從8.4萬(wàn)/平跌到3.7萬(wàn)/平，廣州金融城的網(wǎng)紅小區(qū)蘭亭盛薈，已經(jīng)徹底跌落神壇，跌幅接近60%，一堆炒房客被套牢。引發(fā)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注。

蘭亭盛薈位于廣州天河區(qū)金融城，是金融城附近樓齡最新的大型花園樓盤(pán)，當(dāng)年被大量炒房客和房產(chǎn)大V捧上神壇。

其實(shí)蘭亭盛薈的缺點(diǎn)還挺多的，小區(qū)在高速上蓋，避免不了噪音和粉塵，離地鐵也有一段距離，出入不算太方便，而且對(duì)口的學(xué)校也很一般。

但這些缺點(diǎn)，當(dāng)年都被炒房客無(wú)視，甚至一度將小區(qū)的房?jī)r(jià)炒到9-10萬(wàn)/平米。2022年的時(shí)候，蘭亭盛薈一套64方的小2房，成交價(jià)是548萬(wàn)，單價(jià)高達(dá)8.4萬(wàn)/平米。

結(jié)果到了今年，小區(qū)一套面積更大的2房戶型，9月最新成交價(jià)降到了256萬(wàn)，單價(jià)跌到了3.7萬(wàn)/平米，差不多300萬(wàn)跌沒(méi)了。

現(xiàn)在廣州跌幅最厲害的，恰恰是當(dāng)年這些被熱捧的網(wǎng)紅盤(pán)。因?yàn)楫?dāng)年沖進(jìn)去的炒房客，今年都扛不住了。拋售者眾多，也算自食其果了。

針對(duì)此事，有網(wǎng)友評(píng)論，以前是貸款買房，現(xiàn)在是借錢賣房，雙面虧損，

有網(wǎng)友指出，這房型一看誰(shuí)買誰(shuí)倒霉，凹凸不規(guī)則。而且學(xué)校是硬傷，這么大的小區(qū)居然配個(gè)村小。

• 我們?cè)賮?lái)看看廣州總體樓市狀況。

10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2025年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》。數(shù)據(jù)顯示，9月廣州房?jī)r(jià)未漲，依舊兩極分化，新房房?jī)r(jià)跌幅持續(xù)收窄!二手房房?jī)r(jià)降幅擴(kuò)大!

從新房環(huán)比來(lái)看，在70個(gè)大中城市中，9月房?jī)r(jià)有7個(gè)城市環(huán)比上漲。其中，廣州新房?jī)r(jià)格同比跌4.1%，環(huán)比跌0.6%，降幅持續(xù)收窄！從二手房環(huán)比來(lái)看，全國(guó)70個(gè)大中城市的9月二手房房?jī)r(jià)均有下降。其中，廣州二手房?jī)r(jià)格同比跌6%，環(huán)比跌0.8%！環(huán)比跌幅擴(kuò)大。

近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布數(shù)據(jù)，國(guó)慶中秋假期（10月1日至8日），廣州一手房網(wǎng)簽13.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，其中一手住宅網(wǎng)簽12.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%。

廣州中原研究發(fā)展部于10月8日晚公布的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)其對(duì)全市部分重點(diǎn)樓市項(xiàng)目的監(jiān)控和測(cè)算，今年國(guó)慶假期一手房認(rèn)購(gòu)量同比明顯下滑，但是環(huán)比翻倍增長(zhǎng)，二手房無(wú)論是同比還是環(huán)比均下降約三四成。

市場(chǎng)整體熱度明顯回落，主要原因是去年同期廣州有放松限購(gòu)的利好，而今年缺乏重磅利好的支持，再加上國(guó)慶假期買家和業(yè)主出游返鄉(xiāng)導(dǎo)致市場(chǎng)關(guān)注較低，剛需和改善型需求有相當(dāng)一部分購(gòu)買力仍在觀望。

廣州某頭部渠道中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，各大樓盤(pán)“十一檔”僅完成全年銷售任務(wù)計(jì)劃的50%左右。天河海珠、增城新塘等板塊相對(duì)理想，大概完成了計(jì)劃的70%；番禺黃埔及其他外圍區(qū)域完成度僅40%左右，情況比較糟糕。

這些種種跡象的背后，說(shuō)明當(dāng)前廣州買房人的信心，還是在全面恢復(fù)中?？梢钥隙ǖ氖牵缃駨V州的總體樓市趨于穩(wěn)定，價(jià)格到了市場(chǎng)理性波動(dòng)階段，而現(xiàn)在購(gòu)房消費(fèi)者則更加理性。

• 有業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前廣州所謂的“縮水”區(qū)域，主要集中在以下幾類：

其一是外圍區(qū)域和遠(yuǎn)郊區(qū)。這是廣州樓市回調(diào)的“重災(zāi)區(qū)”。廣州城市面積大，“東進(jìn)南拓”過(guò)程中產(chǎn)生了大量新區(qū)和郊區(qū)板塊，在市場(chǎng)上行期靠規(guī)劃概念房?jī)r(jià)飆升，下行期則因配套落地慢、供應(yīng)量大而首當(dāng)其沖。

