中房報記者 李紅梅 北京報道

隨著《住房租賃條例》正式施行“滿月”，住房租賃市場正步入規(guī)范發(fā)展的新階段。

58安居客研究院院長張波

10月22日，在中國房地產(chǎn)報社主辦、中國城市與區(qū)域治理研究院與58安居客研究院提供學(xué)術(shù)支持的“重構(gòu)居住關(guān)系-新租住時代”城市共生計劃主題沙龍上，58安居客研究院院長張波指出，“更快、更敏感地關(guān)注用戶需求的變化，才能在未來的房地產(chǎn)租賃市場重構(gòu)中占領(lǐng)更多先機?！?/p>

新規(guī)之下，合規(guī)是底線，效率是武器，而深刻洞察并滿足日益多元化的用戶需求，則是行業(yè)在變革中破局、實現(xiàn)與城市共生的核心關(guān)鍵。

政策市場雙驅(qū)動

租賃格局重構(gòu)

《住房租賃條例》實施一個月來，政策紅利持續(xù)釋放，市場秩序逐步規(guī)范。58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前租賃市場正經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性變革。

58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝

在政策層面，保障性租賃住房在“質(zhì)”和“量”上均迎來重大發(fā)展機遇。58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝指出：“在保障性租賃住房領(lǐng)域，政策全面提供了更大發(fā)展空間?！本唧w體現(xiàn)在支持更多參與主體、提供金融支持、增加房源供給、提升居住品質(zhì)等多個維度。與此同時，《住房租賃條例》為市場化租賃領(lǐng)域帶來系統(tǒng)化合規(guī)要求，推動行業(yè)從粗放發(fā)展邁向規(guī)范運營。

市場供需層面出現(xiàn)顯著變化。值得關(guān)注的是，我國流動人口規(guī)模存在被低估情況。韋謝透露：“‘十四五’之前，大家對流動人口趨勢有較大低估?！?由于數(shù)字化治理能力的升級，2020年第七次人口普查全國流動人口3.76億，比2019年的官方數(shù)據(jù)多出1.4億人，“這個被發(fā)現(xiàn)的巨大需求缺口，是此前政策規(guī)劃和市場供應(yīng)都未曾充分覆蓋的”。

然而，供需錯配問題依然突出。數(shù)據(jù)顯示，保障性租賃住房已建設(shè)約2400萬套，實際入住僅700萬戶，存在巨大差異。韋謝分析認(rèn)為，這背后除了入圍條件等因素，居住品質(zhì)、職住平衡等問題也影響了入住意愿。在個人房源市場，則出現(xiàn)“供不應(yīng)求”與“租金下降”并存的矛盾現(xiàn)象?！坝脩粽嬲曳康臅r候，又很難找到自己真正滿意的房子，”韋謝指出，“隨著居住觀念轉(zhuǎn)變，租賃行業(yè)正迎來結(jié)構(gòu)性發(fā)展機遇，這種轉(zhuǎn)變不僅重構(gòu)了住房消費邏輯，更推動行業(yè)從‘規(guī)模擴張’向‘品質(zhì)運營’躍遷……”

需求端的變化同樣深刻。家庭小型化趨勢降低了對大面積空間的需求；大量存量住房在生活配套上存在改善空間；人口結(jié)構(gòu)升級催生長期改善性租賃需求。平臺數(shù)據(jù)印證了這一趨勢：用戶租房需求占比持續(xù)上升，買房需求占比下降，租賃市場正在對購房需求形成“補位”。

合規(guī)效率雙提升

技術(shù)賦能新生態(tài)

面對新規(guī)實施，58同城、安居客正通過技術(shù)創(chuàng)新推動行業(yè)合規(guī)建設(shè)。張波介紹，平臺已采取多項措施確保法規(guī)落地見效。

“我們通過視頻化、通俗化的方式，讓平臺上數(shù)十萬經(jīng)紀(jì)人清晰了解條例要求?！睆埐ū硎荆脚_創(chuàng)新引入GPS地理信息校驗技術(shù)，“經(jīng)紀(jì)人上傳照片時，系統(tǒng)可以有效校驗其是否在小區(qū)合理范圍內(nèi)，從技術(shù)層面杜絕虛假實勘”。

針對房源信息核實問題，平臺還鼓勵經(jīng)紀(jì)人互相監(jiān)督。張波透露：“目前住房租賃市場主體眾多、房源分散，個人出租房源和小規(guī)模的租賃企業(yè)，信息核實的難度較大，”他相信，法規(guī)持續(xù)落地將加速行業(yè)洗牌。58 安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，2025 年上半年重點城市租金房價比升至 2.17%，核心城市優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)投資回報率接近 5 年定存利率，大量長期資本正在不斷進(jìn)入?！拔磥恚赓U行業(yè)將進(jìn)入‘機構(gòu)化運營、品質(zhì)化升級、金融化助力’ 的新階段?！?/p>

對于市場關(guān)注的租金走勢，張波建議關(guān)注租金收益率指標(biāo)?！拔矣X得大家關(guān)注租金本身，不如關(guān)注租金收益率。如果租金收益率未來維持穩(wěn)定，對市場是件好事。”他認(rèn)為，未來租金將呈現(xiàn)波動態(tài)勢，“年波動率在5個百分點以內(nèi)，市場可以接受”。

就年輕人面臨的住房選擇問題，張波給出務(wù)實建議：“你需要思考這套房子是不是必須要買，是否真正需要解決居住問題?！彼觅I車作比喻：“新車完成交付后，二手車市場估值通常會折損約兩成，但使用者愿意為使用價值付費。住房決策也應(yīng)回歸居住本質(zhì)?！彼ㄗh年輕人可更多關(guān)注租金收益率，改變單純依賴資產(chǎn)增值的計價模式。

張波期待政策支持上的進(jìn)一步落實，“民水民電、稅收優(yōu)惠等政策需要真正落地，才能幫助企業(yè)控制成本、實現(xiàn)盈虧平衡”。他強調(diào)，只有構(gòu)建良好的政策生態(tài)，才能推動租賃市場可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)真正的“城市共生”。

在新租住時代，張波強調(diào)的“更快、更敏感地關(guān)注用戶需求變化”不僅是企業(yè)占領(lǐng)先機的密碼，更是推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、實現(xiàn)城市共生愿景的根本動力。通過合規(guī)與效率的雙重提升，加上對用戶需求的深度洞察，住房租賃市場正迎來全新的發(fā)展階段。