又有人在吹上海房價(jià)了，就是因?yàn)楫a(chǎn)生了一宗地王，樓面價(jià)為13.1萬每平方米，直接讓很多人原地起飛。又開始說上海樓市要上漲，上海樓市要企穩(wěn)，也真的是夠了。這群人才剛剛被打臉多久？這都忘了527上海樓市新政之后，很多人都在說上海樓市要企穩(wěn)，房價(jià)要馬上上漲了。

特別是6月份，上海二手房的成交量高達(dá)26000套，很多人直接就嗨了，直接把這看成房價(jià)上漲，上海樓市穩(wěn)的一個(gè)開端。他們就是這么激進(jìn)化，一個(gè)月的銷量就能決定整個(gè)房地產(chǎn)的市場走勢。所以6月份，很多人都在拿上海樓市的銷量來證明房價(jià)上漲。

然而吹的越厲害，打臉越快。時(shí)間雖然不會說話，但它卻能給我們答案。7月份二手房的銷量，上海的直接降到了2萬套，環(huán)比降幅超過20%。并且8月份前7天，上海二手房的銷量連4000套都沒有突破。按照這種趨勢走下去，8月份上海二手房的銷量還是不如7月份的。

所以6月份那些吹上海二手房銷量的人，你看看他這近期還說話嗎？市場其實(shí)就是這樣子的市場，整體市場它是供過于求的，即使有個(gè)別城市有熱點(diǎn)，它也很難實(shí)現(xiàn)立即反轉(zhuǎn)。因此不要看到一點(diǎn)點(diǎn)積極信號，就馬上說樓市要起步了，房價(jià)要上漲了。這樣不過大腦的言論，只能自己打自己的臉當(dāng)然了。

也能夠理解這些人可能就是為了一個(gè)流量，因?yàn)楝F(xiàn)在說房價(jià)上漲的流量，它是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房價(jià)下跌的。因?yàn)楝F(xiàn)在房價(jià)下跌是事實(shí)，大家都已經(jīng)認(rèn)可了，反而說房價(jià)上漲才會產(chǎn)生爭議，才有評論區(qū)的激烈討論。有爭議了，那就有流量了。

言歸正傳，說回上海樓市土拍，而單純表面上來看，那真的是非常厲害，直接拍出了一宗地王，7家房企競爭，溢價(jià)率觸及最高限制達(dá)到30%，樓面均價(jià)高達(dá)13.1萬元每平方米。這個(gè)樓面價(jià)，不僅刷新了上海的地王，更是國內(nèi)單價(jià)最高最貴的地王。

你單看這個(gè)數(shù)據(jù)，很多人吹上海房價(jià)，這也可以理解。但問題是這一次一共拍了5宗地塊，有3宗都是底價(jià)成交，并且只有一家房企托底。這三宗土地的競拍和地王完全是兩極分化，兩個(gè)世界。并且此次5宗地塊僅吸引了11家競買人參拍。而在7月9日，上海的土拍4宗地塊吸引了13家房企。這就說明上海的土拍也是存在著嚴(yán)重的兩極分化。

好的地塊其實(shí)大家都愿意搶，不好的地塊都是以底價(jià)成交。所以你不能只看到一宗土地的高光，從而掩蓋到整體市場的下行。并且我也不認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場一宗地王就可以徹底的拉動整體市場了。

因?yàn)閺娜ツ?0月份開始，各地方城市陸續(xù)取消土拍限價(jià)之后，很多城市都拍出了地王或者高溢價(jià)率的地塊，因?yàn)槎寄贸隽撕诵牡膲合涞椎貕K，比如合肥、寧波、廈門、江蘇、杭州。但問題是這幾個(gè)城市，你看他們的房價(jià)上漲了嗎？并沒有。

原因也很簡單，這輪房價(jià)下跌是人口、經(jīng)濟(jì)、收入、債務(wù)、城鎮(zhèn)化等多方面共同因素共同震蕩的結(jié)果，也是房地產(chǎn)行情走到一定高度必然要經(jīng)歷的階段。這個(gè)階段的過渡必然是伴隨著房地產(chǎn)債務(wù)的出清或者居民收入的增長，才能再次拉起居民的購房信心。而不是單純的依靠地王或者樹立一個(gè)標(biāo)桿形象，就能把購房信心給徹底的挽回過來。

拉起來再退一步來講，針對上海樓市一個(gè)地王的影響，你感覺有上海527新政降首付、降利率、放松限購造成的影響大嗎？它肯定是不如527新政的，但是527新政的藥效也是照樣沒有把上海的房價(jià)給拉起來。所以現(xiàn)在單純的吹地王說房價(jià)上漲，真的是言過于實(shí)。

當(dāng)然了，這樣說我并不是否定上海樓市。之前我就說過，北京、上海這兩座城市的樓市還是比較看好的。個(gè)人認(rèn)為這兩座城市還是積累了一定的剛需，沒有釋放出來，但這屬于長期的看好。并不影響短期房價(jià)的下降和調(diào)整。甚至可以說今年能夠完成企穩(wěn)筑底，別房價(jià)別再下跌了，就已經(jīng)非常非常超預(yù)期了。所以先不要動不動就想著房價(jià)上漲。

同時(shí)我感覺上海樓市此次產(chǎn)生的地王最大的作用和意義并不是來告訴你整體房價(jià)要上漲了，整體房價(jià)要起穩(wěn)了，而是告訴了你未來新房市場的走勢。開發(fā)商也在看好核心地塊的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并且新房市場想要漲價(jià)，不能再依靠整體市場房產(chǎn)市場支持和上行周期了，而是要看產(chǎn)品力了。

說白了就是得讓購房者愿意拿出高價(jià)來買單。比如現(xiàn)在很多新房的得房率可以做到100%，甚至超過100%。根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)導(dǎo)，北京個(gè)別樓盤的得房率就已經(jīng)超過100%了，這就是在內(nèi)卷產(chǎn)品提高品質(zhì)，提高性價(jià)比。

因?yàn)橹昂芏嘈路?，特別是高層的得房率普遍在75%左右，現(xiàn)在忽然提高這么高的得房率，把它看成降價(jià)也好，把它看成提高品質(zhì)也罷?？傊褪俏磥淼男路渴袌龅米龀龈玫漠a(chǎn)品，拿出更好的地段才能有市場，而不是像之前一樣完全依靠房地產(chǎn)行業(yè)的上行來賺錢。

說白了就是房子只要能建成，能交付了，就能升值。到那個(gè)時(shí)代過去了，市場已經(jīng)從賣家轉(zhuǎn)向了買家。所以我個(gè)人認(rèn)為上海此次地王的產(chǎn)生象征意義遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。