幾十年前人們爭相入住的高樓大廈，如今卻可能成為棘手的城市難題。

想象一下，幾十年后，你所在城市的高樓大廈突然變成了“廢墟”，不僅外觀破舊，甚至根基松動，維修費用成了天文數(shù)字，整個城市面臨“無解”的困境。這并非危言聳聽，而是許多歐美國家已經(jīng)經(jīng)歷的現(xiàn)實。

隨著中國城市化進程的飛速發(fā)展，一座座住宅和商業(yè)寫字樓拔地而起，人們紛紛爭搶購買，以住高樓為傲。任何東西都有“保質(zhì)期”，按照一般住宅的土地使用年限來看，只有70年的使用時間，而設(shè)計使用年限一般為50年，保溫材料等通常只在25年內(nèi)有效。

01 法律保障：自動續(xù)期，費用待定

對于70年產(chǎn)權(quán)到期后的處理，《民法典》帶來了定心丸。根據(jù)《民法典》第三百五十九條，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，將自動續(xù)期。

這意味著，購房者無需過分擔憂房屋產(chǎn)權(quán)到期后的歸屬問題。續(xù)期費用的繳納或減免，將依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

這里需要厘清一個關(guān)鍵概念：房屋所有權(quán)是永久的，70年產(chǎn)權(quán)指的是土地使用權(quán)。在房屋產(chǎn)權(quán)到期后，土地使用權(quán)將根據(jù)法律規(guī)定進行續(xù)期，而房屋所有權(quán)將一直屬于業(yè)主。

02 現(xiàn)實挑戰(zhàn)：高樓老化的困境

法律上的保障解決了土地續(xù)期問題，但物理上的建筑老化卻是另一大挑戰(zhàn)。

任何建筑都有設(shè)計使用年限。一般住宅的設(shè)計使用年限為50年，而墻壁保溫層的有效期更短，通常在25年左右。超過使用期限后需進行翻修。

當高樓逐漸老化，各種安全隱患也隨之浮現(xiàn)：

房屋可能出現(xiàn)傾斜現(xiàn)象或結(jié)構(gòu)柱等地方出現(xiàn)明顯裂縫。
電梯設(shè)備每天往返于各層樓之間，如果老化，極有可能把乘客困在某一層出不去。
年久的小區(qū)對燃氣管理的檢查不免會有松懈，如果發(fā)生火災等緊急情況，處于高樓的人們會很難逃生。

湖南瀘溪縣一棟建于1995年的磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，早在2021年就被鑒定為危房，卻因種種原因遲遲未能整改。這僅是全國眾多老舊高樓的一個縮影。

03 歐美教訓：從“未來都市”到“混凝土垃圾”

歐美國家已經(jīng)經(jīng)歷了高樓從興起到衰落的整個過程，給我們提供了前車之鑒。

英國近幾十年來大肆拆除高樓是源于幾十年前瘋狂建設(shè)高樓所帶來的影響。那時的英國到處高樓林立，仿佛一個未來都市。

可幾十年后過去了，這些高樓迅速老化，安全性與實用性已經(jīng)遠不如當初，還占據(jù)著大量的土地，成為了城市混凝土垃圾。

于是，英國政府打算“不破不立”，一時之間，英國的高樓的爆破聲充滿了天際，一個發(fā)達國家的高樓時代就此落幕。

美國則走了另一條路。雖然他們沒有像英國那樣對高樓大肆進行爆破，但是他們早已經(jīng)過了富人住進高樓大廈的時代。

如今的美國，許多供人居住的高樓早已是破敗不堪，稍微有些錢的美國人早已搬離了高樓，住進了郊區(qū)的別墅。

而這些老化的高層住宅由于種種限制，住宿體驗感極差，治安非常亂，各種形形色色的人都會住進來，治安事件屢見不鮮，成了名副其實的“貧民窟”。

04 解決方案：修復、改造與重建

面對高樓老化問題，根據(jù)國內(nèi)目前的實踐和探索，主要有以下幾種解決方案：

加固與更新改造

這種方法適用于結(jié)構(gòu)較為完好的高層建筑，通過加固和修繕來延長高樓的壽命。

例如一些受到歷史保護的建筑，上海的和平飯店和上海大廈擁有較為悠久的歷史了，它們正是通過這種保護措施沿用至今。

升級與改造

對于一些品質(zhì)良好的高層建筑，會通過變更外部造型和內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)來適應市場的需求。

例如，部分寫字樓會改造成公寓或酒店，減少了樓房高強度的工作，可以延長其壽命并滿足市場需求。

拆除重建

除非在一些特殊情況下，建筑物存在嚴重的安全隱患或者周圍的環(huán)境變化非常大，不再需要這些樓房的時候，可能會進行爆破拆除或重建。

現(xiàn)在的拆除技術(shù)已經(jīng)非常成熟了，一般情況下不會威脅到其他地方居民的人身安全，除爆破外還有逐層拆除等方法。

福州最近出臺的新規(guī)更是為危房改造提供了新思路?！陡Ｖ菔袊型恋厣狭阈俏ｋU住房自主更新改造實施辦法》規(guī)定，多產(chǎn)權(quán)的零星危險住房拆除重建時可增加不超過原產(chǎn)權(quán)建筑面積20%的建筑面積。

這種激勵措施有助于推動業(yè)主自主進行危房改造。

05 中國路徑：能否避免歐美覆轍？

歐美國家的高樓之所以會成為城市垃圾，很大程度上是由于處理不得當以及國情等原因造成。那么，中國是否會重走歐美高樓的老路呢？

有幾點關(guān)鍵因素使中國可能走出不同的路徑：

中國的人口密度較大，且大多數(shù)人集中在東南沿海，如果不建設(shè)高樓很難把這部分人安頓下來，高樓的建設(shè)其實是提高了空間利用率，不是單純地追求浮華。
中國的高層住宅歷史相對較短，目前還沒有面臨著高樓變成城市混凝土垃圾這樣的困局，這意味著有充分的時間來思考，并采取應對措施。
中國的治安相對較好，不會出現(xiàn)像歐美那樣的治安混亂、無人管理的情況。

未來的國家政策將會向高層住宅傾斜，為其發(fā)展及廣大購房者提供支持和保障，技術(shù)也在不斷地更新和進步。

許多大廈的技術(shù)創(chuàng)新帶來了能源回收率的提高，能夠有效延長高樓的使用壽命。

走在上海外灘，歷史悠久的大廈如和平飯店和上海大廈依然屹立，它們正是通過持續(xù)的加固和修繕措施沿用至今。這些建筑的存在，見證了城市發(fā)展的歷史，也為我們提供了處理老舊高樓的信心。

技術(shù)的進步為未來的城市發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，使我們能夠更好地應對高樓老化帶來的困難。未來的高樓或許會配備先進的結(jié)構(gòu)監(jiān)控監(jiān)測系統(tǒng)，能源管理系統(tǒng)，以及完善的緊急響應計劃。

面對70年產(chǎn)權(quán)到期的問題，我們需要的不是恐慌，而是理性的規(guī)劃和積極的行動。