• 增城區(qū)：尤其是新塘、朱村等板塊。增城是廣州的“房?jī)r(jià)洼地”，也是供應(yīng)量最大的區(qū)域之一。早期吸引了大量投資客和剛需客，但產(chǎn)業(yè)和配套跟進(jìn)不足，導(dǎo)致供過(guò)于求矛盾突出，價(jià)格回調(diào)非常深。
• 從化區(qū)：定位為生態(tài)區(qū)，距離市中心遙遠(yuǎn)，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，本地需求有限，幾乎完全依賴廣州外溢需求，在市場(chǎng)下行期流動(dòng)性極差。
• 花都區(qū)：雖然有空港經(jīng)濟(jì)概念，但產(chǎn)業(yè)與居住聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)，距離核心區(qū)過(guò)遠(yuǎn)，價(jià)格支撐力弱。
• 南沙區(qū)：作為國(guó)家級(jí)新區(qū)，規(guī)劃級(jí)別高。但問(wèn)題在于規(guī)劃落地周期長(zhǎng)、前期概念炒作過(guò)度，而常住人口增長(zhǎng)和商業(yè)配套成熟度未能匹配上巨大的新房供應(yīng)量，導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)顯著回調(diào)。

其二是中心城區(qū)的“老破小”與無(wú)學(xué)位“老大舊”。廣州擁有大量房齡超過(guò)20年甚至30年的老舊樓梯樓，這些物業(yè)正在經(jīng)歷殘酷的價(jià)值重估。

產(chǎn)品力被時(shí)代淘汰。無(wú)電梯、無(wú)物業(yè)管理、停車難、戶型落后，無(wú)法滿足現(xiàn)代居住需求。

“學(xué)位房”溢價(jià)松動(dòng)。廣州也在推進(jìn)教育均衡化，雖然頂級(jí)學(xué)位房?jī)r(jià)值依然堅(jiān)挺，但中等或不確定性高的學(xué)位對(duì)應(yīng)的溢價(jià)正在被擠壓。沒(méi)有學(xué)位加持的老舊房子，流動(dòng)性面臨巨大挑戰(zhàn)。而接盤(pán)人群消失，年輕一代的剛需客更傾向于選擇稍遠(yuǎn)但有地鐵的次新房，而非市中心的“老破小”。

其三是前期炒作過(guò)度的“概念板塊”。一些在牛市中被熱炒的板塊，正在擠泡沫。

比如，知識(shí)城。規(guī)劃宏大，發(fā)展也確實(shí)迅速。但問(wèn)題同樣是前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，透支了未來(lái)利好。當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，投資客退場(chǎng)，價(jià)格便進(jìn)入盤(pán)整和回調(diào)期。

再比如，廣鋼新城。作為舊改巨無(wú)霸項(xiàng)目，集中供應(yīng)了大量高端改善盤(pán)。在高峰期價(jià)格直逼市中心。但隨著集中供應(yīng)上市，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上部分規(guī)劃配套（如學(xué)校）未達(dá)預(yù)期，價(jià)格出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

此外，還有一些有明顯硬傷的樓盤(pán)，在買方市場(chǎng)下，瑕疵被無(wú)限放大。

比如，位置問(wèn)題：臨近高架、鐵路、高壓線、垃圾站等。品質(zhì)與物業(yè)問(wèn)題：小開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)水平低、社區(qū)維護(hù)差。產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：如公寓、商辦類項(xiàng)目（價(jià)格跌幅遠(yuǎn)大于住宅）。

不得不說(shuō)，商品房本身就是商品，漲跌都是市場(chǎng)供需關(guān)系所致。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。而上述這些樓盤(pán)價(jià)格狀況，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是當(dāng)前部分樓盤(pán)的真實(shí)寫(xiě)照。價(jià)格波動(dòng)起伏，都是市場(chǎng)需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發(fā)。

總體來(lái)看，當(dāng)前廣州樓市大體處于相對(duì)穩(wěn)定，小幅震蕩行情，當(dāng)然對(duì)比高位是肯定跌了不少。對(duì)于剛需購(gòu)房者是個(gè)機(jī)會(huì)，但是購(gòu)房前需要盤(pán)點(diǎn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，特別是貸款買房者，畢竟還款是一個(gè)長(zhǎng)期工程。

展望四季度，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為市場(chǎng)成交量會(huì)維持高位。一方面開(kāi)發(fā)商要繼續(xù)沖刺全年業(yè)績(jī)，在促銷方面會(huì)有很多動(dòng)作，另一方面廣州等城市仍在推進(jìn)房票安置、擴(kuò)大公積金提取的用途、推出房產(chǎn)會(huì)或購(gòu)房節(jié)等支持措施，預(yù)計(jì)四季度整體樓市交易會(huì)明顯好于三季度，全年將呈現(xiàn)出“前面高、中間低、后面略翹尾”的走勢(shì)。

對(duì)此，你怎么看呢？