于預算600萬左右的西區(qū)改善客，5字頭源境或是“撿漏”機會；

但對開發(fā)商而言，這場價格戰(zhàn)才剛剛開始。